Vänd - tidig planering
Inlägg 2
Stora simfötter har många rörliga delar. De så kallade rörliga delarna.
I det här inlägget ska jag försöka illustrera för dig hur jag ser på Flip och vilka är de viktigaste stegen jag tar för att lyckas och göra projektet framgångsrikt.
Förhandsvarningar:
1. Det som fungerar för mig fungerar inte nödvändigtvis för någon annan. Dessutom kan jag säga att de åtgärder jag kommer att nämna i det här inlägget är nödvändiga.
2. Det är klart för dig och mig att jag inte kunde täcka allt i ett inlägg. ta hänsyn till.
3. Jag ber alla att vara verkliga med sig själva – hur delaktig du vill vara i projektet.
Jag upprepar - hur många av er burk. Inte hur mycket du drömmer om att spendera.
Sådana här vändningar tar mycket tid och när du väl har börjat måste du avsluta. Och för att avsluta ordentligt - måste du ägna tid åt det.
4. Tid är pengar, och den största fienden till varje flip är tiden.
Penningkostnaderna + skattebetalningar + försäkringsbetalningar + löpande kostnader + försäljning utanför planerad säsong = klinisk död för projektet.
5. Typsnittens största fiende på Facebook är att kombinera hebreiska och engelska. Mark Zuckerberg skriver också på hebreiska begrepp på engelska.
Generella kommentarer:
1. Om du hittat en tillgång som mestadels är trasig som UNRA:s moral är det mycket enklare, effektivare och snabbare att strippa den helt och lämna bara skalet (Total Gut).
Reverse engineering är en mycket svårare och mer komplicerad operation än att se huset nakent.
Så fort huset bara är på "dubbarna" har du automatiskt minskat överraskningsmomentet (till det värre) av "vad som kommer till mig bakom väggen".
2. Gör dig själv en tjänst och arbeta med rätt proffs (Jag kommer att utveckla detta i ett annat inlägg).
Det är krångligt att byta entreprenör mitt i projektet.
Självklart, om det inte finns något val så finns det inget val, men det är möjligt att minska alternativen för att misslyckas.
En järnregel skriven i flipparnas muntliga Torah: entreprenören skapades inte som inte skulle förorena den tidigare entreprenörens arbete. Även om det var Mr. Bob DeBanay själv före honom.
I bästa fall betalar du för en ny entreprenör som kommer att fortsätta arbetet från samma situation.
I detta realistiska fall: "Whoah whoah, vad gjorde den där åsnan framför mig?" Jag måste börja om/bryta/ruta annorlunda/uppfinna något annat.
På hebreiska – inte bara kommer du att betala för den tid som projektet pågår tills du hittar en ersättningsentreprenör, utan du kommer förmodligen också att betala för extraarbete av den nya entreprenören efter det misslyckade/uppfunna arbetet av den tidigare entreprenören.
3. Du måste behärska mängdförteckningen (i vårt fall - arbetsomfattning).
Det finns inget som heter att inte veta. Detta är grovt ansvarslöst.
Det är sant, vi föddes inte med ormbunkar och sidospår, men gudskelov finns det gott om källor att känna till – även på nätet.
Det bästa sättet att veta är att helt enkelt vara runt proffsen. Så många entreprenörer som möjligt och så många platser som möjligt.
Det finns ingen ersättning för fotarbete.
Så det kanske tar lite tid innan du lär känna alla begrepp och alla storleksordningar på priserna, men i Hayat Dinak - gör din research. Kom inte till möten oförberedd.
4. Viktigast av allt - det är inte raketvetenskap.
Jag kommer inte för att bli en vredes profet och gud förbjude att inte skrämma eller stressa någon här.
Tvärtom vill jag att du kommer så förberedd som möjligt och tjänar massor av pengar.
Jag önskar att vi alla lyckas.
Innan du köper:
Låt oss tillsammans försöka se några av punkterna i vad och hur vi kommer att åstadkomma *innan* köper ett sådant projekt:
Har du satt huset på kontrakt?
Kom igen, vi går in i due diligence-perioden
Enligt min mening är denna period huvudarbetet.
Under åren när jag arbetade på ett elplanerkontor sa det gamla företaget alltid till mig: Allt börjar med planering. Vad rätt de hade.
1. kom du hem bra. gör det Läxa innan.
Läxor = vad du vill ha hemifrån och vilka entreprenörer du ska ta med.
Omar, ge några exempel på läxor. Varsågod:
Du kommer fram efter att du har gjort en analys och kompasser för att förstå och överföra:
– Vilken finish vill du föra projektet till?
-Vad blir layouten
-Vilka artiklar är obligatoriska och vilka som är tillåtna
-Finns det/finns det inget garage? Om inte – kolla då om det finns utrymme att lägga till?
– Är du i det historiska området? Vilka är begränsningarna?
- Ligger fastigheten på en brunn? Septisk? Stadsanknytning?
- Finns det plats att lägga till en dusch? Tjänster?
-Är det möjligt och nödvändigt att bygga ytterligare en våning?
– Hur högt är det i tak? Kan den höjas?
-Behöver du en källarfinish?
-Hur är takhöjden i källaren? Är det inte tillräckligt högt och behöver ett underlag?
-Kan vi lägga till rum på nedervåningen?
-Är jag i Fima-området? Om så är fallet, är projektet vettigt med alla restriktioner?
Du förstår den allmänna idén. Kom förberedd.
2. Dokumentation:
Efter att du har svarat på alla frågor, du (eller någon för din räkning) har anlänt till fastigheten för första gången, går du från rum till rum i huset, tar en video på allt med en verbal beskrivning av vad du ser framför dina ögon och ladda upp hela till molnet.
Du kommer hem, tittar på videon flera gånger och från flera vinklar och beräknar kostnader, layoutidéer, tider osv.
Du kanske argumenterar med att veta att huset inte är värt utropspriset och du måste gå vidare till nästa projekt/förhandla om priset.
Om det finns ett OK -> förbered en frågelista inför mötet med entreprenörerna.
3. Proffs:
Under DD-perioden när jag går in i huset ser det ut som en djungel.
Underleverantörer kommer och går och ger varandra roligt som om de vore i WrestleMania i WWF.
Skämt åsido, du vill ta med din CCTV för att få en ögonblicksbild av huset.
Oftast har den eller den entreprenören misstag och begränsningar som kan förändra hela layouten.
Det är en hel värld och det finns inget sätt jag kan beskriva för dig vad och hur man gör det på en rad och en kvart, men nyckelpersoner som är viktiga att ha hemma:
Arkitekt, ingenjör, inredningsarkitekt, entreprenörer (nyckelentreprenörer och/eller underentreprenörer).
4. Hur mycket kommer det att kosta?
Miljonfrågan.
Även här är det en hel värld och absolut inte för en rad.
Det verkliga (och kanske pinsamma) svaret är upp till dig.
Beror på vilket benarbete du gör, beror på typ av entreprenör, beror på hur mycket du kontrollerar priserna, beror på dina relationer med proffsen, beror på ditt rykte, beror på tillgänglighet.
Efter flera projekt kommer du att få storleksordningar på priser och kostnader, men det är din uppgift att alltid hålla dig uppdaterad med priserna och de olika produkterna för att kontrollera skrivna kvantiteter.
Samla alla erbjudanden du fått och lägg till 15%-20% på dina räkningar.
5. Mäklare:
Ta med mäklaren som ska sälja huset till dig.
Ja, precis i början.
Be att få alla deras kommentarer och feedback angående den potentiella köparens identitet, vad som är "tillåtet/förbjudet" att försumma, exempel på ytbehandlingar, elprodukter, rumsstorlekar, källare, typer av fönster, gårdsplan, planlösning. Allt.
När det gäller mäklarens identitet, det är ett annat kapitel, men den du valde borde kunna berätta allt detta och mer.
6. Exitstrategier:
Varje flip har flipfinders.
Jag kommer alltid att ha en annan exitstrategi för projektet i extrema fall (till exempel: stigande räntor).
Oavsett om det är en uthyrning/air-b&b/kreativ försäljning och så vidare.
Det är synd att fastna i ett projekt som inte fungerade och sälja det med förlust om man kan ändra strategi (även om det är tillfälligt) och göra projektet lönsamt.
7. Tillgänglighet:
Du valde proffsen bara att... de kan inte starta projektet utan bara om två månader.... Sök efter alternativ, kontrollera tillgänglighet!
under projektet:
1. Hänvisning till årstiderna och prioritering:
Exempeldata: fruset land, köp på vintern och planerar att sälja före april.
Om jag bor i Wisconsin (eller något snöigt tillstånd) och jag vill ha en ny betonguppfart och jag köpte projektet för provet i oktober, är en av de första sakerna jag ska göra att hälla betongen innan hela marken förvandlas till en stor snöboll i maj.
Det betyder att om du planerade att sälja i mars när du har glänsande ny betong, glöm det i minst två månader till.
När jag säger glöm det = ekonomiska förluster oavsett om du sålde utan den nya betongen eller om du valde att vänta två månader.
2. Hänvisning till försäljningssäsong:
I direkt fortsättning på linje nummer 1 har varje stat sin egen heta säsong. Vanligtvis är detta vårsäsongen (barn är inskrivna i ramarna).
När du planerar renoveringen och försäljningskostnaden måste du ta hänsyn till försäljningssäsongen.
i exempel på Linje 2: Valde du att vänta två månader med betonggjutningen? Du kommer förmodligen att sakna "toppen".
3. Leveranstid för material till webbplatsen:
Valde du Finish Materials? Bra, nu behöver vi bara transportera dem till platsen.
Det faktum att du köpt denna vackra och glänsande kakel betyder inte att den kommer att finnas i lager och leveranstiden kommer att vara till vår fördel.
Kommer du inte att överväga det? Du kommer förmodligen att försena projektet.
Till exempel: ibland är fönsterleveranstiden 4-8 veckor - men du planerade att avsluta projektet om ytterligare 8 veckor och du beställde inte fönstren på dag ett? Du kommer förmodligen att lägga till ytterligare ett fönster för dig själv i de aktuella kostnaderna.
4. Arkitekt, ingenjör, inredningsarkitekt:
Det finns och kommer inte att finnas någonstans i världen om att arbeta ordnat och med planer. Det bästa sättet att efterträda kommunerna, entreprenörerna och beställningarna.
När allt är upplagt och öppet framför dig är det mycket enklare, bekvämt och effektivt att göra ändringar i husets LAYOUT.
Det finns mått för alla rum, alla lastberäkningar visas, varje rum har ett namn och varje vara du beställt har en adress.
5. Markeringar, planer och moodboard:
En annan sak jag lärde mig av min erfarenhet som ingenjör inom området: att hänga upp arkitektens planer på platsen tillsammans med valet av designern i varje rum.
Dessutom kommer jag även spraya layouten på sajten:
Även att se att det fungerar och att det finns plats för flytt, möbler mm. Och även för att ange för entreprenören var den ska installeras (ja, ja, även om det står i planerna).
6. Grannar:
Jag försöker "köra på" varandra, presentera mig och byta telefoner.
Jag vill höra från dem om entreprenörerna jobbar sent, om de är snälla mot grannarna, om de slänger sopor ute osv.
Du kommer att bli förvånad, men i mindre trevliga områden vaktar de huset och utrustningen inuti det.
Fortsätt i följande inlägg.
———————————————————————
Den dagliga hejarhörnan: Nadav Doron Yoav Pinhas
För nästan 5 år sedan, i början av min resa, var jag ute efter att bli proffs inom renoveringsvärlden.
Som tur var träffade jag Nadav och Yoav som inspirerade mig att vända *(och än i dag tar jag coola idéer från deras renoveringar).
Jag tog professionell vägledning för flera lektioner och resten är historia.
Nadavs kontrollnivå i renoveringen upp till skruvnivån är inget mindre än beundransvärd.
Yoav, som skickligt gör allt annat (och det är många saker), och är målinriktad och bara en hantverkare.
Från djupet av mitt hjärta - bara professionella killar.
Det här är tillfället att säga tack för allt – jag älskar dig.
———————————————————————
Responser