פוסט היכרות ואיך הגעתי לנדל"ן-
שמי אלחנן נשוי ואב לשלושה.
בניגוד להרבה סיפורים מעניינים, הסיפור שלי לא מתחיל במקרה קורע לב או מהתחלה קשה למרות שבעברי אכן התגוררנו בשכונות קשות. אני יליד הארץ בן להורים שעלו בשנות ה- 70 מבריה"מ, בגישתם הם היו הארדקור קומוניסטים.
מאז שחר ילדותי תמיד היה לי קטע יזמי, שלעולם לא בא לידי ביטוי, מבלי להתכוון לכך כל יוזמה או רצון לפתח יוזמה היו ישירות מדוכאים ע"י הורי, לא מרוע לב אלא פשוט כי זו לא היתה דרך החשיבה שלהם.
הורי דגלו ברכישת השכלה בעדיפות על השכלה גבוהה, ובהמשך עבודה טובה במקום טוב, שתהווה חממה ובטחון לחיים נחמדים.
יוזמות פשוטות שניסיתי להוציא אל הפועל בגילאים צעירים, לא הצליחו מכמה טעמים:
– התייעצתי עם האנשים הכי קרובים אלי אך לא האנשים הנכונים, הוריי.
– חוסר ניסיון ופחדים, הייתי חסר ניסיון והוטמעו בי פחדים רבים.
– הרצון לפרוץ גבולות לעיתים היה מרוסן.
עם זאת קיבלתי גם דברים טובים מהורי:
– להיות עצמאי ובעל יכולת לעמוד על שלי ולא להיגרר אחרי הסביבה.
– חלומות נועדו כדי להגשים אותם
– לעשות את מה שאני אוהב, בלי לייחס חשיבות למה שהחברה אומרת או חושבת
לכאורה נראה כי גדלתי במעין אנטגוניזם מסויים.
החיים בסין-
הריצה בעקבות החלומות שלי הביאה אותי לחוות דברים שונים ומיוחדים בחיי, שהביאו אותי לתקופה מרתקת של כמה שנים של מחיה ולימודים בסין שם למדתי סינית כשפה ותרבות ומאוחר יותר אף קבלתי מימון משותף ממשלות ישראל-סין, לבחור ללמוד מה שארצה היכן שארצה. וכך בחרתי ללמוד מנהל עסקים ומסחר בינלאומי בעיר טיינג'ין בסין. התלמיד הזר היחידי בכיתה שלי, לומד עם סינים נבחן עם סינים וחי עם סינים, מדבר סינית קורא וכותב בקורסים בסינית.
לאחר האפיזודה בסין חזרתי לארץ והמשכתי ללמוד, עשיתי מסלול ישיר לדוקטוראט וקבלתי דוקטוראט באוניברסיטת בן גוריון עבודת הדוקטוראט שלי היתה בתחום הנוירוביוכימיה, ואף הצלחתי לפרסם כמה מאמרים מדעיים בעיתונות המדעית הבינלאומית.
איך הגעתי לנדל"ן ממש במקרה-
כמי שהוריו היו עם רקע וקווי חשיבה של קבעונות סוציאליסטים, תמיד הסתכלתי על כסף והשקעות כמשהו זר ולא מוכר. לא היו לנו אנשי עסקים במשפחה וכמובן שגם לא משקיעים, כולם היו שכירים טובים.
במהלך התואר השני אשתי ואנוכי החלטנו לרכוש נכס להשקעה. לא כי רצינו להיות משקיעים אלא פשוט הבנו שאין לנו כסף לרכוש במרכז הארץ (משם אני במקור) והרעיון היה פשוט לרכוש נכס בכסף שחסכנו ופשוט להצמיד את הכסף לנדל"ן בתקווה שביום מן הימים נמכור את הדירה ונשדרג לדירת חלומותינו.
צעד זה בוצע בעקבות שיחה שהיתה לי עם חבר מימי הצבא שהיה משקיע בנדל"ן עם כמה נכסים, היו לי חסמים והתנגדויות רבות לנושא ההשקעות. ההבנה הגיעה כאשר הפקדנו את ההמחאה השניה או השלישית, הבנו שכספי השכירות למעשה הם כספים שנכנסים אלינו אך היתרון הגדול הוא שאנחנו לא עובדים עבורם, 'הכנסה פאסיבית' היה מושג זר לי, שאפילו לא ידעתי כיצד להגדיר אותו, אך משהו בתהליך הזה חלחל.
לאחר שאלות רבות והתייעצויות עם החבר, הבנתי כמה דברים ותוך חצי שנה מיום רכישת הנכס הראשון רכשתי עוד שניים והיו לי סה"כ 3 דירות להשכרה. בדיעבד זה נראה קל, אך צריך להבין עברתי שינוי תהומי בהבנה שלי ובפעולות שלי, היו חששות ופחדים, אך למזלי פחד מעולם לא עצר או מנע ממני לבצע דברים, זה דווקא אתגר אותי וגרם לי להיות עירני יותר. תוך חצי שנה הפכתי למשקיע מרובה נכסים (רק 3 אבל עדין…) והתחלתי לחשוב שונה.
משכנתאות, מינוף ויותר מזל משכל-
הדירה הראשונה נרכשה ב 240,000 ש"ח וזה כל ההון שהיה ברשותנו שהצלחנו לחסוך והושכרה ב- 2000 ש"ח. לא רציתי לשמוע על משכנתא, הייתי נגד ולא הייתי מוכן אפילו לשקול את הרעיון.
לאחר הרכישה של הנכס הראשון, והפקדת ההמחאות כאמור, הבנו שאנחנו רוצים עוד, הבעיה צצה כשהבנו שאין לנו עוד כסף, כל ההון היה קבור בקירות הנכס הראשון שלנו. חזרתי לחבר מהצבא ובקשתי פתרונות, ואז הוא אמר את מילת הקסם שעד אז חשבתי שהיא קללה, הוא אמר: משכנתא. והחל להסביר לי את תהליך המינוף.
מאחר ועסקתי במדע וניתוח נתונים, המתמטיקה לא בלבלה אותי, נהפוך הוא, זה היה כל כך פשוט שכעסתי על עצמי ולא הבנתי איך זה היה לי מתחת לאף כל הזמן ופספסתי את הרעיון הזה.
באותה התקופה (לפני 12-13 שנים) היה לי מזל בכמה היבטים:
- מחירי הנכסים בב"ש היו מאוד זולים, השוק פשוט היה קפוא עשרות שנים.
- זו תקופה בה ניתן היה לקחת משכנתאות במינופים של 90-95%.
למה אני אומר מזל? כי אם היה לי שכל אז הייתי קונה באותה חצי שנה הרבה יותר, אך בנדל"ן כמו בנדל"ן לומדים מטעויות.
המח שלי לא הפסיק לחשוב ולגלגל את המתמטיקה בראש ומצאתי כל הזמן פתרונות יצירתיים למינוף וגלגול של כסף.
התחלתי לשתות ספרים שהראשון שבהם היה כמובן- אבא עשיר אבא עני.
זו גם היתה התקופה שהתוודעתי למשקיע האגדי וורן באפט, קראתי עליו כל פיסת מידע, מצאתי שכסף מאוד מעניין אותי, לא בהיבט תאבת הבצע, אלא פשוט זה היה משהו חדש שגיליתי ונקודת הייחוס שלי כלפיו השתנתה.
אסטרטגית ההשקעות שלי התעצבה בעקבות ההשפעה הרבה של וורן באפט עלי, הפורטפוליו שלי מורכב בעיקר מהשקעות לטווחים ארוכים, כשמדי פעם אני מבצע פליפים כשהשוק מזמן לי עיסקה שכזו, שמסיבותי איני מעונין להחזיק בה. אולם ההתנהלות היומיומית שלי, ממוקדת השקעות טווח רחוק ויצירה של תזרים מזומנים.
ההתנהלות עם השקעות תזרים אפשרה שלי לפני 5 שנים להתפטר מעבודתי כמדען בחברת תרופות, שם עבדתי במחלקות הפיתוח וגם במחלקות של בקרת איכות לפיתוח ושיפור שיטות אנליטיות. הגשמתי את חלום החופש כלכלי.
היום אני משקיע נדל"ן פעיל, עוסק בהשקעות פרטיות לביתי, מייעץ לאנשים שהתחום מעניין אותם או מצויים בדילמת השקעה, מלמד אנשים כיצד להשקיע בתהליך הכשרת המשקיעים שאני בניתי על סמך ניסיוני ומלווה אנשים שמחפשים מישהו שיעזור להם להיכנס לתחום השקעות הנדל"ן ובעיקר משמש כבלוגר נדל"ן המשתף בחוויותי ומחשבותי על תחום מרתק זה.
אני משקיע בנדל"ן בארץ ובחו"ל (ארה"ב, ומזרח ארופה) אם כי גם כאן רוב ההשקעות שלי הן בארץ, אני עדין חושב שיש כאן הזדמנויות מדהימות ולמרות המכשלות והקשיים יש כאן הזדמנויות שהמצב המדיני והדמוגרפי הייחודי כאן מזמן לנו.
כששאלי את נירית על מה לכתוב, היא אמרה לי בפשטות: "תביא את עצמך".
בפוסטים הבאים, אני פחות אשתדל לדבר על דוגמאות (אם כי יהיו כמה) ועל עסקאות, אלא אנסה יותר לחשוף את עצמי, את דרכי ואת קו החשיבה שלי יותר בהיבט הפילוסופי, ומי יודע אולי זה אפילו יעניין אתכם. אני לא מתיימר לחדש כאן כלום, לפי מה שראיתי- יש כאן אנשים מיומנים ובעלי ידע לעילא ולעילא, אלא רק לחלוק את הסיפור שלי כאן אתכם, מה תעשו עם זה?! זה כבר בידיים שלכם.
מתחילים…
בהצלחה 🙂
בהצלחה ??
יפה מאד
חסרה כאן שורה על הבלוג ?
Michael Lerman
Omer Malka
בהצלחה ?
מרתק, בהצלחה!!
תותח ?
מזרח אירופה -איפה ?
בהצלחה!