#יזםהשבוע – גלעד עוז ROInvest LLC * פוסט 7 – ניתוח פיננסי: * מצאנו עכשיו …
#יזםהשבוע – גלעד עוז ROInvest LLC
* פוסט 7 – ניתוח פיננסי:
* מצאנו עכשיו כמה נכסים שעונים
על הקריטריונים שלנו, מעולה !
מה עכשיו ?
עכשיו צריך לבדוק פיננסית את העסקה,
תוך התחשבות בכל ההוצאות
שיהיו בנכס.
צריך להתחשב ב:
ארנונה,
ביטוח,
חשמל,
גז,
מים,
אי תפוסה,
תיקונים,
ועוד…
אז אחרי:
– שבחרנו את העיר והאיזור שבו
אנו רוצים להתרכז ולחפש נכסים.
ומצאנו כמה נכסים
איך נדע אם זו עסקה פיננסית טובה ?
נתחיל בזה שכאשר מחשבים
תשואה לנכס צריך לקחת בחשבון
לא רק את מחיר הקניה,
אלא גם את כל ההוצאות הנלוות.
ויש כמה סוגי הוצאות
שחייבים לקחת בחשבון:
* הוצאות נלוות –
לפני קניית הנכס
* הוצאות שוטפות –
לאחר שקנינו את הנכס
מהן הוצאות נלוות לקניה ?
* עוד
* תיקונים /שיפוץ
* טייטל
* מיסים שמשלמים קדימה בסגירה
* בדק בית
* פיקוח על השיפוץ
מהן הוצאות הקבועות בנכס ?
* ארנונה –
בארהב תשלומי מיסי הארנונה
משולמות על ידי הבעלים
* ביטוח –
הפוליסה שבוחרים חייבת להיות
מותאמת לסוג הנכס, הסיכונים
שקיימים בנכס, מיקום הנכס, ועוד…
ממליץ בחום להתייעץ עם מישהו
שמומחה בתחום הביטוח
ולא להיות חכמים ולעשות ביטוח
מבלי להבין את האותיות הקטנות.
מפני שבמצב שבו תזדקקו
לביטוח פתאום תגלו שסעיף
מסויים בעצם מחריג את
המקרה שלכם ואתם
לא זכאים לפיצוי הביטוח.
* מיסי ועד שכונתי במידה וקיימים –
* HOA – Home Owner Association
* תיקונים –
אנחנו נוטים לשכוח שמדובר
בנכס חי ונושם, שעלול להתקלקל
ויש לו בלאי טבעי.
* אי תפוסה ,Vacancy –
חייבים לקחת בחשבון שבמהלך
השנה הנכס כנראה לא יהיה
מושכר תקופה מסויימת.
יש כאלו שמורידים 1-2 חודשים מהתשואה,
וזה הופך את חישוב התשואה ליותר מדוייקת.
* תשלומי מים,חשמל, גז
בזמן שהנכס עומד ללא שוכר –
בזמן שהנכס לא מושכר,
ובעיקר במדינות קרות,
חייבים להשאיר את המיזוג
עובד כדי שהצינורות לא יקפאו
ויגרמו לפיצוץ בצנרת.
יש לזה עלות ומי שישלם
את זה יהיה הבעלים.
* עלות הכנסת שוכרים לנכס –
חברת הניהול שתמצא לכם שוכרים
תגבה ממכם בדכ שכר של 1/2-1
חודש מהשכירות.
אם לא הכנסתם את העלות הזו
כחלק מההוצאות, חישוב התשואה
שלכם היא לא מדוייקת.
* חברת ניהול –
החברה שבתכלס מנהלת לכם את הנכס.
מזמינה שיפוצניק שצריך לתקן משהו,
דואגת לקשר עם השוכר,
מעדכנת אתכם (אם היא ח ניהול טובה)
בכל מה שקורה בנכס שלכם.
שכר חברת הניהול בדכ
יכול לנוע בין 5-10% משכד.
* הוצאות משפטיות –
במידה והשוכר לא ישלם את
שכד או יעשה נזק בנכס,
צריך לשים בצד סכום כסף
שמיועד לתיקונים, לפינוי שלו.
* בצמ – בלתי צפוי מראש
* עליית ערך –
כמובן שאי אפשר לחזות
את העתיד, ואל תאמינו
למי שמספר לכם סיפורים כאלו.
אך חישוב כדאיות של קנית
הנכס צריך להתחשב גם
בעליית הערך של הנכס.
יש לא מעט פרמטרים שיכולים
להשפיע לטובה על עליית הערך
של הנכס. ואותם לא ארחיב פה
ואשאיר זאת לפוסט נפרד.
אך שיקולי עליית ערך ישפיעו
על קבלת ההחלטה אם הנכס
שאנו בודקים הוא כדאי פיננסית.
* קנייה מתחת למחיר השוק –
וזה גם מרכיב חשוב בקבלת
ההחלטה אם ההשקעה שלנו
היא טובה פיננסית או לא.
ואת זה אנחנו יודעים כבר עכשיו.
במידה ואנו יודעים להבין ולנתח
מהו מחיר השוק של הנכס.
ואני לא מדבר על לבדוק
מה מחיר הנכס בזילו.
עכשיו לאחר שהכנסתם את כל
ההוצאות שצפויות הנלוות לכם
בקניית הנכס ובשוטף.
ואת נתוני עליית הערך ומחיר
הנכס ביחס לשוק כרגע.
קבלתם אחוז תשואה.
במידה וחישוב התשואה שקבלתם
מספק אתכם – מעולה !
יש לכם עכשיו נכס
שאתם רוצים לקנות.
קצת עליי ועל מה שאנחנו עושים בארהב –
כמה שנים אתה עוסק בתחום נדלן ארהב ?
משנת 2008 עוסק בנדלן ישראל,
ומשנת 2013 ועד היום אני עוסק בנדלן ארהב.
במהלך השנים עשיתי לביתי
וגם ליוויתי לא מעט משקיעים
ביצירת הכנסה פסיבית ופנסיה עי
רכישת נכס מניב או אקזיט בארהב.
אני בעלים של ROInvest LLC,
ואני עוסק בנדלן ארהב מעל 8 שנים.
באיזה מדינות פעילה החברה ?
אוהיו, מיזורי, טקסס
באיזה סוג נכסים החברה מתמחה ?
בשלוש וחצי השנים האחרונות החברה
מתמחה בקניית נכסים מיסחריים –
ביניינים Multi- Family ,
משרדים, ומרכזי קניות.
בעבר ובשנים הראשונות החברה קנתה
בעיקר בתים פרטיים – Single Family,
מהם השירותים שהחברה מעניקה ?
* החברה מלווה משקיעים ביצירת
הכנסה פסיבית ופנסיה
עי רכישת נכסי מולטי ומסחרים בארהב,
כאשר החברה היא תמיד
חלק מההשקעה בנכס.
* פתיחת חשבון בנק בארהב ללא צורך בטיסה
* ייעוץ למשקיעים לפני קניית נכס בארהב
* ייעוץ למשקיעים אחרי קניית נכס בארהב
לינקים ROInvest LLC:
אתר –
www.ROInvest.co.il
פייסבוק –
https://www.facebook.com/ROInvest-נדלן-ארצות-הברית-379751315723346/
ועוד משהו אישי ממני…
שמחתי לשתף אתכם בידע שלי
ולתת לכם ערך והבנה על נדלן ארהב.
מקווה שתרמתי לכם ועזרתי להם.
יחד עם זאת חשוב מאוד להבין,
למי שלא מתכוון לעסוק בזה ביום יום,
בדכ לרובינו יש עבודה קבועה.
אני ממליץ בחום לבחור יזם
שעליו הוא סומך, שפעיל ועשה
כמה דברים בנדלן ארהב.
זאת טעות ללכת לבד בהתחלה.
במידה ותרגישו לאחר כמה עסקאות
שאתם שולטים בעיניינים ורוצים
לעשות לבד, רק אז תהיו במקום
שתוכלו לעשות זאת עם סיכון
נמוך יותר של הכסף שלכם.
בהצלחה ????
גלעד עוז
052-6888999
מונחים:
סגירה –
היום שבו מתבצעת העברת
בעלות מהמוכר לקונה,
ומשולמים הכספים למוכר.
משרד טייטל –
משרד עוד שנאמן לכספי הקניה.
בודק עיקולים, שעבודים בנכס,
ומבצע בפועל את העברת
הבעלות מהמוכר לקונה.
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
Responses