The Complicated Risk Exposures of Property Managers and Investors
האחריות הניהולית של חברת הניהול
חשיפות הסיכון המסובכות של מנהלי נכסים ומשקיעים
16 באוקטובר 2017 מאת מארק גנוויי
מה שאתה שומע ברדיו ובטלוויזיה על פליפים, השכרה או ניהול נכסים למגורים או מסחריים ומציאות הם שני עולמות שונים.
חייהם של מנהלי נכסים ומשקיעים בנדל"ן מורכבים בהרבה ממה שרואים בטלוויזיה. מנהלים של נכסים ומשקיעים בנדל"ן מתמודדים מדי יום עם חשיפות של פשפשים, עובש מאחורי המדיח, סוגיות של שירותי דיירים וספקים, שוכרים ללא ביטוח, קבלני ויטינג, תביעות ביטוח, בדיקות רכוש, רשויות מיסים, תביעות הטרדה ודיירים, ועוד.
כשאני מדבר עם משקיעים בנדל"ן וגם עם ארגוני ניהול נכסים מקצועיים ועם חבריהם ברחבי ארצות הברית, אני רואה חוסר ידע בתחום הביטוח הקשור לענף זה. אני רואה כי מעטים מקיימים קשרים עם סוכני ביטוח שמבינים את החשיפות שעומדות בפניהם. וכמו מרבית המבוטחים, מנהלי הנכסים אינם שונים מכל אחד אחר – נקודות המחירים מביאים את קבלת ההחלטות, ולא למקם ביטוח נכון.
תרחיש ביטוח אופייני
לרוב חברות ניהול הנכסים יש מדיניות של בעלי עסקים לגבי הכיסויים העסקיים שלהם. בנוסף, חלקם ירכשו מדיניות אחריות בנושאי תעסוקה של צד שלישי כדי להגן מפני חשיפה כלשהי לחבות מקצועית.
ברבים מהפוליסות שעברתי יש הגדרות צרות של דיירים וצד ג 'צמודים מאוד, יחד עם הגנות ביטוח מוגבלות עבור מנהל הנכסים מפני תביעות אפליה או הטרדה, וכנגד כל הפרת רגולציה לכאורה של משרד השיכון והפיתוח העירוני בארה"ב (HUD) או החוק לדיווח על אשראי הוגן.
אני תמיד ממליץ למבוטחים קיימים ופוטנציאליים לבדוק את הפוליסות שלהם על אי הכללות ומגבלות, ולקבל את שאלות הביטוח שלהם בכתב מסוכן הביטוח שלהם. אם סוכן הביטוח מסרב לעשות זאת, אני אומר להם למצוא סוכן חדש.
חברות ניהול נכסים מניחות לעיתים קרובות כי על ידי כך שהמשקיע שלהם יוסיף את חברת ניהול הנכסים כמבוטח נוסף על בעלי הבית האישיים של המשקיע או על פוליסה משפחתית רב משפחתית מסחרית, הם יכולים למתן את כל חשיפות האחריות שלהם הקשורות בשירותי הנכס הבודד. אני תמיד שואל אותם אם קראו את בעלי הבית או את המדיניות המסחרית ורק מעטים אומרים שיש להם. במקרים אלה, הם עשויים להיתקל בהפסדים לא מבוטחים בגלל סעיפי פנוי, מעשים מכוונים או נזק מצד השוכר ו"בעלי שירות "העלולים להפיל את האיילים.
ברוב המקרים מנהל הנכס אחראי על סינון הדייר והשמתו בשוכר בנכס המשקיע, מה שמוביל לחשיפה פיננסית פוטנציאלית נוספת עבור מנהל הנכס. מחברות לניהול נכסים רבות דורשות כי דייר החכירה מוסיף את חברת ניהול הנכסים כמבוטח נוסף לפוליסת השוכר שלהם ורוב הסכמי השכירות דורשים כעת מגבלת אחריות מינימלית של 100,000 $. תשלומים רפואיים, נזק לרכוש לאחרים, הוצאות מחיה נוספות וכיסוי תכולה אינם נדרשים או נבדקים. הבעיה העיקרית בכך היא שכמעט 70 אחוז מכל פוליסות השוכרים מבטלים לפני החידוש, בעיקר בגלל אי תשלום.
אם ביטוח השוכר מבוטל ויש לו אש במטבח או צד ג 'מגיש תביעת פגיעה, שביטוחו מגיב לאובדן? האם חברת ביטוח הנכסים משעבדת את ביטוחו של מנהל הנכס? האם השוכר מגיש תביעה נגד בעל הנכס ומנהל הנכס בגין אי-מעקב אחר הכיסוי בכוח במהלך תקופת החכירה?
החדשות הטובות הן שיש תוכניות ביטוח וספקי ביטוח העומדים לרשותך ולהתחנך בנושאים אלה.
על פי דו"ח Pricewaterhouse Coopers שפורסם לאחרונה, בעלי בתים ימשיכו לרדת עד שנת 2025 בעוד כ 12.5 מיליון משקי בית חדשים נטו ייווצרו, כאשר מחצית ממשקי הבית האלה ישכירו. בכנס מנהלי נכסים שנערך לאחרונה אמר אחד מדוברי התעשייה שלהם כי שליש מאוכלוסיית ארה"ב שוכרת היום ועד שנת 2023 המספר הזה יגדל עוד 45 אחוזים. אם נכון, גם שוק ניהול הנכסים יחווה צמיחה אדירה, ואנחנו כאנשי ביטוח המשכילים במרחב זה יש הזדמנות נהדרת לצמוח איתם.
קרדיט: Sagi Grinshtein
The Complicated Risk Exposures of Property Managers and Investors
What you hear on the radio and TV about "flipping," renting, or managing residential or commercial properties and reality are two different worlds. The
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses