למה מולטי פמילי עדיף על סינגל פמילי?

איזה נכס עדיף לקנות – בית פרטי Single Family או בניין Multi Family ?

אז החלטתם לקנות נכס בארהב, ושמעתם שהתשואות הרבה יותר טובות שם בהשוואה לישראל, מצוין ?

אז איזה נכס כדאי לקנות ?
האמת ! שגם אני התלבטתי בזה לא מעט שנים.
מצד אחד קניית בית פרטי SF, אומר שקל יכול למכור מתי שבא לי. באמת !
לא בדיוק:
– תלוי בעונה
– אולי נצטרך לבצע שיפוץ לפני על מנת שהנכס ימכר בקלות
– דרישות נוספות וחוקים של העירייה (כמו באוהיו) יכולים לעכב לי את המכירה.
– ועוד…

טענה: מכירת בניין לוקחת הרבה מאוד זמן, ואם אני לחוץ על הכסף, אז יכול להיות שאתקע עם הנכס ולא אפגש עם הכסף בזמן הקרוב. באמת !
לא בדיוק. שוק הנדלן בארהב מאוד מגוון, יש הרבה מדינות שבהם בניין שמפורסם במחיר הנכון נמכר אחרי 24 שעות. בשנים האחרונות יש עלייה גדולה בדרישה לביניינים.

ומה עם הסיכון ?
נכון מאוד. בקניית בניין, כמות הבדיקות הרבה יותר גדולות ויותר מורכבות.
יש סיכון נוסף. במידה וקניתם בית לא טוב יש מצב שהפסדת כמה עשרות אלפי דולרים. במידה וטעיתם בקניית בניין, זה כבר סיפור אחר. ואתם יכולים להפסיד מאות אלפי דולרים. אין סיכוי אם אין סיכון !

יופי נהדר, אז אני רוצה לקנות בניין !
ואיך אני יודע להבדיל בין בניין טוב לבניין ?
על מנת לבדוק התכנות קנייה של בניין, צריך לבדוק:
– רמה פיננסית
– רמה דמוגרפית
– מחיר השוק
– מחיר השכירויות
– ההוצאות של הבנין
– בדיקת הקרקע. אם יש שם גזים או חומרים רעילים, הבנק לא יאשר את הקניה.
– ועוד…

ומה עם עלות הביטוח ?
בבית פרטי הביטוח זול יותר לעומת ביטוח של בניין.
נכון. אך שמשקללים את עלות הביטוח ליחידה, זה יוצא זול יותר.

יהיו לי שוכרים טובים יותר בבית פרטי !
לא מדויק. היו לי שוכרים בבית פרטי שהשאירו לי בית מטונף וגנבו לי את המקרר. הכל תלוי בסינון השוכרים, ובדיקות שצריך לבצע לפני אישור השוכרים.

מה עם הסיכון שהשוכרים לא ישלמו לי שכירות ?
אז בואו ניקח דוגמא. נניח שיש לי בית פרטי, והבית עמד חודשיים לפני כניסת שוכר חדש. זא שעכשיו התשואה שלי נמוכה יותר משמעותית ממה שצפיתי. זא שבחודשיים הראשונים התשואה שלי הייתה 0%, ובשאר השנה 100%.

נניח שיש לי בניין של 10 יח, 3 יח מתוכו לא מושכרות חודשיים בשנה.
זא שבחודשיים הראשונים אקבל 70% מהתשואה שתכננתי, ובשאר השנה 100%.
הסיכון לקבלת שכירות למשקיע בקניית בניין תשואה קטן.

מה עם עליית הערך ?
נושא מאוד חשוב, מיכוון שאנו הישראלים אוהבים עליית ערך ?.
הכי טוב זה להראות דוגמא:
בית פרטי –
קנייה 100,000 דולר
הנכס עלה ב 20% זא
הנכס שווה 120,000 דולר
רווח ברוטו של 20,000 דולר

בניין –
קנייה ב 1,000,000 דולר
הנכס עלה ב 20% זא
הנכס שווה 1,200,000 דולר
רווח ברוטו של 200,000 דולר

אפשר לראות שהרווח שלנו ברוטו הוכפל פי 10.

וברור שתטענו:
– שצריך יותר כסף כדי לקנות בניין,
– ואיך אני משיג משכנתא בסדר גודל כזה ?

והכל נכון.

יש עוד לא מעט שיקולים בקניית בניין על פני בית פרטי, אך אני מקווה שהצלחתי להאיר לכם מעט את נושא זה.
בהצלחה !
גלעד

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
http://bit.ly/2Ip7xYT

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון