שלום לכולם, כפי שהבטחתי בפוסט הראשון, ממשיך לעדכן בתהליך רכישת הנכס בליברפול, ה…

שלום לכולם,
כפי שהבטחתי בפוסט הראשון, ממשיך לעדכן בתהליך רכישת הנכס בליברפול, הפוסט הזה הוא המשך ישיר של הפוסט הקודם שהעלתי לפה לפני כשלושה שבועות, בסוף הפוסט יש רשימה של לינקים, הלינק הראשון מפנה לפוסט הקודם.

אז לאחר שבחרנו ייעד, בצענו סימולציה יבשה של עלות רכישה, הכנסות צפויות ומצאנו מנהיג דעה שיוביל את הפעילות המקומית, עכשיו מעבירים את המאמצים בלמידת האזור.

אחלק את השלבים ללמידת האזור לשלוש, למידה ברמת המאקרו, למידה ברמת המיקרו, ולמידה מאנשים בשטח.

למידה ברמת המאקרו – מיפוי מבנה העיר ברמה הגאוגרפית והיכרות עם אזורים חשובים:

1. היכרות עם מבנה העיר – בישראל, ניתן למפות עיר ע"פ שמות של שכונות, באנגליה זה מעט שונה, יש שלב מקדים לשם השכונה וזה המיקוד (postcode), מיקוד אחד יכול להחיל מספר שכונות, המיקוד של ליברפול מתחיל באות L.
לאחר מכן יש להבין איזה שכונות נכללות בכל אחד מהמיקודים.
בלינק השני , יש מאמר בוויקפדיה שבדיוק מבצע את המפוי הזה, איזה שכונות נכללות בכל מיקוד יחד עם מפה של העיר.
2. Google Map –אחד הכלים המרכזים והשימושים שליוו אותי בשלושת השבועות האחרונים בלמידת האיזור, ניתן לרשום בחיפוש שלו לדוגמא Liverpool L4 והוא מבצע תחימה של כל האיזור שיושב תחת L4, ניתן לראות תמונה לווינית של האיזור, לראות את ההבדלים בין הבתים באותו איזור (בתים פרטים / בניינים וכו'), להבין אם יש בניה של בתים חדשים, ואפילו לרדת לרזולוציה של צפייה ברחוב עצמו (שימושי כדי לראות לדוגמא איזה מכוניות יש באותו שכונה – יכול להעיד על האוכלוסיה ברמה מסויימת).

למידה ברמת המיקרו – השלב הבא בלמידת האזור היה הוצאת מידע סטטיסטי בנוגע לשכונות בעיר ליברפול.
מניסיון העבר שלי, לא בכל איזור פשוט למצוא מידע סטטיסטי, במקרה זה לאחר מעט חיפוש בגוגל הגעתי לאתר של עריית ליברפול שמנגישה לא מעט מידע חיוני על כל השכנות בעיר, הלינק השלישי בסוף הפוסט מפנה לחלק הרלוונטי באתר של העיריה, בעזרת המידע באתר יצרתי טבלה של כל השכונות בעיר עם המדדים הבאים:

1. מחיר ממוצע של דירות באותה שכונה – נותן הערכה לגבי עלות הדירות באותו אזור, המחיר גם מתחלק למספר קטגוריות של סוגי דירות– Detached, Semi, Terrace, Flat
2. הכנסה ממוצעת של משפחה באותה השכונה וכן רמת האבטלה באותה השכונה– נותן הבנה גם כן על המצב הסוציואקונומי באותה שכונה והבנה בנוגע לאיכות השוכרים.
3. רמת ההשכלה באותה שכונה – הנתונים שמופיעים באתר של העיריה בעיקר מתייחסים למדדים במקצועות המתמטיקה והמדעים, וגם מהמידע הזה ניתן להסיק את המצב הסוציואקונומי של התושבים באותה השכונה.
4. רמת פשיעה באותה השכונה – את המידע הזה ניתן גם למצוא באתר של העיריה וגם באתר של המשטרה, ממש ניתן לראות ברמת הרחובות ע"י תצוגה של מפה כמה פשעים היו, מאיזה סוג, כמה פעמים, מי התלונן וכו' (באופן אישי הדהים אותי הרזולוציה שניתן לרדת בנושא הפשיעה דרך האתר של המשטרה) בלינק הרביעי ניתן לגשת לאתר שלהם.
5. כמות בעלי הבתים באותה שכונה – מידע שמאפשר להעריך את הביקוש לשכרוית בשכונה, ככל שיש יותר תושבים באותה שכונה שהם גם בעלי הבתים ניתן להבין שהצורך בדירות להשכרה נמוך יותר ורוב התושבים רוכשים דירות.

כפי שניתן לראות כמות המידע שמונגשת לכל אדם ע"י הרשויות באנגליה היא עצומה ומאפשרת למידה מרחוק של האזורים לרמה ממש נמוכה, אפשר לרדת לרזולוציות של מספר חולי הסרטן באותה שכונה לעומת שכונות אחרות וכן מספר המעשנים וכו' (בלינק החמישי תוכלו לראות דוח לדוגמא על שכונה Anfield).
כמו שרשמתי גם בפוסט הראשון זה בהחלט יתרון שיש באנגליה גם מבחינת שפה וגם מבחינת הנגשת המידע ע"י הרשויות המקומיות.

הקטגוריה השלישית למידה מאנשים בשטח – לפי דעתי זה אחד הדברים החשובים ביותר, אין טוב יותר מבעל נסיון ובמקרה שלנו מקבלת מידע מאנשים שחיים את האזור והמקצוע:

1. קבלת מידע מהסוכן שמלווה אותי
2. קבלת מידע מסוכנים מקומים אחרים שיצרתי איתם קשר – גם בתשלום זה בסדר לפי דעתי, כל עוד המחיר הוא הגיוני
3. העלאת שאלות לקבוצות בפייסבוק שרלוונטיות לנושא – בפוסט הראשון ציינתי מספר קבוצות שיש שמה המון מידע רלוונטי וגם יש אפשרות לשאול שמה שאלות ולקבל מידע מאוד איכותי
4. במידה ומגיעים למקום אז שיחות עם נהגי מוניות – ראיתי בעבר מספר פעמים שהמליצו על זה פה, ומניסיון, זה באמת עובד ונותן מידע חשוב, נהגי המוניות המקומיים מכירים את כל "הרכילות" של העיר, איפה הולכים לבנות, איפה יש אזורים של פשיעה וכו'.

לאחר הביצוע של המיפוי כבר אפשר להבין פחות או יותר אילו אזורים רלוונטיים אלינו כמשקיעים, במקרה שלי האזורים שהיו אטרקטיביים עבורי גם מבחינת תקציבית וגם מבחינת מטרת ההשקעה הם L4,L5,L8,L9,L20, לא מדובר דווקא באזורים החזקים של ליברפול כיום, אלה יותר אזורים שרמת האוכלוסייה בהם ממוצעת ואפילו ממוצעת מינוס, אבל כן לפי דעתי יש צפי לעליית מחירים ולעלייה ברמת האוכלוסיה.
בנוסף, מבחינת תקציב באזורים הללו הבתים זולים יותר ולכן התאימו לי יותר ברמה התקציבית.

לסיום רק אומר, שיש המון משקיעים שלא עושים את כל המחקרים בצורה שאני עשיתי, אני פשוט מטבעי אוהב לחקור ולרדת לרזולוציות נמוכות.
בנוסף, קשה לי לסמוך על מישהו בלי שאני מאמין עד הסוף בכל התהליך, רואה בעצמי שאכן המידע שאני מקבל מהסוכן שלי תואם למה שאני בעצמאי מצאתי, ולכן חשוב לי להיות מעורה בפרטים הקטנים, להכיר את הדברים ובהתאם לזה גם לקבל החלטות.

תודה רבה לכם ונפגש בפוסט הבא – שדרך אגב גם יתן מידע מהשטח מכיוון שאני טס לראות את המקום. 🙂

רשימת לינקים:
1. https://www.facebook.com/groups/invest2go/permalink/634557226957776
2. https://en.wikipedia.org/wiki/L_postcode_area
3. https://liverpool.gov.uk/counc…/key-statistics-and-data/data
4. https://www.police.uk/merseyside/E1E3/crime
5. https://liverpool.gov.uk/…/13564…/anfield-everton-201819.pdf