ניתוח עסקאות מסחריות בסביבה של ריבית יורדת – מה חשוב לדעת? מה צריכה להיות…
ניתוח עסקאות מסחריות בסביבה של ריבית יורדת – מה חשוב לדעת?
מה צריכה להיות הציפייה לשיעורי היוון (שווי) ותמחור נכסי נדל”ן מסחריים כאשר הפד ממשיך להוריד את הריבית? התשובה הקצרה היא, ככל שווה, הפחתה בריבית צריכה להביא לדחיסה של שיעורי שווי, ובכך להעלות את מחירי הנדל”ן המסחריים. הסיבה לכך היא ששיעורי הריבית הנמוכים מביאים לתזרימי מזומנים נטו גדולים העומדים לרשות המשקיע לאחר ביצוע חשבונות על שירות החוב.
אפשר לחשוב על זה כמרווח בין שער הכובע לשיעור הריבית. עם ירידת הריבית, משקיע שהיה מוכן לקבל פער נקודתי של 300 בסיס בין שיעור שאילה של 5% לשיעור שווי 8%, היה תיאורטי מקבל את אותו מרווח נקודת 300 בסיס על שער שווי 7% אם שיעור ההלוואות שלהם ירד ל -4%.

זכור, שיעורי שווי ושערי ריבית אינם קשורים במאה אחוז. עם זאת, היזהרו מהקונה, שיעורי הריבית אינם המשתנה היחיד המשפיע על שיעורי שווי שווי ותמחור הנכס הבסיסי.
בנוסף לדרישות התשואה של משקיע עצמו, אשר ישתנו בהתאם לתיאבון הסיכון שלהם, ישנן נקודות רבות נוספות לניתוח בהשקעה בנדל”ן מסחרי.
משתנים אחרים שיש לקחת בחשבון הם תנאים עסקיים של חוזה השכירות, איפור הנכס ובריאותו של השוק הכולל. התנאים העסקיים של החכירה כוללים את משך החכירה, מהו שיעור שכירות הבסיס וכיצד הוא משווה לשכירות בשוק; מי אחראי על פריטי תחזוקה שונים הקשורים לנכס המושכר וכמה ראוי האשראי לשוכר.
ההרכב הכללי של הנכס יכלול משתנים כמו מיקום, גיל, מצב ותחרות. כל אחד מהמשתנים הללו שמפחיתים את סיכון ההשקעה אמור גם להפחית את שיעור הכובע שהמשקיע מוכן לשלם ואלו שמגדילים את הסיכון צריכים להגדיל את שיעור הגובה.
חוזי שכירות ארוכי טווח, נכסים ממוקמים היטב, נכסים חדשים יותר, מתחת לשיעורי השכירות בשוק ודיירי אשראי טובים יותר, כולם מייצגים פחות סיכון בהשוואה לחציון. נהפוך הוא, נכסים לטווח הקצר, הנמצאים בצורה גרועה, מיושנים או ישנים יותר, מעל דמי השכירות בשוק ודיירי אשראי נמוכים או ללא אשראי, כולם היו מייצגים משתנים בעלי דרגת סיכון גבוהה יותר ובכך יניבו ציפיות לשיעור שווי שווי גבוה יותר.
כל המשתנים הללו תורמים לסיכון הכולל של כל הזדמנות השקעה נתונה, ולכל אחד שמפחית תחום סיכון אחד יכול להיות אחד אחר שמגדיל אזור סיכון שונה, אך יש לקחת בחשבון את כולם יחד.
כשעוברים את הרבעון השלישי, כאשר הציפיות גדלות להפחתת ריבית נוספת בספטמבר, יהיה מעניין לראות עד כמה שיעורי שווי שווי נוספים עשויים לדחוס, ואם מחירי נכסי הנדל”ן המסחריים יעלו, מתוך הבנה ששיעורי הריבית הם רק אחד המשתנים. הקובעים את תמחור הנכסים.
למידע נוסף על שירותי נדל”ן מסחריים באתר Lee & Associates – Houston.
Lee & Associates – יוסטון הינה חברת נדל”ן מסחרית משולבת לחלוטין המתמחה בהשקעות נדל”ן משרדיות, תעשייתיות וקרקעות. כחברה המובילה בצמיחה המהירה ביותר של מתווכים במדינה, עם יותר מ- 60 מוקדי משרדים בצפון אמריקה, Lee & Associates תומך בצרכי הנדל”ן בשוק המקומי, הלאומי והבינלאומי.
ניתוח השקעות בנדל”ן מסחרי בסביבת ריבית יורדת
מה
האם הציפייה תהיה לשיעור היוון (שווי) ו –
תמחור נכסי נדל”ן מסחרי כאשר הפד ממשיך לקצץ
שיעורי ריבית? התשובה הקצרה היא, ככל שווה, צמצום ב-
הריבית צריכה להביא לדחיסה של שיעורי שווי
העלאת מחירי הנדל”ן המסחריים. הסיבה לכך היא נמוכה יותר
שיעורי הריבית גורמים לתזרימי מזומנים נטו גדולים יותר העומדים לרשות
המשקיע לאחר ניהול חשבונות. אפשר לחשוב על זה
כמרווח בין שער הכובע ל …
Analyzing commercial real estate investments in a falling interest rate environment
What
should the expectation be for capitalization (cap) rates and
commercial real estate asset pricing as the Fed continues to cut
interest rates? The short answer is, all else equal, a reduction in
interest rates should result in a compression of cap rates, thereby
increasing commercial real estate prices. This is because lower
interest rates result in higher net cash flows available to the
investor after accounting for debt service. This may be thought of
as the spread between the cap rate and…——————————————————————
Wed, 04 Sep 2019 13:30:06 +0000
חדשות נדלן מארצות הברית – פוסט מתורגם אוטומטית 2 – גרסא עברית
לפרסום שאלות בנושא נדל”ן בארצות הברית הצטרפו עכשיו לקבוצת נדל”ן ולעניין – פורום נדל”ן ארצות הברית:
www.facebook.com/groups/ForumNadlanUSA
——————————————————————
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
Responses