פוסט שלישי – רכישת נכס בליברפול
שלום לכולם,
הפוסט מגיע כפוסט שלישי בסדרת הפוסטים שבהם אני משתף בתהליך הרכישה של הנכס בליברפול והפעם גם ביקרתי בליברפול, אז אשתף מעט מהשטח J .
כזכור, הפוסט הראשון והשני תיארו ברמת המיקרו והמאקרו את תהליך איתור ולמידת אזור ההשקעה, קהל היעד של הנכס וכן בעלי המקצוע שאיתם נכנסתי למסע הזה.
בדומה לפוסטים הקודמים, גם פה בסוף הפוסט צרפתי רשימה של לינקים, הלינק הראשון והשני מפנים לפוסטים הקודמים שרשמתי כאשר הפוסט הזה מגיע כהמשך ישיר אליהם.
כזכור, הפוסט הראשון והשני תיארו ברמת המיקרו והמאקרו את תהליך איתור ולמידת אזור ההשקעה, קהל היעד של הנכס וכן בעלי המקצוע שאיתם נכנסתי למסע הזה.
בדומה לפוסטים הקודמים, גם פה בסוף הפוסט צרפתי רשימה של לינקים, הלינק הראשון והשני מפנים לפוסטים הקודמים שרשמתי כאשר הפוסט הזה מגיע כהמשך ישיר אליהם.
הפוסט יתמקד בבחירת הנכס אותו בחרנו לרכוש ואת תהליך הרכישה באוקשן, כאמור בפוסטים הקדומים, הרכישה מתבצעת דרך האוקשן, כל שישה שבועות מתקיימים 2 אוקשנים בליברפול, venmore והשני suttonkersh הלינק השלישי והרביעי מפנים לאתרים של האוקשנים, האוקשן הראשון התקיים בתאריך 15.5 והשני בשבוע שלאחר מכן.
בסוף אפריל היה ניתן לראות כבר דירות שעלו לקטלוג של האוקשן הראשון באתר, חשוב לציין שלא כל הדירות עלות ביחד אלה שהרשימה מתעדכנת עד לשבוע לפני האוקשן.
ב 30 לאפריל, הסוכן שמייצג אותי בתהליך התחיל להעביר סרטונים של הדירות שנראו עבורו רלוונטיות לרכישה, בפוסט הקודם תיארתי אילו אזורים מצאתי כרלוונטיים עבורי להשקעה ולאיזה אוכלוסיית שוכרים אני מכוון, בהתאם לזה ובהתאם לתקציב הסוכן העביר לי סרטונים מהדירות עצמם.
ב 30 לאפריל, הסוכן שמייצג אותי בתהליך התחיל להעביר סרטונים של הדירות שנראו עבורו רלוונטיות לרכישה, בפוסט הקודם תיארתי אילו אזורים מצאתי כרלוונטיים עבורי להשקעה ולאיזה אוכלוסיית שוכרים אני מכוון, בהתאם לזה ובהתאם לתקציב הסוכן העביר לי סרטונים מהדירות עצמם.
קיימים מספר פרמטרים מרכזיים שאותם היה חשוב לסוכן לבדוק:
1. הנכס מספיק גדול ומאפשר אופציה להשבחה ע”י הוספת חדרים / שירותים.
2. הנכס לא מאוכלס, בכדי שיהיה ניתן להיכנס לעבודה באופן מידי לאחר הרכישה
בסה”כ נשלחו כ 15 דירות שהיו בטווח התקציב שלי, מתוכן ארבע התאימו לי מבחינת אזורים וגם מבחינת קהל ייעד השוכר במקום, 3 היו ב L4 ועד נכס אחד ב L20.
בשלב הזה, לאחר צפייה מספר פעמים בסרטונים, הבנה כיצד הנכס צריך להראות לאחר השיפוץ, צפייה ברחוב דרך google street ובחינה של האזור עצמו (לדוגמא הלכלוך ברחוב, רמת הרכבים וכו’) בחרתי באחד מתוך הארבע, הנכס שנבחר ממוקם ב L4, והכתובת שלו 2 Hornsey road, L4 2TN , מספר רחובות מאיצטדיוןAnfield של לבירפול – אלופת אירופה.
בשלב הזה, לאחר צפייה מספר פעמים בסרטונים, הבנה כיצד הנכס צריך להראות לאחר השיפוץ, צפייה ברחוב דרך google street ובחינה של האזור עצמו (לדוגמא הלכלוך ברחוב, רמת הרכבים וכו’) בחרתי באחד מתוך הארבע, הנכס שנבחר ממוקם ב L4, והכתובת שלו 2 Hornsey road, L4 2TN , מספר רחובות מאיצטדיוןAnfield של לבירפול – אלופת אירופה.
בחירת הנכס התבצעה כשבוע לפני תאריך האוקשן , היה חשוב לי לקבל חוות דעת נוספת מבעל מקצוע מקומי בנוסף למה שהסוכן שלי העביר.
מכיוון שכבר הייתי בקשר בעבר עם מספר בעלי מקצוע מקומיים, היה די פשוט עבורי למצוא מישהו שיתן שירות של חוות דעת נוספת. לאחר בדיקה עם כמה סוכנים, מצאתי מישהו שיתן בעלות יחסית זניחה חוות דעת נוספת על הנכס.
מכיוון שכבר הייתי בקשר בעבר עם מספר בעלי מקצוע מקומיים, היה די פשוט עבורי למצוא מישהו שיתן שירות של חוות דעת נוספת. לאחר בדיקה עם כמה סוכנים, מצאתי מישהו שיתן בעלות יחסית זניחה חוות דעת נוספת על הנכס.
יצרתי איתו קשר והעברתי לו את כל המידע שידוע לי בנוגע לנכס וכן מי קהל היעד שאני מצפה שיגור בנכס ומה התוכנית בנוגע להשבחת הנכס, לאחר שהעברתי לו את כל המידע בקשתי לקבל את דעתו בנושאים הבאים:
1. מה השכירות שניתן לקבל עבור הנכס בשתי חלופות – הראשונה עבור משפחה והשניה בתצורה של השכרה כחדרים.
2. במידה ומתבצעת השכרה בתצורה של חדרים מה העלויות הנלוות שצפויות להיות.
3. מה דעתו על האזור באופן כללי והאם הקרבה לאצטדיון מביאה איתה רעש?
4. מה המחיר הממוצע של דירות שנמכרות באזור כאשר הן במצב טוב?
5. מה המחיר המירבי שהוא מעריך ששווה לרכוש את הנכס?
6. כמה הוא מעריך את עלות השיפוץ עבור הנכס?
7. האם הוא מכיר תוכניות פיתוח מסביב לנכס שיכולות להביא איתם עליית ערך?
8. מה העמלות שנדרש ממני לשלם לאוקשן?
לאחר יומיים קבלתי דוח די מקיף עם תשובות על השאלות שהעליתי, בגדול הדוח היה די תואם למה שהסוכן אמר לי מלכתחילה, היו מקומות שבהם חוות הדעת השנייה הייתה נוקשה יותר מבחינת מספרים לרעתי, אבל הסוכן הסביר ובצדק שבגלל שהוא עושה פרויקטים דומים להמון לקוחות הוא יכול להוריד עלויות בכל מני סעיפים וככה להוזיל עלויות במידה ניכרת.
לסיכום, חוות הדעת בהחלט הייתה שווה את ה 40 פאונד, קבלתי ממנה אינפורמציה נוספת ובנוסף היא העלתה לי את רמת הביטחון בעסקה.
לסיכום, חוות הדעת בהחלט הייתה שווה את ה 40 פאונד, קבלתי ממנה אינפורמציה נוספת ובנוסף היא העלתה לי את רמת הביטחון בעסקה.
בשלב הזה הסוכן העביר את הנכס לבדיקה אצל עורך דין, בבדיקה מוודאים שאין בעיות שיעבוד על הנכס, שהנכס הוא freehold או leasehold מעל ל 800 שנה (בלינק החמישי יש מאמר שמסביר מה המשמעות של המושגים הללו, בגדול זה נורא דומה לחכירה בארץ אל מול בעלות בטאבו) ודברים משפטים כאלה ואחרים, בנוסף הסוכן ניסה לרכוש את הנכס מחוץ לאוקשן אבל ללא הצלחה במקרה הזה, חוסר מזל מכיוון של 7 לקוחות אחרים הוא כן הצליח לרכוש את הנכס מחוץ לאוקשן במחיר אטרקטיבי.
בתאריך 14.5 הגעתי יחד עם משקיע נוסף לליברפול לאחר טיסה של 5 שעות במטרה לראות את הנכס לפני האוקשן, להכיר את האזור, לדבר מעט עם המקומיים, לראות פרויקטים שהסוכן עובד עליהם וגם כאלה שהוא כבר סיים.
בבוקר של אותו היום הסתובבנו במרכז העיקר (L1,L2,L3) והתרשמנו מאוד מהתנופה שהעיר נמצאת בה, העיר תיירותית, קיימת בה טיילת מאוד יפה, המון אזורי בילוי ואזור הקניות במרכז העיר הומה באדם, לאחר מכן נסענו במונית ל L20 בכדי להתרשם מהשכונות שנמצאות שם, ולהכיר את האזור ברגלים.
בצהרים נפגשנו עם הסוכן והתחלנו ביחד לבצע סבב דירות (באיזורים L4,L5,L8) , הסוכן עבר במספר דירות של לקוחות שנרכשו באוקשן הקודם כדי לבצע ביקורת בנוגע למתקדם בשיפוץ, בנוסף גם ראינו מספר נכסים שהשיפוץ בהם הסתיים בכדי להבין איך נראה התוצר הסופי של הנכס שרוכשים.
היה מרשים מאוד לראות את כל הצוותים של הסוכן, ברגע שרואים בעיניים את האופרציה שקיימת מאחורי הקלעים, הדבר נותן בטחון בהשקעה ומוריד את סף החששות.
היה מרשים מאוד לראות את כל הצוותים של הסוכן, ברגע שרואים בעיניים את האופרציה שקיימת מאחורי הקלעים, הדבר נותן בטחון בהשקעה ומוריד את סף החששות.
למחרת בבוקר הגענו לנכס שנבחר בכדי לראות בעיניים את הפוטנציאל שיש בו, להבין כיצד אפשר לשפץ אותו ולהביא אותו למצב טוב יותר (מצרף לכם סרטון מהנכס בכדי שתוכלו להתרשם גם).
בצהרים של אותו היום התקיים האוקשן של חברת suttonkersh במלון בעיר , החוויה של ההשתתפות באוקשן מדהימה, האנרגיות ממש טובות ואדרנלין בשמים.
המחיר ההתחלתי עבור הנכס היה 55,000 אלף פאונד, בסופו של דבר זכינו בנכס במחיר של 70,000 אלף פאונד, מה שמדהים שזה היה המחיר המקסימלי שהסוכן אמר לי מראש שהוא חושב שכדי לרכוש את הנכס, בחוות דעת השניה הציעו סף מחיר נמוך יותר, אבל כאמור מכיוון שהסוכן יודע להוריד עלויות בשיפוץ וכו’ הסכמנו לרכוש את הנכס במחיר “יקר” יותר כביכול, בידיעה שבסופו של דבר המחיר יתאזן.
לאחר הזכייה בוצע העברה של מקדמה לאוקשן על סכום של 7,000 פאונד פלוס 1,200פאונד דמי עמלה לבית אוקשן.
המחיר ההתחלתי עבור הנכס היה 55,000 אלף פאונד, בסופו של דבר זכינו בנכס במחיר של 70,000 אלף פאונד, מה שמדהים שזה היה המחיר המקסימלי שהסוכן אמר לי מראש שהוא חושב שכדי לרכוש את הנכס, בחוות דעת השניה הציעו סף מחיר נמוך יותר, אבל כאמור מכיוון שהסוכן יודע להוריד עלויות בשיפוץ וכו’ הסכמנו לרכוש את הנכס במחיר “יקר” יותר כביכול, בידיעה שבסופו של דבר המחיר יתאזן.
לאחר הזכייה בוצע העברה של מקדמה לאוקשן על סכום של 7,000 פאונד פלוס 1,200פאונד דמי עמלה לבית אוקשן.
האוקשן צולם עבור ה BBC לתוכנית Homes Under the Hammer – לאחר הזכיה פנו לסוכן מהפקת התוכנית בכדי לבדוק אופציה לצלם את הדירה לפני ואחרי, מקווה שאכן יצא לפועל J
הלשבים הבאים שעומדים לפננו:
1. השלמה העסקה בין עורכי הדין, העברת הכספים ועברת הבעלות על הנכס על שמי – תהליך של כחודש ממועד הרכישה באוקשן.
2. קבלת תוכניות שיפוץ ממעצבת הפנים ואישורם לפני כניסה לעבודה – כשבועים לאחר השלמת העיסקה.
3. ביצוע עבודות שיפוץ – כחודש.
4. אישור השיפוץ והכנסת שוכרים לנכס.
סה”כ מדובר על כשלושה חודשים ממועד הרכישה ועד לסיום הפעלות הנדרשות להכנסת הדיירים.
במקביל, אני בודק מחירים עבור שמאי בעל רישיון RICS עבור דוח שמאות לפני הכנסת שוכרים לדירה, זאת בכדי לדעת את שווי הנכס בהשלמת התהליך.
בנימה אישית אני חייב לומר לכל מי שחושב להשקיע / משקיע בחו”ל לנסוע ולחוות את המקום ברגלים, במיוחד אם בעל המקצוע שמלווה אותו מאפשר את זה, אני יכול לציין באופן אישי שהיומים הללו עם סוכן שמלווה אותי נתנו לי שקט והרגשה שאני בידים טובות וכמובן גם נוצר קשר אישי, שבפני עצמו מאוד חשוב לתהליך.
בסופו של דבר אומנם מדובר “בחופשה” מעט שונה אבל אני יכול לומר שלמדתי המון, קבלתי בטחון גבוה בעסקה ובצוות שמלווה אותי, ובאופן כללי ליברפול עיר מדהימה שנורא כיף לשהות בה.
בסופו של דבר אומנם מדובר “בחופשה” מעט שונה אבל אני יכול לומר שלמדתי המון, קבלתי בטחון גבוה בעסקה ובצוות שמלווה אותי, ובאופן כללי ליברפול עיר מדהימה שנורא כיף לשהות בה.
אמשיך לעדכן אותכם בהמשך, לאחר שנתקדם בתהליך.
[fb_vid id=”photo_id”:”10213526582898790″”][fb_vid id=”10213526582898790″]
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
פוסטים מעולים. תודה! שאלה: באקסל שלך מחיר הדירה 55000 וציינת שרכשת ב 70000. כל החישובי תשואה משתנים דרמטית. עדיין היה כדאי?
דורון שלחתי לך הודעה בפרטי
פוסט מושלם. כל הכבוד ??
.
Nicole Marcos Cockrell
פוסט מקסים קבל תמונה שלך מהאוקשן עם שאר המשקיעים שהגיעו
היי דורון, באיזור זה יש ביקוש גם ל services accommodation
האם חשבת על האופציה הזאת ואם כן למה החלטת על unlicensed HMO?