#IzmahShavuot - Ofir Harari #Inlägg 3
***Hur väljs en entreprenör/entreprenör ut för byggande utomlands?***
Hej allihop, tisdagsinlägg i gruppen - så trevlig tisdag allihop!
Idag ville jag prata om att välja en entreprenör/entreprenör.
I fastighetsaffärer utomlands finns det som bekant inga lagar i landet, ingen köpelag som ger skydd vid vissa typer av transaktioner, ingen långivande bank osv.
När vi köper en fastighet direkt från byggherren/entreprenören innan byggets slut måste vi därför säkra så mycket vi kan våra risker som kan hända i ett extremfall – byggherren/entreprenörens/förvaltningsbolagets konkurs.
Så "i slutet av dagen - att tänka först" vad ska jag kontrollera i första hand? (endast en del lista)
• Vem är företagaren? En grundlig granskning av byggherren själv, vilka projekt han byggt, ägde han företag som gick i konkurs, levererade han i tid, finns det några klagomål på kvaliteten på bygget (balkongerna faller...)
• Vem är byggföretaget? Vad har de för tjänsteår i branschen, håller de deadlines, vad är kvaliteten på deras konstruktion, hur många fast anställda har de, vilka försäkringar har de
• Entreprenör / entreprenör Vad är deras CV? Är fastigheten under uppförande / är köpet av en fastighet "på papper"? När du köper en fastighet under uppförande - är det viktigt att kontrollera i vilket skede vi är i byggnation?
• Har byggherren/byggföretaget tidigare byggt projekt av samma storlek i samma område – det är viktigt att förstå att de vet hur man beräknar kostnader och att de har erfarenhet av liknande byggande.
• Eftersom vi i Israel vill se ett giltigt "bygglov" och förstå vad byggföretaget kan bygga, är det viktigt för oss att kontrollera speciellt om innan vi flyttar in på marken, har byggföretaget alla tillstånd? Om tillstånd saknas - vad är tillståndet och hur kritiskt är tillståndet, bygglovskontroll med kommunen såklart (lita inte på svar från byggföretaget)
• Vilka säkerheter finns? Vem är byggherrens/förvaltarens advokat? Vilken försäkring har byggföretaget? Vad händer om det blir skador under bygget? För vilka fall försäkrar byggherren sig under byggnationen? Finns det en utlånande bank? Finns pengarna hos byggföretaget eller hos en advokat på ett spärrat konto?
• Det finns bygglov – jättebra! Måste vi kolla tills när är tillståndet? När fick han det – om det har gått länge så ska du kolla varför han inte har börjat förrän idag? Vad händer om han inte kommer i tid och tillståndet har gått ut? Är det lätt att få en förlängning...
• Betalningar till byggföretaget – vilka är betalningsvillkoren? Vem går pengarna till? (Ett spärrat konto enligt byggtakten eller direkt till byggherren?) Betalning efter slutförandet av varje byggskede? En liten betalning vid köp och allt annat vid mottagande av nyckel (10/90 20/80)?
• Vilka säkerheter finns? Vem är byggherrens/förvaltarens advokat? Vad är det för försäkring som advokaten har? Vad händer om det blir skador under bygget? För vilka fall försäkrar byggherren sig under byggnationen?
I England kollar jag till exempel också om advokaten är medlem i Bar Association (SRA)? Och tittar man på vilket ekonomiskt skydd föreningen ger oss?
• Priser - vad är priset per meter? Vad är priset per meter i 5 liknande projekt i närområdet?
• Vilka är det här projektets konkurrenter? Hur många erbjuder konkurrenterna till försäljning? Under vilka förutsättningar?
• Vad är efterfrågan på den här typen av fastigheter i området? (En lägenhet för studenter till exempel - finns det ett universitet på gångavstånd? Finns det efterfrågan på boende från studenterna? Är den förväntade hyran realistisk för området...)
• Vad finns i närheten av projektplatsen? (Bygger vi nära en kärnreaktor, en kommunal deponi, en sportstadion, en keramikfabrik eller kanske nära ett sjukhus, ett universitet, en gågata, statliga kontor eller ett köpcentrum)
• Vid köp av fastigheter utomlands biträds vi i förvaltningen av fastigheten av ett förvaltningsbolag – vilka är relevanta förvaltningsbolag för förvaltningen av fastigheten? Vilka är de förväntade kostnaderna? Har förvaltningsbolaget en konkurrent/företag som kan ersätta förvaltningsbolaget? Är jag skyldig till ett förvaltningsbolag eller kan jag förvalta fastigheten själv?
• Hur registrerades lägenheten i mitt namn? varningsetikett ? Tabu registrering? Och hur kan jag kontrollera det?
• Vilka är de förväntade kostnaderna för underhållet av fastigheten? Och vem är skyldig dem? Hyresgästen/ägaren av fastigheten? Vad är MARKTHYRA SERVICEAVGIFT mm vem betalar för fastighetsskatt, vatten, el, gas - vad händer om räkningarna inte betalas?
• Vilken är den accepterade hyran i området? Vad är byggkvaliteten och storleken för olika hyrespriser i området, vilka är hyresgästerna i området...
Det här är som sagt en dellista på tester vi gör innan vi marknadsför fastigheter, det är viktigt att förstå dessa punkter och såklart finns det många fler punkter.
Ha en bra dag
Ofir Harari
*På bilden - jag är före coronatiden då det gick att flyga, granska projekten under uppbyggnad, träffa byggherren, entreprenören, cheferna för förvaltningsbolaget, mäklare, advokater med mera...
Du hittar oss på:
www.ForumNadlanUSA.com
Få finansiering på:
www.NadlanCapitalGroup.com
Gå med oss på Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ
Responser