איתור נכסים לפני עיקול – חלק 1

מה קורה, קבוצה יקרה?

השבוע נדבר על…
עיקולים.

אחלק את המאמר לכארבעה חלקים, כמו המאמרים על ה-MLS.
החלק שלפניכם, החלק הראשון, יעסוק באיתור נכסים לפני עיקול, החל מרישום הצו הראשון ועד לפרסום תאריך המכירה בבית המשפט.

טרום עיקול – Pre Foreclosure

אז לקחתם משכנתא וקניתם את בית חלומותיכם. אבל לפעמים, החלום הופך לסיוט, ומסיבה זו או אחרת אתם מתקשים עם החזר התשלום החודשי. הקושי הולך וגובר ובסופו של דבר, מתוך ייאוש, אתם מפסיקים לענות להודעות, מפסיקים להתייחס ופשוט חודלים לשלם. לאחר כשלושה חודשים (לרוב, אחרי ‘פספוס’ של שלושה תשלומים ברצף) מגיעה ההערה הראשונה מן המלווה -“Notice of default” . זו הודעה רשמית הנרשמת בפאבליק רקורדס ומלמדת כי בעל החוב הפסיק לשלם והמלווה מפעיל את הזכות להחזקה בנכס “Lien”.
תהליך העיקול החל. לוח הזמנים משתנה ממדינה למדינה וממקרה למקרה, אבל אחרי כשלושה חודשים (ולפעמים הרבה יותר) ללא תגובה תישלח ההודעה הרשמית השנייה ותירשם גם היא בפאבליק רקורדס ״ ”notice of sale – כלומר, נקבע תאריך למכירת הנכס שלכם…

כפי שכבר הבנתם, נוצרה פה הזדמנות לתפוס מוכר בעל מוטיבציה גבוהה בשתי נקודות זמן. קבלת ההודעה הראשונה של אי תשלום וקבלת ההודעה האחרונה על תאריך למכירה.

אז איך יודעים ומה מקבלים?

ההודעות נרשמות כאמור בפאבליק רקורדס ונשלחות לאחר מכן לבעלים. את ההודעות נוכל למצוא ישירות בארכיונים של בתי המשפט, בחברות הטייטל למיניהן ובחלק מהמחוזות – גם באינטרנט. לעצלנים קיימות חברות רבות שמציעות שירות של הוצאת הודעות רלוונטיות ושליחתן למשקיעים – כל אזור והחברות שלו, כל חברה והשירותים שהיא מציעה.

מה נמצא שם?

לרוב, נמצא את שם המלווה, שם בעל החוב, כתובת הנכס, כתובות של בעל החוב, פרטי החוב, מועד לתשלום או פרטיי יצירת קשר.

אז מה עושים עכשיו?

אז יש לנו כתובת של מוכר עם מוטיבציה, בין אם זה בשלב הראשון של אי תשלום או בשלב המתקדם יותר, שבו הוא מבין שהוא באמת עומד בקרוב לאבד את ביתו.
בניגוד למקרה של נכס מעוקל, ההתנהלות היא קודם כל מול הבעלים. אם לא תסגרו עסקה עם הבעלים – לא תוכלו לסגור עסקה עם הבנק.
ראוי לציין שזה לא ‘שורט סייל’. הבעלים לא ביקש מהבנק אישור למכור את הנכס במחיר נמוך או שווה לגובה החוב, והנכס לא הוצא למכירה בשוק. אנחנו רוצים לשכנע את הבעלים למכור אותו לנו ואנחנו כבר נדאג לדברים מול הבנק.
כאן יש כמה אפשרויות. העיקריות שבהן (יש רבות נוספות) הן דואר, דפיקה בדלת ואיתור הטלפון של המוכר.

עד כאן חלקו הראשון של המאמר.
בפעם הבאה: איך פונים? מה אומרים ומה לא אומרים? כיצד מייצרים פגישה לחתימה על חוזה? ממה יש להיזהר ומה יש לבדוק? וכמו תמיד, טיפים כללים על ההתנהלות.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2NjpdUw

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון