צ’ק ליסט של שלבים ברכישת נכס – חלק 1 מתוך 3.
שלושת הסרטונים מיועדים בעיקר למשקיעים מתחילים.
בסוף כל פגישה עם משקיע, אחרי שנפלה ההחלטה
ורוצים להתקדם ולעשות עסקים , השאלה הראשונה:
מה עושים מעכשיו?!
אז החלטנו להכין סרטונים שיסבירו את השלבים
מהרגע שיש החלטה על עסקה ועד שהעסקה עובדת
עם דייר בפנים.
הנקודות החשובות מהסרטון:
* לפני הכל.. כדי לשריין את הנכס צריך לשים
בדר”כ Earnest Money.
הדבר הזה מאפשר 3 דברים: לבדוק את העסקה,
זמן להעברת הכסף והעסקה היא שלך לתקופה
שרשומה בחוזה שנחתם. (בדר”כ 21 יום)
אפשר לעיתים לראות גם באתרים השונים שהנכס
נמצא ב-Pending. זה אומר שמישהו שם אותו על חוזה.
1. השלב הראשון הוא לוודא שיש נזילות של הכסף בחשבון.
קלף המיקוח הראשוני שלנו על פני רוכש אמריקאי הוא
שאין לנו צורך לבקש משכנתא. אנחנו Cash Buyers.
דבר זה מונע מהמוכר המתנה של 60 יום ומעלה
ואם המוכר לחוץ מספיק, אנחנו נקבל גם עדיפות וגם מחיר טוב.
2. השלב השני הוא שחשוב לשים לב לתאריך סגירת עסקה.
זה התאריך הסופי להעברת הכספים.
במידה והכסף לא עבר עד התאריך הזה יכולים לקרות אחד
משני דברים:
א. העסקה יכולה להתבטל ואז מאבדים את
ה- Earnest Money ששולם
ב. העסקה תתבצע, אך יש לעשות שינוי במסמכים,
דבר שגורר תשלום נוסף.
חשוב לזכור בנושא הזה את הזמנים:
-הבנקים בישראל מיום חמישי בצהריים לא מעבירים כספים
לארה”ב ובארה”ב הבנקים לא עובדים עד יום שני, כך ש3.5
ימים בשבוע אין תנועה. כך שבחוזה של 21 יום לסגירה,
10 ימים הם לא פעילים.
-בתהליך של העברת כספים מהארץ לחו”ל יש תהליך ביוקרטי
של רגולציות. גם זה לוקח זמן עיסוק. לכן חשוב שהכסף
יהיה נזיל.
3. השלב הבא הוא העברת פרטים אישיים לטייטל:
שם מלא, תאריך לידה, מייל, סכום עסקה, צילום דרכון, צילום
רישיון נהיגה ועוד..
אם אתם רושמים את הנכס על LLC, אז יש לשלוח
להם Operation Agreement בכדי להראות שהעסק קיים וחוקי.
4. משקיעים שעובדים עם יזמים – חתימת חוזה מול היזם,
אחרי בדיקת נאותות של העסקה. לוודא שכל הפרטים שלכם
ושל מי שאתם חותמים איתו נכונים, לוודא מספרים, לוודא
שרשום את שם חברת הטייטל וכמובן.. מה ההתחייבות של כל
אחד מהצדדים. במיוחד אם יש סעיפים מיוחדים שנסגרים בין השניים.
החוזה הזה חשוב, כי אם מעבירים ישירות מהבנק לחו”ל – צריך
להראות את החוזה.
5. אחרי שהטייטל חוזר נקי משיעבודים – אתם מקבלים
מסמך Settlement Statement שהרוב עדיין קוראים לו HUD1.
זה מסמך שרשום בו את כל הפרטים: מי המוכר, מי הקונה,
עלות הבית, הוצ’ סגירה, מיסים, שיפוץ, עמלות מתווכים וכד’..
כל עוד לא מדובר בעסקת Double Closing (אם תרצו, נפרט בתגובות)
כל הנתונים אמורים להיות חשופים בפניכם.
אפשר לעשות את זה ב-PDF עם חתימה אלקטרונית.
השלבים הבאים בחלק הבא.
מקווה שקיבלתם קצת ערך מוסף.
אלברט ויונתן בוחרים נדל”ן.
