דרישות הבסיס להלוואת Hard money mortgage

דרישות הבסיס להלוואת – Hard money mortgage.
בכל חברה הדרישות יכולות להיות שונות במעט, אך עדיין מומלץ להכיר.

1. גוד פיית’ דיפוזיט – GFD
הפקדת דמי “רצינות” לקראת הקמת ההלוואה. בכל חברה סכום ההפקדה תיהיה שונה במעט, אך לרוב מדובר בסכום של כ-1,500$. בחלק מהחברות, סכום זה מופנה לטובת בדיקת קרדיט, שמאות הנכס ואנדר רייטיניג (Underwriting- כתיבת הסכם ההלוואה). חברות רבות מחזירות את העודף שנותר מאותו GFD לאחר הסגירה (Closing), בכפוף לדוא”ל המבקש להשיב את הפרש הסכום לחשבון הבנק שבבעלות המשקיע. ברוב המקרים, המשקיע עסוק בתחילת עבודה ושוכח לשלוח דוא”ל שכזה וכך המלווה גורף את ההפרש.. אומנם מדובר בסכום של כ- 500$, אך תמיד עדיף להשאיר את הכספים בכיסכם.

2. Loan Aplication – טופס בקשה
יש למלא טופס זה בו אתם נדרשים למלא נתונים כגון: נסיון בפליפים ו/או בשיפוצים, האם לקחת הלוואה דומה בעבר, האם מבקש ההלוואה עושה זאת באופן עצמאי או שמא, מדבור בחברה LLC, הצגת חוזה רכישה, במידה ומדובר ברכישה תחת LLC המלווה יבקש לקבל Formation Docs, כלומר, אישור מהמדינה בה הוקמה החבברה. Operating Agreement חתום המבהיר מי האחראי על החברה והאם מדובר בשותפות וכיו”ב, אישור המשקיע לבדוק את מצב הקרדיט שלו ע”י החברה, טייטל, ביטוח על הנכס, SOW- Scope of work, כלומר, איזה סוג שיפוץ מצריך הנכס. כמובן, שיש לציין עלות כל פעולה. (קחו בחשבון שבעבודת פליפ יש בלת”מים ולכן, מומלץ להוסיף כ20% מרוויח ביטחון) שכן לרוב, לנדר לא יהיה מוכן לקבל שינויים לאחר תחילת העבודה, דבר העלול להכניס אותכם לדיפולט אוטומטי, על אף שאתם עומדים בתשלומי הריבית החודשיים. וכמובן , שיש להוסיף את תוכנית האקסיט (כלומר, האם המשקיע יפעל לקבל ריפיי, או שמא, ימכור את הנכס)

3. עיקולים ופשיטת רגל
בבדיקת הקרדיט המלווה יבדוק האם המשקיע עבר פשיטות רגל ו/או עוקלו לו נכסים בעבר.

4. נסיון
לא פעם עלותה הסופית של ההלוואה נקבעת על בסיס נסיון בתחום וציון הקרדיט.

5. האם הנתונים זהים?
יש לשים לב שבטופס ה- COMMITMENT לא שונו נתונים מטופס ה – Term sheet. לא פעם החברה המלווה עושה ניסיון ל”שיפור מקצים” לקראת הסגירה ועלולה לשנות “בטעות” את סכום הריבית ו/או נקודות, פרייפי פנלטי וכיו”ב.. (לכן תמיד מומלץ לקחת עו”ד שיעבור על החומר).

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון