הבית הראשון שלי בקליבלנד מיומנו של המשקיע המתחיל :-) אחרי שנפגשתי עם מספר יזמים…

הבית הראשון שלי בקליבלנד מיומנו של המשקיע המתחיל 🙂

אחרי שנפגשתי עם מספר יזמים וקראתי המון החלטתי לעשות צעד ולרכוש בית פרטי בארצות הברית.

בשלב ההוא כבר חשבתי שהבנתי פחות או יותר איך לנתח מרחוק, נכס, שכונה והשקעה שכזו, לימים אני מבין שהייתי בערך ברמת חגורה צהובה ושיש לי עוד המון מה ללמוד. אבל זה היה מספיק טוב כדי להתחיל.

במקרה היה לי כבר LLC בפלורידה וחשבון בנק אמריקאי צמוד, מהזמן שחשבתי להשקיע בפלורידה. עדיף לפתוח LLC במדינה שממוקם הנכס אז רשמתי את ה LLC גם באוהיו והמשכנו הלאה. כל התהליך של פתיחת LLC וחשבון זה משהו דיי טכני ולא היה עבורי סיפור גדול.

הנכס אותר ועברתי על תכנית עסקית. הכנסות צפויות, עלויות שיפוץ, הוצאות צפויות ועלויות סגירה נוספות, הוצאות תחזוקה, תיקונים ומרווחי טעויות וכדומה. השוותי עם כמה אתרים ובדקתי אם הנתונים מתיישבים.

בנוסף, בחנתי מסמך Comps – comparable sale שמציג עסקאות של נכסים זהים שנמכרו לאחרונה בקרבת הנכס. זהו פרמטר מאוד חשוב לניתוח הכללי על מנת להשוות לרמות המחירים באזור.

בדקתי את הנכס והאיזור והצלבתי את המידע עם בערך 15 אתרים שונים, ראיתי שהמספרים מסתדרים והבנתי פחות או יותר מי גר באזור ומי יהיו סוג הדיירים.

הנתונים והמספרים הסתדרו, סימן טוב, יאללה לקחתי! וחתמתי על כוונה לקנות את הנכס.

בשלב זה כבר יכולתי להביא אינספקטור מטעמי לבדוק את מצב הנכס, ובחרתי להשתמש באנשי השטח המקומיים. גם חברת הניהול בחנה את הנכס מקרוב עבורי, הבית היה במצב טוב, הגג ומערכת החימום הוחלפו לפני 12 שנים ככה שישמשו אותנו לשנים קדימה ובכללי והייתי צריך שיפוץ דיי קטן.

התחלנו חוזים עם חברת הטייטל שבדקה שהנכס נקי משעבודים חובות ועיקולים.

חברת טייטל הנפיקה חוזי העברת בעלות לחתימה ובנוסף חתמתי על הצהרות ואמנות שונות כמו גלאי עשן וכדומה. עשינו ביטוח טייטל והונפק מסמך HUD1 שריכז את כל העלויות כולל חובות ארנונה למיניהם וכלל את הוצאות הרכישה. העברתי תשלום לחשבון הבנק של הטייטל, הנכס נרשם בקאונטי המקומי תוך כמה ימים ובדקתי בעצמי במחוז שהנכס נרשם על שמי.

קישרו אותי לסוכן ביטוח מקומי, קישרתי אותו לחברת הניהול ועשינו ביטוח נכס.

הפוליסה למשקיעים כוללת מקרה בו הבית נשרף, חברת הביטוח תשלם עד קצת מעבר לעלות הבית או הנזק, ובנוסף תשלם לי שכירות חודשית למשך שנה.

חזרה לשיפוץ.. החלפנו שטיחים, צבענו, קרצפו את האמבטיות (היה לי חשוב חח), וניקינו מרזבים, הכנו את הנכס להשכרה, Rent Ready

חתמתי חוזה מול חברת הניהול לגבי תחומי האחריות דמי הניהול והעבודה השוטפת בצורה יותר רשמית, קיבלתי גישה למערכת ניהול הנכס עבור מעקב שוטף והעברתי את פרטי חשבון הבנק שלי להעברת הכספים.

הנכס הוצא להשכרה במרקט על יד חברת הניהול, ובתוך שלושה שבועות מצאנו שוכרים שחתמו חוזה לשנתיים. השוכרים העבירו פקדון במזומן בגובה חודש שכירות לביטחון והנכס התחיל לעבוד.

גאה שעשיתי את זה, למדתי המון ויצרתי משהו שיעבוד עבורי עוד שנים קדימה.

קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון