חפש כתבות

קטגוריות

Recent Posts

דפדפו לכתבות הבאות

תגיות

Latest updates

Groups

Members

צור קשר

צרו קשר - ייעוץ חינם!

איך לבחון השקעה במולטי פמילי – חלק #1

איך לבחון השקעה במולטי פמילי

איך לבחון השקעה במולטי פמילי – חלק #1

 

איך לבחון השקעה במולטיפמילי – פרק 1 – הפרמטרים הראשונים שאני בוחן

ברוכים הבאים לסדרת תוכן חדשה שאני אעביר כאן בקבוצה שהרעיון לכתוב אותה קם בעקבות שאלות ששואלים אותי כדי לעזור למשקיעים להשקיע מתוך הבנה וידע ולא מתוך רק מתוך לסמוך על היזם/המשווק ולכן אני דווקא רוצה לשתף איך אני כדיל מייקר (היזם) מאתר, מנתח את העסקאות, מגיש את ההצעות, עושה את הדיודיליג’נס וכל מה שמאחורי הקלעים.
ככה אם איי פעם תחליטו להשקיע במולטיפמילי תשאלו את השאלות של מאחורי הקלעים ולא רק על המצגת היפה שהכינו.

אז בואו נתחיל? …..

אז אני עובד עם ברוקרים שמתמחים במולטי פמילי או ישירות מול בעלי נכסים. צריך לזכור שהמטרה של הברוקר הוא למכור בכמה שיותר גבוה עבור המוכר והוא לא מייצג אותי הקונה.
ולכן לפני שאני צולל לבדיקות מעמיקות אני רוצה לבצע מספר בדיקות מהירות שתעזורנה לי להחליט האם כדאי לי להתקדם ולבדוק לעומק את העסקה.

1. הדבר הראשון שאני רוצה לבדוק הוא האם השכונה היא שכונה מהמעמד התושבים שאני מחפש.
אני מכוון למעמד תושבים של לפחות מעמד הפועלים (שזה לפחות 30K הכנסה חציונית למשפחה בשנה)

2. אני אסתכל לראות בגוגל סטריט ויו – איך נראה האזור. אני אחפש לראות איזה מרכזים מסחריים יש באזור וגם איך נראים הבתים הפרטיים באזור

אם 2 הבדיקות האלה עברו את מבחן התוצאה אעבור לבדיקה הבאה
(בחמישי האחרון קיבלתי נכס מברוקר שלא מפורסם לכולם והוא נמצא בשכונה שעוד לא בחנתי והמעמד בה הוא מעמד נמוך)

3. אשלים את בחינת האזור ואתקשר למספר חברות ניהול שאני עובד איתם לבדוק האם הם מכירות את הנכס ו/או האם הם מנהלות נכס ליד
הם ידעו לתת לי מידע על האזור, מידע פנימי על הנכס (לפעמים הם ניהלו אותו לפני שנה) וגם בכמה אפשר להשכיר את היחידות. אני רוצה לראות אם יש לי אפשרות להעלות את שוו השכירות ובכך אני מעלה את שוו הנכס

4. אני אבצע בדיקה שקוראים לה Quick and Dirty
זו בדיקה שבה אני בודק באופן גס כמה שווה הנכס עם השכירות הפוטנציאלית (כלומר אחרי שמעלים את השכירות אם יש מקום)
ואז אני משווה למחיר המבוקש. אני רוצה לראות שהמחיר המבוקש לא מכיל כבר עליית הערך כמו שעושים בעלי דירות שגילו שמתחיל תמ”א בבניין שלהם והם רוצים למכור ולקחת את כל הרווח מראש.

רק אם הבדיקה עוברת אז אני מתחיל בבדיקות המעמיקות ואגיש הצעה.

לשם השוואה על רכישת בתים. התהליך הראשוני דיי דומה
1. אני אבדוק את השכונה
2. אני אבדוק מה שווי הנכסים המשופצים באזור
3. כמה יעלה השיפוץ להביא את הבית לרמת הבתים המשופצים באזור שנמכרו
4. אני אבדוק האם המחיר המבוקש מכיל כבר את עליית הערך או משאיר לי גם רווח. אם כן אני אתקדם לבדיקות מעמיקות יותר וגיש הצעה

בפרק הבא…..
תרשמו לי על איזה נושא הייתם רוצים שאכתוב או אקליט וידאו
אופציות:
1. וידאו שמראה איך אני בודק את רמת השכונה
2. איך מבצעים בדיקת Quick and Dirty
מה עוד?

תודה
רפי

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Responses

  1. מעולה! תודה
    נשמח (: או יותר נכון אני אני אשמח להבין איך בודקים את רמת השכונה, תושבים, בתים, מצב סוציו אקונומי, ותהליכים שקורים בשכונה-אזור.
    תודה

Responses

  1. מעולה! תודה
    נשמח (: או יותר נכון אני אני אשמח להבין איך בודקים את רמת השכונה, תושבים, בתים, מצב סוציו אקונומי, ותהליכים שקורים בשכונה-אזור.
    תודה

בחר או חפש כתבות נוספות

אולי יעניין אתכם גם...

X