#יזםהשבוע – גלעד עוז ROInvest LLC פוסט 4 – ניתוח שוק * מהם הבדיקות שיש לבצ…

#יזםהשבוע – גלעד עוז ROInvest LLC
פוסט 4 – ניתוח שוק

* מהם הבדיקות שיש לבצע לפני
קניית נכס נדלן בארהב ?

* בחירה של המדינה –
בדיקה של חוקי המדינה ביחס למשקיע

* בחירה של הערים –
באיזה ערים תהיה התפתחות תעסוקתית,
איזה עוגנים יש בעיר או מסביבה
שמייצרים מקומות תעסוקה לתושבים.

* בחירת איזורים –
מהם האיזורים שבהם נתמקד,
מה ההבדלים בין האיזורים,
היתרונות והחסרונות של כל איזור.

* מהם מחירי הנדלן באותו איזור ?
ואיפה הם ביחס למחיר שהיה
לפני משבר הסאב פריים ?
איפה הם ביחס למחיר אחרי
משבר הסאב פריים ?

כאשר התחלתי לעסוק בנדלן
בישראל לפני כ 12 שנה.
שחפשתי עסקאות נדלן בישראל,
הייתי בודק את מחירי השוק ברשות המיסים,
הייתי מגיע לשטח כל שבוע ומחפש נכסים.
זאת היתה עבודה קשה ולא פעם מייאשת.
ניתוח שוק של כל איזור מסוים בכל מדינה
הוא מורכב ומצריך עבודת מחקר רצינית.

ולמה אני מספר לכם את זה ?
מיכוון שארהב מורכבת מכל כך
הרבה מדינות, מערים ומחוזות
ושכונות שונות. ואי אפשר באמת להשוות
את תנאי השוק בין מדינות או בין ערים או
אפילו שכונות.
לכל מחוז/עיר/שכונה
יש נתונים דמוגרפיים שונים.
ולכל אחד מהם יש נתוני שוק שונים.
כאשר אנחנו באים לנתח עסקת נדלן בארהב,
אנחנו צריכים להבין את כל מכלול השיקולים.
ומכלול הנתונים של כל:
המדינה/מחוז/עיר/שכונה

לפני שאנחנו שוקלים לבחור השקעה,
אנחנו חייבים !
להבין לפני כל, את:
1. החוקים של אותה מדינה שקשורים בנדלן
והאם הם טובים עבורינו כבעלים.
לדוגמא: בגרמניה כל הדיירים הם
דיירים מוגנים עפ חוק. זא שאם נרצה
לפנות דייר או להעלות לו את שכד
זו עלולה להיות בעיה.

2. אחכ צריך לבחור את הקאונטים (מחוזות),
אחד או יותר, שבהם אנחנו רוצים להתרכז.
מה היתרונות של מחוז אחד על השני ?
לפעמים התשובה תהיה שהמיסים
במחוז אחד הם נמוכים יותר.

3. אחכ אנחנו צריכים לבחור את הערים
שבהם אנחנו רוצים להתרכז.
האם בעיר או בסביבתה הקרובה קיימים:
מרכזי תעסוקה, עוגנים כלכליים כמו –
מפעלים,
מרכזים מסחריים,
אוניברסיטה,
בית חולים,
בסיס צבאי,
ועוד…

4. אחכ אנחנו צריכים לבחור את השכונות
שבהם אנחנו רוצה לקנות נכס.
יש מקומות שבהם שכונה אחת
יכולה להיות טובה,וכמה מאות מטר משם
תהיה שכונה עם פשיעה גבוהה.
לא שכונה שהיינו רוצים לקנות בה נכסים.

ועכשיו שעברנו על כל אלו,
רק עכשיו יש לנו הבנה בסיסית בלבד
היכן נרצה לחפש לקנות נכס.

והשלב הבא בבדיקות הוא
להגיע לשטח. מי שמתכנן לקנות
נכס בארהב לבד
וללא ליווי של יזם, ומבלי:
– להגיע לשטח,
– ולהרגיש את השכונה,
– לדבר עם האנשים.
לדעתי עושה טעות !

מפני שהסיכוי שלו ליפול בעסקה
הופך להיות גדול יותר.

אחרי שעשינו בדיקות מקיפות של:
הסביבה, הנתונים הדמוגרפיים, ועוד…
שמגיעים לשטח רואים שיש
מוקד פשיעה לא רחוק משם.
שיש מפגע לא רחוק מהנכס.
אלו מסוג הדברים שהנתונים הדמוגרפיים
לא יגלו לנו, ורק בדיקה של השטח
תגלה זאת.

ואחרי שבצענו את כל הבדיקות
הדמוגרפיות ברמת:
מדינה, עיר, שכונה
איך נדע שאנו קונים במחיר השוק ?
האם אנחנו קונים מעל/מתחת למחיר השוק ?

כדי להבין מהו מחיר השוק,
צריך לבצע בדיקה של בכמה
נמכרו נכסים באותה שכונה
בשנה האחרונה.
לבדיקה זו קוראים
‏CMA – Comparative Market Analysis
בבדיקה הזו, חשוב מאוד להשוות
תפוח לתפוח.
זא נכסים עם אותם נתונים.
ועדיין בדיקת שטח כנראה
שתשנה מעט את תוצאות הבדיקה
שלכם.
מחירי השוק היום בהשוואה למצב לפני
משבר הסאב פריים,
למה זה חשוב ?
אם אנחנו רואים נכס שהמחיר
שלו הוא גבוה מהמחיר שלו לפני
משבר הסאב פריים, זה אומר
שיכול להיות שהנכס נמצא
במחיר שגבוה מידי ומשקף מחיר בועה.

ועכשיו אחרי שהבנו שאנחנו יודעים לבדוק:
^ שיקולים בבחירת מדינה
^ שיקולים בבחירת מחוז
^ שיקולים בבחירת עיר
^ שיקולים בבחירת שכונה
^ ניתוח של מחירי השוק

עכשיו יש לנו רק מושג היכן
אנחנו רוצים לקנות נכס.

השלה הבא יהיה פוסט 5 –
ניתוח של הנתונים הדמוגרפיים
והכלים לעשות זאת.

נתראה בפוסט הבא.
יהיה מעניין ????????