שכר הדירה עולה, אז איך זה שהמשקיעים מפסידים כסף?
בכנס האחרון שערכנו בצפון נשאלה השאלה: איך מחשבים את התשואה על הנכס? האם על פי מחיר הרכישה או על פי שווי הנכס כיום?
משקיעים רבים נוטים לחשב את התשואה על הנכס עפ"י מחיר הרכישה, כך הם יודעים כמה הם השקיעו וכמה כסף הם מקבלים באופן שוטף. החישוב הזה מצוין כדי לדעת האם ההשקעה הייתה (עם דגש על עבר) השקעה מוצלחת (ואם אתם מתעקשים – זה חשוב לחישוב ה IRR, אל דאגה, הנה יש סרטון הסבר על הנושא של
Tal Levi :
https://youtu.be/NWa1QC5sZrI).
אז אנחנו יודעים שחישוב הרווח עפ"י עלות הנכס ביום הרכישה הוא חשוב לשאלה "האם עשיתי עסקה טובה?", אבל לשאלה האם אני עושה היום עסקה טובה היום כשאני ממשיך להחזיק את הנכס – פה כבר אנחנו כבר לא יכולים להתייחס לעלות הרכישה, אלא למה אני יכול להרוויח היום מההון הקיים – כלומר אם אני מוכר את הנכס – איזה רווח חילופי אני יכול לקבל בשוק מהכסף שנשאר לי בכיס אחרי המכירה.
בהנחה שאני רוצה למקסם את הרווח שלי מההון הקיים שלי, אני רוצה לוודא פעם בתקופה שהוא עובד הכי קשה שאפשר. תשואות משנים קודמות הן נהדרות, אבל הן לא מעידות שהיום הכסף שלי עדיין עושה הכי טוב שהוא יכול. רווח על עליית ערך שנעשה בשנה הקודמת – הוא כבר שלך והוא חלק מההון הקיים שלך.
לדוגמא: אם יש לך נכס שעולה כל שנה ב 5% ואתה מחזיק אותו כ10 שנים, הצטבר רווח נאה מאוד, אבל לצורך הדוגמא בנו תחנת כח מול הנכס ובשנה העשירית הוא מפסיק לעלות. וכאן נשאל את השאלה: האם במקרה הזה עליך להחזיק את הנכס כי השווי שלו עלה בעבר או האם עליך למכור אותו כי בערך הכספי של הנכס ניתן לרכוש נכס מוצלח יותר שימשיך לעלות?
אם עושים את החישוב עפ"י עלות הרכישה הראשונית, גם כמה שנים בהם אין שינוי בשווי הנכס לא יהפכו את העסקה ל"לא טובה". כי הרווח הראשוני היה טוב והוא יחפה על כמה שנים בלי רווח. אך אם אנחנו נחשב את הרווח/תשואה עפ"י השווי בשוק כיום – נבין מיד שיש למכור את הנכס ובשנים שהנכס הראשון "תקוע" נוכל להמשיך להרוויח באפיק אחר.
הדבר נכון גם לגבי נכס מושכר: כאשר שואלים "כמה תשואה הנכס עושה מהשכירות?" הדבר הנכון הוא לחשב עפ"י שווי השוק הנוכחי – למה לתת לרווחי העבר "לחפות" על התקופה הנוכחית?!
לכן אם שכר הדירה עולה – אבל ערך הדירה עולה יותר – היחס בניהם משתנה לרעתך! התשואה השנתית מהנכס יורדת כל שנה שהמגמה ממשיכה, מצד שני ישנו עדיין יש רווח מעליית הערך, לעולם לא נזלזל בו.
אך חשוב כל שנה (לפחות) לבדוק האם ההון שלך מנצל את כל הפוצנטיאל שלו – ואת זה ניתן לעשות רק עפ"י השווי שוק הנוכחי של הנכס.
(הכתבה על הארץ, אבל זה לא באמת משנה)
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001307699
Responses