#יזםהשבוע – פוסט מספר 5השכרת נכסים באיזורי הכנסה נמוכה.שלום לחברי הפורום! בפוסט …

#יזםהשבוע – פוסט מספר 5השכרת נכסים באיזורי הכנסה נמוכה.שלום לחברי הפורום! בפוסט ...
#יזםהשבוע – פוסט מספר 5
השכרת נכסים באיזורי הכנסה נמוכה.
שלום לחברי הפורום! בפוסט הקודם נגענו מעט בעסקאות השכרה באיזורי C (הכנסה נמוכה / ללא הכנסה). ציינו שניהול השכרות באיזורים אלו יכול להיות מאתגר. אך כאשר עושים זאת נכון, מדובר באפיק השקעה המסוגל לייצר תשואות מרשימות לכל הדעות.
אז איך תיראה השקעה בנכסים כאלו? באיזורים אלו, לרוב, מחירי הרכישה ינועו בין 20,000$ ל 40,000$. מחירי השכירות ינועו בין 500$ ל 800$. מכיוון שמדובר בנכסים זולים, ומיסי הערייה בארה"ב הנם נגזרת של מחיר הנכס, גובה מיסי הערייה יהיה נמוך. בנוסף, מכיוון שמדובר ברכישת בית במחיר נמוך, יש להתאים פוליסת ביטוח הרלוונטית לעסקה מסוג זה. עלות פוליסה מוזלת המתאימה להשקעה מסוג זו יכולה להיות באיזור ה 700$ לשנה ואף פחות מכך. בפוסט הקודם דיברנו על Vacancy&Repairs. מדד ה Vacancy, יכול להיות מעט יותר גבוה אבל מדד ה Repairs יהיה בדר"כ נמוך יותר משמעותית כאשר עובדים עם חברת ניהול המתאימה לאיזורים כאלו. שכן, רמת הגימור של הנכסים באיזורים אלו לא זהה לנכסים של איזורי B ובטח לא של A. התאמות של מרכיבים אלו ונוספים, יביאו אותנו לנקודת פתיחה של תשואה דו ספרתית מרשימה.
מעבר לתשואות, שעל פניו, פוטנציאליות להיות גבוהות יותר, יש כמה יתרונות נוספים. הראשון, חסם כניסה נמוך. עלות נמוכה לרכישה בית. היתרון השני, הוא אפשרות לפיזור ההשקעה. אם ברשותי סכום השווה למחיר רכישת בית אחד באיזור B אך 2 בתים באיזור C, לעיתים עדיף דווקא להשקיע באיזור C ולהרוויח גם פיזור ההשקעה.
לפני שנמשיך, הרשו לי להפריך טענה רווחת על עליית מחירי הנכסים. באיזורי C עליית המחירים זהה ואף גבוהה מעליית מחירים באיזורי B. כמובן, כשאנו בוחנים עליית מחירים אנו בוחנים זאת באחוזים ולא במספרים אבסולוטים ולכן הרבה שוגים לחשוב שאין עליית מחירים באיזורי C.
נמשיך ליתרון נוסף.
בארה"ב קיימת תכנית סיוע בדיור לאוכלוסיות העונות לקריטריונים אלו. תוכנית זה נקראת Section 8. בכל עיר, קיים גוף הנקרא Housing authority שמנת חלקו בין היתר, היא ליישם תוכנית זו. נהוג לחשוב ואולי אף הגיוני לחשוב, שיישום התוכנית זהה בכל מדינות ארה"ב. אך הרשו לי להפריך טענה זו – לא רק שיישום התוכנית שונה ממדינה למדינה, הוא גם שונה מעיר לעיר באותה מדינה. לכן, היכרות טובה עם הHousing authority המקומי הוא מפתח להצלחה בהשקעה בנכס שדייריו נתמכים על ידי התוכנית. עיקרי התוכנית זהים בכל מקום. כדי שהדייר יהיה זכאי עליו לעמוד בתנאי סף שונים ובנוסף, אסור שיהיה לדייר היסטורית Eviction. עבורנו בעלי הנכסים תנאי זה הנו בטחון לקבלת תשלומי השכירות בזמנם ובמלואם שכן, על אף שתשלום השכירות מגיע מהHousing authority לעיתים קרובות, גובה ההשתתפות בשכר הדירה אינו 100% ולדייר יש תשלום חודשי נוסף שאותו עליו לשם. במידה ולא ישלם את חלקו, ויוגש Eviction כנגדו, לדייר תיפסל האפשרות לקבלת סיוע בתוכנית זו. משמעות הדבר היא שכנראה מאותו רגע לדייר לא תהיה יכולת לשכור דירה.
מסיבות תפעוליות ופיננסיות, לרוב דיירי Section 8 הינם דיירים ארוכי טווח. דבר המפחית משמעותית את מדד ה Vacancy.
עוד יתרון בתוכנית שמרבית המשקיעים רואים בו חסרון, הוא הביקורת השנתית. נכס שמושכר לתכנית Section 8 עובר ביקורת שנתית שלרוב, קפדנית יותר ממרבית הביקורות אותן יבצעו חברות הניהול. ביקורת זו תניב דו"ח המפרט את כל הליקויים שנמצאו בנכס ומי אחראי לתקנם. יש שיאמרו שמדובר בהוצאה מיותרת אך במרבית המקרים שנתקלתי בנכסי השכרה שהיו מושכרים לתקופה ארוכה, כמות הליקויים שנמצאו בנכסים היא עצומה! עלות הturn-over בנכס שהיה מושכר תקופה של שנים, ללא ביקורים תדירים על ידי חברת הניהול (ובינינו, גם כאשר חברת הניהול ממליצה על ביצוע עבודת תחזוקה כלשהי, אנו לא תמיד ששים לבצעה) לעיתים נחשבת למכה של ממש! ולכן לדעתי, הביקורות השנתיות בנכסים הן יתרון.
לסיכום, התנהלות נכונה בניהול השקעה בנכס באיזור הכנסה נמוכה יכולה לצמצם עלויות שוליות, להעלות את רווחיות ההשקעה עד לרמה שמצדיקה את ההשקעה על אף החסרונות הנובעים בעיקר מאיכות הדיירים בהשכרה באיזורים אלו. עבודה נכונה והיכרות עם ה Housing authority יכולה להניב תוצאות מרשימות תוך ביטול מספר גורמי סיכון של מצב תחזוקה, מוסר תשלומים ותחלופת דיירים.
תודה על שהקדשתם מזמנכם לקרוא פוסט זה ונתראה בפוסט הבא!



קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses