צורת מימון – Hard Money Loan

הי לכולם. סבב שני של פוסטים עם ערך…3/3
מימון.
אפשר להגיד החמצן של עסקאות נדל”ן. הון עצמי זה טוב. אבל מימון יכול לקחת אותך רחוק יותר.

מימון זה לא רע או טוב. הוא פשוט מימון. וכמו כל כסף, צריך לדעת לנהל אותו ולהתנהל איתו.

מימון לעסקאות נדל”ן מאפשר להגדיל את הפעילות שלך מבחינת כמות ומבחינת סוגי עסקאות.

הפעם אני רוצה לפרק איתכם את נושא המימון דרך הארד מאני – Hard Money Loan

הארד מאני מבחינתכם זה עוד צורה של מימון. זה לא רע..זה לא טוב…זה מימון.
התפיסה לגבי צורת מימון כזו שהיא יקרה. הריביות שם מתחילות מ- 8% לרב, ולכן לעסקת רנטל היא פחות רלוונטית.
בנוסף, היא יותר עבור עסקאות פליפ או הלוואות גישור לזמן קצר עד לעשיית מימון חוזר וקבלת הלוואה ארוכת טווח בריביות נמוכות יותר.

חשבו להדגיש כי ריבית על ההלוואה זה לא מהות הכל. זה חלק. ולכן צריך להסתכל על המימון כמכלול (עלויות, שיעור המימון, רווחיות שזה נותן ועוד).

בנוסף חשוב להדגיש שבדר”כ לזרים בעסקאות קטנות וזריזות זאת כמעט האופציה היחידה (אבל על כך בטח יהיו תגובות נרחבות ☺ )

ההלוואה מגובה ע”י הנכס עצמו (לרב יש גם חתימה אישית על ההלוואה אבל זה כשכבת בטחון נוספת עבור המלווים) ולכן ישנם מקרים ששיעור המימון מההלוואה
loan-to-value
יהיה נמוך יחסית
(תלוי במלווה עצמו וביכולת שלו לתת לתושבים זרים הלוואה),
בתכל’ס מה זה אומר?
החל מ- 65% מימון עבור הבית עצמו.
מימון עבור שיפוץ לרב הוא בשיעור של 100%,
כך שיוצא ששיעור המימון דה פקטו הוא כ- 70%-75%
אני מדגיש כי תמיד יש מקרים לכאן ולכאן, ודברי מכוונים כלפי משקיעים זרים, וידוע שיש כאלה שמלווים בשיעור גבוה יותר.
כמו כן, יש מלווים ששיעור המימון שלהם הוא הוא לא מסך ההשקעה בפרויקט, אלא שיעור מימון משווי הנכס לאחר שיפוץ,
ARV – After Renovation Value

ואז יהיה שיעור מימון אחיד לכל העסקה. לפעמים זה שילוב של שניהם, כלומר הולכים לפי שיטה אחת, ובנוסף כמבחן הגנה משתמשים גם בשני לראות שזה לא חורג.

משקיעי פליפ לרב משתמשים בצורת המימון הזו בגלל האופי שלה. היא קצרה, ניתן להחזיר אותה מוקדם, זמינה לזרים, ולמעשה בגלל צורת הפעולה ורכישת הנכס.
לרב במקרה של כישלון בהחזר ההלוואה, הבית לכשעצמו יספיק עבור ההחזר. כמו כן, היא מאפשרת למשקיעים לשים סכום נמוך יחסים של הון עצמי בעסקה.

תהליך אישור ההלוואה בדר”כ מהיר יותר לעומת מקורות רגילים כמו בנקים וכו’, וגם תהליך החיתום.

יש לזכור כי מעבר לריבית יש את עלויות עריכת המסמכים, הערכת שווי על ידי שמאי וכן נקודות, אחוזים בודדים, שנלקחים לפי סך המימון המבוקש 2%-5%.

אבל שוב..לזכור שמימון זה לא רק מספר אחד..
This attachment may have been removed or the person who shared it may not have permission to share it with you.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2NjRx94

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון