חשיבות התיקון ומתי להימנע ממנו

פוסט 4 – לתקן או לתקן זו השאלה?

במהלך השנים האחרונות שימשתי עבור המשקיעים בכמה כובעים. מחד, איתרתי את הנכסים ועזרתי בקנייה. זה היה החלק הקל יחסית, למרות שעסקה ממוצעת התרחשה בערך כל שלושה חודשים. הכובע השני היה של הכנת הבית להשכרה, איתור דיירים וביצוע תחזוקה שוטפת.

עם השנים, מפה לאוזן, יצא לי להמשיך ולסייע גם למשקיעים שרכשו בעצמם נכס וגילו שיש הוצאות תחזוקה לא קטנות. חלק מחברות הניהול אפשרו להם להשתמש בספקים פרטיים שלעתים הוכחו כזולים משמעותית, פעמים אחרות הסתבר שבעצם התיקון הנדרש היה שונה לחלוטין מזו שחברת הניהול ביקשה.

אני מקווה שהדוגמאות הבאות יעזרו למישהו:

סיפורו של פורנס

כאשר רכשנו בית פרטי בקולומבוס האינספקשן (בדק הבית) העיד שהפורנס (החלק המקשר בין חיבורי הגז למכשירים השונים כמו מערכת החימום ודוד המים החמים) נמצא בסוף חייו וכדאי להחליפו. רכשנו פורנס, אבל החלטנו לחכות מעט עד שהישן יפח את נשמתו לחלוטין. עברו להן שנה וחצי והפורנס החל לקרטע. ביקור של טכנאי והחלפת חלק ב-140$ החזירו אותו לחיים לשנתיים נוספות.
רק שלוש שנים מרגע קניית הנכס נאלצנו לעבור לפורנס חדש. קיבלתי טלפון מרתק מאיש האחזקה שלי אחרי החלפת הפורנס (בעלות 2,700$) בה סיפר כי הפורנס המקורי שלנו היה בן 50 שנה (!). הוא הסביר לי שבימים ההם פורנס היה יכול להחזיק מספר דורות ועדיין לעבוד טוב, לצערנו היום הפורנס יכול להחזיר רק שניים עד שלושה עשורים.

מסקנה 1 אל תרוצו להחליף מיד כל מה שמצוין באינספקשן!

מערכת החימום (מה קרה לגז)?

בבית אחר באטלנטה, שאני מסייעת בתחזוקה שלו קיבלנו קריאה מהדיירת – מערכת הגז אינה עובדת! ביקשתי שישלחו לי תמונה. בתמונה נראה חיבור גז מנותק לחלוטין מפורנס ישן יותר. הסתבר, שבשנים האחרונות הבית עבד על חימום נייד בחשמל והדיירת ניסתה “להגניב” תשתית גז חדש שעלותו מעל אלף דולר, זאת לפני רכישת פורנס חדש (זוכרים? מעל 2,500$ נוספים).
בשיחה עם מספר ספקים העדפנו לבנות דווקא תשתית חשמל במרתף, ולחבר יחידת חימום חשמלית. נכון, תעלה מעט יותר בתשלומי החשמל לחימום בחורף אך תחסוך סכום ניכר לבעל הבית.

מסקנה 2 אל תבצעו אוטומטית מה שחברת הניהול מבקשת או גחמות נסתרות של הדייר…

סיפורו של גג – האם להחליף?

במקרה אחר רכשנו בעסקת חבילה שני בתים פרטיים בקולומבוס. באינספקשן נכתב כי יש בעיות בגג בשני הבתים. באחד מהם נרמז שהגג מתקרב לסוף חייו. בניסיון קודם שהיה לי כמעט תמיד היה אפשר לתקן את הגג ולא להחליפו לחלוטין.

החלטנו לקחת את הסיכון, אבל להוסיף סעיף בחוזה שחברת הטייטל תחזיק בזמן הסגירה 1,000$ מכספי הקנייה מקרה שתיקוני הגג יעלו יותר. בפועל, הסתבר לנו כי לא ניתן לתקן את הגג ויש להחליפו באחד הבתים. בבית השני היה מדובר בתיקון קל יותר. את הגג שהיה צריך להחליף לא היה ניתן לזהות בוודאות עד שמורידים את השכבה הראשונה של הגג (השינגלס) ולהבחין בעץ רקוב מתחתיה.

למרות שקיבלנו חזרה 1,000$ בקניה עלות החלפת הגג הגיעה ל3,500$ נוספים.

מסקנה 3 לא את כל התיקונים ניתן לצפות מראש. לעתים האינספקשן יעיד על תיקונים שלא ניתן להמנע מהם.

(במקרה של גג שעשוי לדלוף בצורה קיצונית בחורף (לא הייתה דליפה אקטיבית בזמן הבדיקה) העדפנו לא לחכות ולתקן לפני החורף הבא).

כעת, אשמח לשמוע קצת מכם, מניסיון של בעלי בתים – כמה השקעתם על תיקונים בבית לאחר שרכשתם אותו והאם יש תיקונים שהחלטתם לבצע מאוחר יותר?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2RZDyLl

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון