אומנות הפליפים System & Verify (עיסקאות השבחה קצרות טווח)הלוואי שהיו מלמדים אותי…
אומנות הפליפים System & Verify (עיסקאות השבחה קצרות טווח)
הלוואי שהיו מלמדים אותי לפני כל מה שאני יודע היום. כמה כסף ועוגמת נפש הייתי חוסך..
שהתחלנו להתמקד בפליפים עסקנו בעיקר בהערכות. מה שווי הבית שאמור להיות, כמה אמור להיות השיפוץ וכמה זמן הוא יקח.
עיקר המטרה היה לחסוך כמה שיותר כסף. היינו מפסידים הרבה עיסקאות כי לחצנו להוריד מחיר.
לחצנו על הקבלן לתת הצעה נמוכה יותר ובסוף היו תוספות לשיפוץ ולמחיר.
בנוסף לא הבנו כלום בשיפוץ, טוב ידענו קצת מהארץ, קיר גבס, שליכתא, שפכטל וכו ?:)אבל ביננו זה ללמוד שפה אחרת לגמרי.
מה זה Furnace
מה זה hwt
מה לעזאזל זה Tile
באמת שלא היה לנו מושג, ונתקלנו בכאלה שאמרו, שב בבית תעשה נדלן מהמחשב. אז זהו, שלא!
זה לא עבד, בלשון המעטה.
כל ההערכות האלה בדרכ לא עמדו במבחן התוצאה.
הקבלן לא עמד בתקציב, ביקש עוד כסף ואיחר בזמנים.
מחיר המכירה שהיה השערה בלבד לא היה מדויק והיו סטיות שפגעו ברווחים.
בנוסף איכות השיפוץ לא הייתה מספקת.
מכרנו, ואפילו לא בהפסד, אבל מישהו פעם אמר לי, גם פוקס שמצליח הוא עדיין פוקס ?
מי שניהל לנו את הפרויקטים היה בחור בשם דון שגם דאג להביא לנו את העיסקאות.
הערכות המחיר שלו היו כאלה ששירתו את המטרה שלו, למכור לנו כמה שיותר נכסים.
אחכ עבדנו עם ג'יימס, קבלן, שכל מטרתו היה לעשות שיפוץ יקר ממה שהיה נדרש בפועל.
למרות כל הנ"ל ידענו לתפוס את הדברים באמצע ולעשות את השינויים הנדרשים.
אבל הבנו מהר מאוד- אין להסתמך על גורם שלישי. אין מקום להשערות. כדי להצליח ולעשות פליפים במסה גדולה חייבים לייצר סיסטם מדוייק שלא יאפשר לאף אחד מהצדדים לסטות מהדרישות שלנו.
אחד המסקנות היותר חשובות שאנחנו אלה שחייבים לנהל ולשלוט בכל שלבי הפרויקט. לא המתווך, לא הקבלן או מישהו שיש לו אינטרס אחר משלנו. ושאנחנו חייבים חייבים להיות מקצוענים.
זה מקצוע לכל דבר!
נדב נסע לארהב עם המשפחה שלו ל 3 חודשים, היה בבית עם הקבלנים כל יום, לקח קורסים בהום דיפו, התייעץ, שאל ולא ויתר והפך להיות תותח בשיפוצים! מהבנה מעמיקה של כל חלק ונקודה בשיפוץ ועד מחירים וחומרים.
וכך בנינו סיסטם מדויק שעובד שוב ושוב ומאפשר לנו לנהל מספר רב של עיסקאות השבחה בו זמנית.
אז מה המסקנות System & Verify
עוד בתקופת הDD (בדיקת נאותות לעיסקה) מוודאים את הדברים הבאים:
1. אימות שווי הבית למכירה (ARV) לאחר שיפוץ ברמה גבוהה בהתאם לנכסים שנמכרו בשוק על פי קרטריונים מאוד ברורים שיצרנו וזאת באמצעות COMPS וקבלת Opinion Of Value מ 5 מתווכים שונים.
2. הצעות מחיר מ 4 קבלנים שיאמתו את מחירי השיפוץ שאנחנו הערכנו בזמן הבדיקות שלנו.
וכך לעדכן את מחיר הרכישה שלנו.
3. לאחר שווידאנו את הנ"ל. שליחת שמאי ואינספקטור לאימות נוסף. (הוצאה כספים ראשונה על העסקה).
לאחר ה DD
1. יצירת תוכנית עסקית מפורטת לגיוס הכסף אצל המלווה שעובד איתנו ומשקיעים פרטיים.
2. הכנת והנחיית הקבלן להתחלת עבודה ביום הקלוזינג.
3. סגירת כל אמצעי המימון לעיסקה
4. גיוס המתווך שיהיה אחראי על מכירת הבית וליווי הפרויקט.
5. בניית תוכנית עבודה למנהל הפרויקטים שלנו בשטח למעקב ודיווח שוטף של הפרויקט.
6. הכנת Material list מקיף לעיסקה, כולל כל החומרים הנדרשים לגמר (החל מצבע, כלים סניטריים, קרמיקות וכו…).
ויוצאים לדרך….
שלב 2 הוא שלב הפיקוח:
הפיקוח בנוי מ 4 בעלי תפקידים שונים:
1. המתווך שהולך למכור את הבית. תפקידו העיקרי הוא להכיר את הבית, ולדעת מה בדיוק עשינו ובאיזה רמה. כך הוא ישווק יותר טוב את הפרויקט בסיומו.
2. מנהל הפרויקטים שלנו. עובד מול הקבלנים, מוודא שכל שלב נעשה כמו שצריך, מוודא איכות עבודה ועידכון שבועי.
3. אינספקטור מטעמינו שאחראי לאשר כל שלב ולאשר את התשלום הבא לקבלן
4. הקבלן. אחראי לעידכון ולשיחה פעמיים בשבוע.
מכאן לכל בעלי התפקידים יש יעדים ותוכנית עבודה.
חשוב לזכור, כדי למכור מהר ובמחיר הנכון צריך לתת מוצר טוב, יותר טוב מהאחרים, לחשוב קצת מחוץ לקופסה.
(בתמונות, בית שסיימנו ונמכר תוך סוף שבוע אחד ב 5K מעל המחיר שביקשנו.)
אנחנו בדרכ בונים יחידת הורים בכל הבתים עם מקלחת ושירותים.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
היי יואב, תודה על השיתוף והפירוט. זה נראה מדהים!
אני מעוניין להתחיל לעסוק בפליפים קודם כל בארץ ולאחר מכן גם לעבור לחו”ל. יש לי ניסיון ביוזמות נדלניות שונות ואני עו”ד מקרקעין בהכשרתי כך שאני בא עם ידע כללי בתחום ההשקעות והיזמות נדל”ן.
אני רוצה להתחיל להתמקד בפליפים והייתי רוצה לשאול איזה ספרים/ פודקאסטים/ חומרים אונליין אתה יכול להמליץ עליהם כדי ללמוד את הידע התיאורטי של פליפים כמו שצריך? בגדול כרגע בלי העדפה ספציפית לארה”ב אלא על התהליך עצמו ומה הדרך הנכונה לעשות אותו.
אשמח גם להמלצות של אחרים במידה ויש, תודה! Yoav Pinhas
Almog Hemo
Opinion of value
אתם מבקשים ממתווכים הערכת מחיר על הבית בתשלום?
נראה ששיכללתם את השיטה לרמה סופר מקצוענית…. אותי דווקא מעניין כמה פליפים עשיתם לפני (לפני שנדב נסע, או שהוא כבר נסע אבל עוד היה בתהליך הלימוד) ואם היה יותר מאחד או שניים האם הסתיימו טוב (גם אם בפוקס…) או שגם היו נפילות….☹️?
בכל מקרה כל הכבוד, אפשר רק להוריד את הכובע ?
החל מכמה השקעה לפליפ? כמה אחוזי תשואה ? כמה זמן בממוצע לוקח? באיזה איזורים אתם מתמקדים?
Adir Yonasi
Koren Asher
איך אתה מוצא כל פעם 4 קבלנים שיסכימו להגיע הביתה לתת הצעת מחיר? האם זה אותם קבלנים? אחד הדברים הכי קשים שאני מצאתי לפחות באיזור שאני עובד זה להביא קבלנים לבית שיתנו הצעה, גם בכסף…
.
מרשים מאוד!
Sagi Traybel Boaz Sabag
מה התשואות שאתם עושים ומה המודל עם משקיעים?
Elad Alon
Tal Saadon Noam Nahum