Wholesaling – סיטונאות
Wholesaling – סיטונאות
הי חברים…פוסט נוסף שנותן לכם ערך..סבב שלישי 3/3
היום נדבר על הול-סלינג, ובשמו באנגלית Wholesaling
יש פה בפורום כמה חברים משופשפים בנושא, תרגישו חופשי לחדד ולהוסיף
wholesaling
זה בעצם כאשר משקיע, לצורך העניין יכונה “סיטונאי”, חותם חוזה עם מוכר הבית ומשווקת את הבית לקונים פוטנציאליים, ולאחר מכן מקצה/מעביר את החוזה לקונה . הרווח של המשקיע (הסיטונאי) הוא ההבדל בין מחיר חוזה עם המוכר לעומת הסכום ששולם על ידי הקונה.
מובן?
מניח שכן אבל בואו שוב במילים קצת יותר פשוטות:
הדרך הקלה ביותר להבין את הרעיון של wholesaling
היא להסתכל wholesaling באופן כללי כמו למשל שאין כסף שניתן כמקדמה ואין אשראי
Wholesaling
הוא בעצם רק רכישת המוצר בהנחה, ומכירתו ברווח
זהו זה. לעתים קרובות זה נעשה בכמויות גדולות יותר, ונמכר באמצעות משווקים או מפיצים, אבל לא צריך להיות.
המטרה בתחום הנדל”ן wholesaling
היא למכור את הבית לפני שהחוזה עם בעל הבית המקורי יהפוך לעסקה מוגמרת.
במקרים מסוימים זה עשוי להיות להימכר לרוכש רגיל אשר מחפש בית, אך לעתים קרובות יותר זה ימכר למשקיעים אחרים המחפשים זרם של עסקאות.
תרחיש פעילות טיפוסית של ההול-סיילינג נראה כך:
לסיטונאי יש בית תחת חוזה עבור $ 90,000 והוא מעריך שמצריך תיקונים ב- 20,000$, ומחיר השוק הסופי שלו יהיה 150,000$.
באמצעות רשת המשקיעים שלו, הוא מוצא קונה ב 100,000 $. ומעביר לו את החוזה, כך שיש לקונה פרויקט עם רווח גבוה.
הסיטונאי עושה רווח $ 10,000 ללא שהיה בכלל בעל הבית.
המפתח ב wholesaling
היא להוסיף מגבלה על חוזה הרכישה המאפשר לסיטונאי לחזור מן העסקה אם הוא אינו מסוגל למצוא קונה לפני מועד הסגירה הצפוי. זה מגביל את הסיכון של סיטונאי.
זה דומה בעיקרון לעסקת פליפ, אלא שמסגרת הזמן היא הרבה יותר קצרה ולא מבוצעים תיקונים בבית.
למעשה הסיטונאי אף פעם לא ממש רוכש את הבית.
Wholesaling
הוא הרבה פחות מסוכן מאשר פליפ, אשר יכול להיות כרוך שיפוץ עלויות ועלויות נלוות.
ב-
wholesaling
כרוך הרבה פחות הון מאשר בפליפ. בדרך כלל תשלומי כסף רציניים על כמה נכסים מספיקים. ההצלחה של העסקה מבוססת על הכרת השוק ובקשר מול משקיעים כך שהחוזה ימכר מהר.
כן יש לציין שיש סיכון במידה ושמתם כסף עבור הזכות על הנכס, ללא החזר…כך שאם לא מצאת קונה, הפסדתם את התשלום הזה.
איך בפועל מתבצעת מכירה של חוזה? מי בסוף רוכש את הנכס ונמצא בהתקשרות מול המוכר, ההולסיילר או מי שההולסיילר מוכר לו?
LiorLiorchik
תוכל בבקשה להוסיף ליחידה של הולסיילינג בנדל”נפדיה?
ליאור ביקש שאוסיף תגובה מפוסט אחר:
Odelia Abutbul אשמח להשיב גם על זה, אתן התייחסות ראשונית ואחרי זה אכתוב שוב במקום שכולם רואים את התגובה.
אני חושבת שזה ניצול הזדמנויות, רוב המתווכים עובדים במחירי השוק כי זה מה שהם מכירים בדומה לישראל, בחו”ל יש גם המון נכסים לא משופצים שלא נמצאים במערכות של המתווכים (שנקראת MLS)
הם מזהי הזדמנויות כפי שאני נוהגת לקרוא להם, חלק מהם מזהים הזדמנויות יותר טובות וחלק לא… ופה נכנס החלק שלנו בבדיקות (וזה סעיף בפני עצמו מבחינת מה נדרש לעשות) על הנכס להבין את התהליך שלו.
הולסיילרים יש בכל מקום, לא רק בתחום הנדל”ן, הם המתווכים הלא רשמיים (מאחר ולא מחזיקים רישיון לעסוק בכך), המודל הקלאסי מדבר על איתור נכס, הורדתו לחוזה עם אופציה לביטול ההסכם או העברתו לצד ג’ (שזה לרוב את או רוכש אחר) תמורת עמלה שלרוב תיגבה מהרוכש ולא מהמוכר.
איפה ניתן למצוא אותם?
פייסבוק, לינקדאין, myhousedeal.com שזה בעיקר הולסיילרים, קרייגסליסט, קג’יג’י ואתרים נוספים – יש גם אתרים של הולסיילרים סטייל we buy houses… אפשר לפנות אליהם ולבקש לראות את הרשימות שלהם.
העמלה של הולסיילרים יכולה לנוע בין 2,000 במינימום ועד.. השמיים הם הגבול תלוי בסוג העסקאות שהם עושים – אגב, תמיד ניתן לשאול אותם מה העמלה שלהם, רובם יענו….
בהצלחה:)
עוד נקודה אחת לטובת הכלל: לא צריך להיות הולסלר על מנת לעשות את זה לפעמים.
אני למשל בכל עיסקה שאני תחת חוזה למרות שהכוונה שלי היא לפתח את הבית או את האדמה שהרגע קניתי. אני תמיד בודק האם יש כדאיות למכור את החוזה למישהו אחר לעשות רווח קטן אך מהיר בלי להוציא אגורה אחת. עשיתי את זה כמה וכמה פעמים וזה היה כדאי. למשל פעם אחת קניתי שטח אדמה לבנית בניין של שלוש דירות. ב100 אלף דולר . אני מכרתי את חוזה ב170 אלף דולר ליזם אחר….שווה
אלוף פוסט מעולה. ??
אני ושותף (Moshe Amsalem) עוסקים בהולסייל כבר קרוב לשנתיים בקולומבוס אוהיו, מתמחים בעולם הצוואות (Probates), יש לנו סיסטם עובד, סגרנו מספר עסקאות עד כה ובכל זאת מתקשים להתרומם לגבהים שרצינו.
מחפשים מישהו מנוסה ומצליח בתחום ה-Wholesaling שיהיה מעוניין לשמש כמנטור עסקי וללוות אותנו באופן אישי תמורת חלוקה ברווחים.
למי שרלוונטי, מוזמן ליצור עמי קשר.
תודה
מעולה עידו. הערך התווסף לנדל”נפדיה, ראה כרך מושגים בעולם הנדל”ן, פסוק Wholesaling. חזק ואמץ !
אחלה פוסט כרגיל אבן שושן של הפורום והנדלן?
מעניין מאוד ואחלה דרך לעשות כסף בלי כסף. אשמח להכיר את תותחי התחום ואזורים “קלים” כלומר סבירות מהירה לביצוע
עוד משהו שצריך להבין זה שהכמות עבודה של הולסיילרים (שעובדים בזה, לא חד פעמיים) , היא לא מבוטלת בכלל.
אותה אומנות של למצוא נכסים אוף מרקט (כמעט בלעדית ע״י שיווק שעולה לא מעט), לעשות משא ומתן עם המוכרים, למצוא קונים ולהגיע לסגירה – אסור לזלזל בזה… זה מלאאא עבודה
יש עוד המון פעולות שההולסיילר עושה כדי להגיע לעסקאות:
מאיפה העסקאות מגיעות? הן לרוב לא מגיעות מה MLS למרות שידידינו Tomer Kalimi זו אחת ההתמחויות שלו.
יש שיטות של פנייה לבעלי בתים בין אם זה yellow letters.
Bird dogs… שמסתובבים
בשכונות ודופקים על דלתות
Voice dropping
השארת הודעת בטלפונים של אנשים…
להשיג את הבתים שהם off market זו האומנות של ההולסיילרים… הרווח זה לא יותר מתוצאה ?
YoniKessous
תודה על האינפוט שלך…
מי כמוני יודע שאתה באר של ידע..
הסוף של הפוסט לא היה מובן לי..השורה האחרונה..תוכל לחדד בבקשה?
כמו כן, הדוגמא של ה 10 אלף זה בשביל ההמחשה..
יש כאלה שעושים סיבוב גדול יותר ויש קטן יותר…
עסקאות עם רווח של 30 אלף זה לא מעיד על דיסקאונט חריג בעסקה? שכן אתה לרב מוכר לפליפר…
נתקבלתי בחברת מימון שעבדתי איתה עבור משקיעים שבמידה והמשקיע קנה מהול-סיילר..הוא יקבל מימון רק אם הרווח של ההול-ססיילר הוא עד 10%….סתם נקודה לשים לב אליה
הוסיף שיש הרבה מצבים שבהם יש פעולה שנקראת double closing שאת זה עושים במקרה ואתה כהולסיילר לא רוצה לחפוש את הרווח שלך. עידו ציין כאן רווח של $10000 שזה נחמד יש עסקאות שאתה יכול לעשות $30k צפונה. זה נראה פשוט על הנייר אך בפועל זאת אופרציה אחת גדולה ?.
Lior Liorchik
LiorLiorchik
יחידת לימוד
מצויין.
תודה רבה
Mor Amira Chen Lerner