עסקאות השכרה ארוכת טווח.
שלום לכל חברי הפורום. אחרי שבחנו בפוסט הקודם כדאיות עסקת השכרה, בפוסט זה אפרט מעט על ניהול עסקת השכרה.
בפוסט הקודם מנינו את הגורמים המשפיעים על רווחים מעסקת השכרה. היום אדון בשאלה, האם יש קווים אדומים/מנחים לעסקת השכרה? פעמים רבות שמעתי ממשקיעים הצהרות כגון "אני לא מתקרב לעסקת השכרה שדמי השכירות נמוכים מ 800$", "אני לא מתקרב לעסקה השכרה באיזורי C (הכנסה נמוכה או ללא הכנסה).", אני לא מתקרב לעסקת השכרה עם HOA".
ובכן, אני יכול להבין מאיפה מגיעות הצהרות אלה. שכן, השקעה בעסקת השכרה תלויה רבות בלקוח המרכזי שלה – הדייר. מי יהיה הדייר? כמה זמן ישאר בנכס וכיצד ישמור עליו? דאגות אלו הן דבר לגיטימי וחשוב לציין שהשכרה לאיזורי C מצריכה ידע אופרטיבי ותפעולי ייחודי לאיזורים אלו. שכן, לא מדובר בדייר שעובד בחברת ביטוח ונשוי + 2 ילדים וגר בנכס 6 שנים ומשלם את דמי השכירות בזמן. לעיתים מדובר בדייר שעובד בעבודה מזדמנת, מקבל משכורת שבועית, ואין לו תוכניות ארוכות טווח.
באיזורים אלה, נראה הרבה את תוכנית ה Section 8 שאיתה לנו פעילות רחבה ועליה ארחיב בפוסט הבא. בגדול, תוכנית זו, פותרת לנו הרבה מהחששות והדאגות שיש בהשכרה באיזורים אלו אך לא רק. בחינה מדוקדקת של איכות הדייר, יכולה בהחלט לעזור. כמובן, יש לציין שלאיזורים אלו, לא נקבל Application מדייר עם credit score של 800. לכן, יש להתאים ציפיות בהתאם ולגדר את ההשקעה בהתאם.
אז למה בעצם להשקיע באיזורים אלו? ובכן, התשואות הדו ספרתיות בהחלט קורצות. אני יכול לספר לכם על עסקה ראשונה שעשיתי באיזור זה. השנה הייתה 2017 והנכס עלה לא יותר מ 18,000$. ודמי השכירות? 650$ מ Section 8. מי שאוהב מספרים ירוץ לחשב מה התשואה ברוטו על עסקה זו ויראה שמדובר בלמעלה מ 40%! נכון, לא הכל ורוד ויש vacancy&repairs גבוה באיזורים אלו. כן, יש בעיות תשלום רבות באיזורים אלו. אך בינינו, הג'וב להתנהל מול הדיירים הללו מוטל על חברת הניהול ולא עלינו, תודה לאל.
באיזורים אלו, הסטטיסטיקה חשוב מאוד. שכן, יש לה תפקיד מרכזי. אנו יכולים לראות 4 חודשי Vacancyבנסיון למצוא דייר מתאים. אנו יכולים לראות Eviction אחת לשנה. אנו יכולים לראות תחזוקה שותפת שתעלה כ 3-4 חודשי שכירות. בעברי, עבדתי כאיש מכירות בחברת תקשורת גדולה. והמנהל שלי תמיד אמר לי "חוק המספרים הגדולים תמיד ינצח" אז, לא הבנתי מה רצונו מחיי. אבל היום, כשאנו מנהלים עשרות נכסים באיזורי Cאני יכול לומר בבטחון גבוה, שבבחינת הכדאיות להשכרה באיזורים אלו, ברבות השנים וכמות הנכסים, הביצועים בשורה התחתונה בדוח רווח והפסד מראים עדיין תשואות גבוהות שיצדיקו את ההרפתקה בהשקעה באיזורים אלו. יתרה מזאת, אני מכיר מספר לא מבוטל של דוגמאות של השקעות באיזורים קשים שסה"כ עבדו בצורה חלקה, ללא בעיות תשלום ופינוי דיירים, ולאורך מספר שנים, ראינו תשואות דו ספרתיות יפות מאוד.
לסיכומו של פוסט זה, הייתי רוצה להמליץ 2 המלצות לאלו הבוחנים להשקיע בעסקת השכרה.
הראשונה – לעולם על תפסלו עסקה בתנאי סף. תנו לכל עסקה הזדמנות ובחנו אותה ברצינות.
השניה – בחרו בקפידה את חברה הניהול איתה אתם עובדים. עבודה עם חברת ניהול ותיקה ובעלת שם, מוניטין ומאות נכסים בניהולה יכול להישמע כדבר בטוח אך לא בהכרח שיש להם את הגמישות והיצירתיות בניהול נכסים באיזורי הכנסה נמוכה. תמיד שימו לנגד עיניכם שחברת הניהול היא זו שבתקשורת מתמדת עם הדייר, היא זו שמכירה את הדיירים באיזור והיא זו שתוכל להמליץ כיצד לנהל את הנכס בצורה הנכונה ביותר.
נתראה בפוסט הבא!
Responses