יזם השבוע פוסט 4 שלום לכולם, היום אני רוצה לדבר על קניית נכסים ל Buy and Hold,…
יזם השבוע פוסט 4
שלום לכולם,
היום אני רוצה לדבר על קניית נכסים ל Buy and Hold, נכסים לשכירות שיניבו לנו משכורת חודשית.
כבר הרבה מאוד זמן השוק בישראל נמצא בבועה, מחירי הדירות מאוד גבוהים ושכירויות נמוכות לעומת ההשקעה.
לכן ברור לכולנו שאנחנו מחפשים אלטרנטיבות והשוק בארה"ב הוא מצוין להשקעות, ואפשר להרוויח פי שלוש ויותר על הכסף שלנו.
אני שומע המון אנשים שרוצים להיכנס לעולם הנדל"ן ורוצים להשקיע אבל טוענים שאין להם כסף להשקיע, אז יש פתרונות:
1. למנף דירה קיימת, ניתן לקחת משכנתא נוספת ללא מטרה עד 50% מערך הנכס הקיים בריביות מצוינות.
2. למי שיש ביטוח מנהלים, קרנות השתלמות וקופות גמל יכול לקחת הלוואה בריביות אפסיות על חשבון הקרן.
אחרי שיחות רבות עם משקיעים ובתי השקעות, לרוב הציבור שמחפש השקעות יש מספר עגול של כ 300 אלף ₪, כ 100 אלף דולר.
השאלה הכי גדולה, איך אנחנו ממנפים את הסכום הזה למשהו גדול יותר, לשפע כלכלי, פנסיה מוקדמת.
ישבתי עם משקיע וניסיתי להתוות לו דרך, הרי מנכס אחד, בתשואה של 13-14 אחוז שנתי ברוטו לפני מס אי אפשר לצאת לפנסיה, אז איך ממנפים ויוצאים לפנסיה מוקדמת?
יש מגוון רחב של פתרונות פיננסים ופיזור של השקעות אך אני רוצה להתמקד ב Buy and Hold, ברכישת נכסים לשכירות.
ברור לכולם שמנכס אחד אי אפשר לצאת לפנסיה, המטרה שלנו היא לרכוש כמה שיותר נכסים, החשיבה היא לתווך הארוך.
אני הצעתי למשקיע נכס ב 100 אלף דולר עם שכירות חודשית של כ 1700 דולר לחודש ברוטו, ולאחר הורדות של ביטוח, מיסי עירייה, חברת ניהול, תיקנים, יישאר למשקיע כ 1300 דולר לחודש נטו לפני מס, חשבון שנתי, 15,600 דולר.
אני הצעתי לו שלאחר 4 שנים, הוא ייקח הלוואה של 100 אלף ₪ וירכוש נכס נוסף, כאשר בנכס הנוסף ירוויח בשנה כ 13,200 דולר (לא בכל נכס ניתן להגיע ל 1700 דולר לחודש אבל אפשר להגיע לנתונים קרובים כ 1400 דולר לחודש בממוצע), כך שכל שנה אפשר להגיע לרווח של 28,800 דולר בשנה, שלוש שנים לאחר מכן לקחת עוד הלוואה של מאה אלף ₪ ולרכוש נכס נוסף, שהרווח השנתי יהיה של כ 41 אלף דולר ומשם כל שנה וחצי ניתן לרכוש עוד נכס ועוד נכס וכך הלאה.
אם אנחנו רוצים להגיע לעצמאות כלכלית צריך להתנהל נכון ולתכנן לטווח הארוך.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
תשמע, המספרים שאתה מספר מדהימים, ונשמע טוב מדי בשביל להיות אמיתי. כמה זמן הנכסים האלו מוחזקים? מה מצבם? מי משכיר? האם היו בעיות בתשלומים? בוא ספר לכולנו איפה הקאצ’ – כי ברור לכל מי שבעסק שתשואות כאלה הם לא סנדטירטיות.
שגיא.. אגב… איך הפיתרון שלך בלהביא תכסף לארץ?
השוק בישראל לא בבועה
מלבד מקומות ספציפיים מאוד
איפה אתה משקיע או גר היום? האם יש לך כרגע נכסים של 1700 דולר בחודש שכר דירה לנכסים ב 100 אלף? יש לך אפשרויות לארגן רפיננס אחרי תקופה מסוימת למשקיעים זרים? שיהיה בהצלחה
מסכים אם כל מילה,
התחלתי את ההשקעות שלי 28/02/2017 מאז קניתי מספר נכסים.
היום הנכסים קונים לבד עוד נכס כל שנה (ללא הוספת כסף מצידי).
נדלן זה כמו המשחק RISK
יושבים על אוסטרליה ואוגרים נכסים.
למה בהתחלה מחכה 4 שנים ואחכ כל שנה וחצי
חושב שכדאי וצריך לגעת כאן בכמה נקודות-
1. התשואות בארץ לא בהכרח נמוכות. צריך לדעת איפה לחפש ואיך להשקיע, וגם כאן אפשר לייצר תשואות גבוהות מאוד. גם בארה״ב אני שומע כבר כמה שנים שאי אפשר לעשות יותר מ10%, אבל יש המון הוכחות חיות לכך (אתה ואני לצורך העניין).
2. אני חושב ששווה לעשות סימולציה לתכנית שלך, כדי להראות מה הCashflow שהיא מייצרת ומה הסיכונים במינוף שנלקח (לכמה זמן הוא נלקח? באיזו ריבית?), כדי להסביר למי שפחות מבין על מה אתה מדבר יותר לעומק.
3. שוב בנושא הסימולציה- נראה שהחישוב מפספס דוח שנתי ותשלום לרו״ח ואולי אפילו Eviction שנהוג לחשב באיזורי c (נשמע ששם אתה משקיע)
בלי קשר- מאוד דוגל בגישה שלך, כל הכבוד
אנשים שמתמשים במילה “בועה” ביתר קלות.
המספרים שלך מנותקים מהמציאות. יזהר הקונה!
…יש לך נכס ב $100K שמכניס לך $1700 בחודש? כלומר אתה עושה 20.5% שנתי על הנכס…נשמע קצת לא הגיוני
המספרים נשמעים קצת ורודים מידי ביחס למציאות
Liron Waissman
באילו אזורים מדובר?
1700 דולר שנתי תלך על 800-900 דולר שישארו לך ולא על 1300. גם שאר החישובים ורודים ותיאורטיים מדי. דעתי..
לא ורוד מדי?
לא הבנתי איך בהלוואה של 100 אלף שח אפשר לקנות נכס שיכניס 1300/1500 דולר ?