הסיפור הזה עלה במסגרת סשן המנטורמיינד אז הינה הוא שוב Barak Duanias זמן. נדל&q…

הסיפור הזה עלה במסגרת סשן המנטורמיינד אז הינה הוא שוב Barak Duanias זמן. נדל&q…

הסיפור הזה עלה במסגרת סשן המנטורמיינד אז הינה הוא שוב Barak Duanias
 זמן.
 נדל&q...

הסיפור הזה עלה במסגרת סשן המנטורמיינד אז הינה הוא שוב Barak Duanias

זמן.

נדל"ן זה עסק לאנשים סבלניים. ממש סבלניים. לעשות טוב ונכון לוקח זמן. זמן ומזל. אם אתם מתכוונים להכנס לעסק הזה ולחשוב שאתם הולכים לעשות כסף שהוא גם גדול וגם מהיר, אתם עושים לעצמכם עוול או מכוונים עצמכם לאכזבה ואולי כישלון. "מהר" ו"גדול" אפשר, רק שבד"כ הם מגיעים בנפרד. מעצבן הא? לחפש עיסקה טובה לוקח זמן, להכיר אנשים לוקח זמן, לבנות אמון. להגיע לנק' שאותו אדם מוכן למכור או לקנות זה בכלל יכול להיות סיפור ארוך. לרכוש נכס לוקח זמן. בדיקות, טייטל, הלוואות. יוצאת הנשמה לפעמים, אבל כשעסקה יוצאת, או מאמא, איזה כיף. במיוחד המוצלחות. אז הינה דוגמא של סבלנות שהשתלמה:

רח' מונרו 64, ברוקלין –

בפינה של רח' מונרו ופרנקלין, אזור טוב למי שמכיר, עמד בית נטוש במשך שנים. הכרתי אותו מהימים הראשונים שהתחלתי להסתובב בברוקלין כבר ב- 2007. כאשר התחלנו להתעסק עם השקעות ושיפוצים ופליפים זה היה אחד הבתים הראשונים שניסינו לרכוש, והחלטנו לחפש את בעל הבית. ידענו גם שיש הרבה ששמו עין על הבית בגלל המיקום ומצב הבית ככה שיש תחרות. מעולה. הכי כיף לנצח בתחרות.

מחפשים –

חיפוש אונליין סיפק מספר מספרי טלפונים וכתובות פוטנציאליות והתחילה משימת יצירת הקשר. טלפונים תמיד עבדו עבורי. אין לי בעיה לשבת שעות ולחייג, אין לי בעיה שמנתקים לי בפנים, אין לי בעיה שאומרים לי "לא", אבל אם מישהו בעניין, זה עובד מעולה. זה גם יותר מהיר מללכת דלת לדלת ודפוק. פעולה משלימה הייתה שליחת מכתבים. כלליים לרוב, אישיים למי ששמנו דגש. אז התחלתי לחייג אליהם, הרבה אבל ללא הצלחה, אז עברתי למכתבים אישיים. פעם בשבוע-שבועיים שלחתי מכתב אישי, מנומס, שמתאר מי אני ושאני מעוניין לרכוש את הנכס. ככה במשך חודשים על חודשים. אני לא מגזים. חודשים.

הצלחה ראשונה –

יום אחד טלפון. נשמעת בחורה צעירה, נחמדה – "אפשר לדבר עם טל? את שולח לחמתי מכתבים כבר תקופה ארוכה, הגענו לנק' שאנחנו מוכנים למכור ורצינו להפגש". כולי היתלהבות כמו ילד קטן. זה אשכרה עבד. למחרת נפגשנו. זוג צעיר שהבית שייך לאמא שלו. דיסקסנו מי ומה ומסתבר שוב שיש תחרות. כבר קיבלו הצעה לרכישה והם שוקלים את האופציות שלהם. לגיטימי, אבל אני רוצה את העיסקה אז מיד אמרתי "אני מעוניין שתצאו מפה עם עיסקה שתגרום לכם לא לחשוב פעמיים. שלא תחפשו עיסקה נוספת. שזה יסגר כאן ועכשיו. מה ההצעה הכי גבוהה שקיבלתם?". לא האמנתי לתשובה. "25 אלף דולר" (הבהרת המשורר – הכוונה הייתה שישארו להם 25 אלף דולר אחרי תשלום החוב לבנק שהיה להם, כמה מאות אלפי דולרים). קמצנות זה אסון! ככה מפסידים עיסקאות! בשלב זה השוק כבר החל לטפס והיה ברור שהבית ימכר משופץ בהרבה מאוד כסף. מיד עניתי "אני מציע לכם כפול – 50 אלף דולר. זה סוגר את העניין?". זה סגר את העניין. עוד כמה ימים עוברים, עו"ד דין מנסחים חוזה, חתמנו על הניירת הרלוונטית ואנחנו יכולים להתקדם עם העיסקה.

התקפת לב קטנה –

השלב הבא היה תהליך מול הבנק לקבל ניירת רלוונטית לסגירה, ובנקים כמו בנקים, בטח בתקופה ההיא לאחר הקריסה כשהכל היה בלאגן אחד גדול ואף אחד לא ידע מימינו ושמאלו, הם איטיים ומעייפים. אז שוב לחכות. חודשים. אין הרבה מה לעשות רק לחכות ולחכות ולקוות לטוב. בעודנו מחכים אני מקבל טלפון מבחור. אני לא מכיר ולא מזהה. "תשמע טל, אנחנו לא מכירים אבל אני יודע שאתה מתכוון לרכוש את הנכס, רק שתדע שפנו אלי מהבנק והם מתכוונים למכור את החוב שלה, ואם זה יקרה לא תוכל לסגור את העיסקה. אני מתקשר להזהיר אותך, אני יכול לעזור, אבל זו החלטה שלך". התקף לב. לאבד את עיסקה ככה אחרי כל מה שעשינו?

מזל –

לאבד עיסקה אחרי כל מה שעשינו זה בשום פנים ואופן לא מקובל!!!! אחרי עיסוי לב וכוס מים קרים פניתי למצוא פיתרון. סרבתי בנימוס להצעת העזרה, דיברתי עם שלומי (שותף) ופנינו לבחור שמתמחה ברכישת הלוואות מהבנק לבקש את עזרתו. שאל איזה בנק, ומיד ענה "יש לכם מזל, סגן מנהל הבנק הוא חבר מהלימודים, כבר אני מרים אליו טלפון, אל דאגה, ההלוואה לא תמכר לאף מלבדכם". נשימת רווחה. למה נשימת רווחה? כי אם יש לנו מוכר ויש לנו בנק שמוכן למכור את ההלואה אנחנו יכולים להשלים את העיסקה, וזה מה שעשינו. תהליך משא ומתן עם הבנק סגר את פינת החוב ורכשנו את ה- NOTE (ההלוואה), העברת בעלות מצד המוכר סגר את פינת הטייטל ויש לנו פרוייקט חדש. אפשר להתחיל לשפץ. נשמע טוב, לא?

התקפת לב ווליום 2 –

כמעט. בעודנו מגיעים לבית, שלהזכירכם הוא חורבה ריקה כבר שנים, הבית נקי ומצוחצח. ריק, חורבה, אבל נקי. מישהו פלש לבית. להוציא פולשים מבתים בניו יורק יכול לקחת חודשים. שנים. החסרנו פעימה. לא לעניין בכלל אחרי על כך הרבה זמן להיות תקוע עכשיו חודשים באיזה תהליך אוויקשן . גם פה המזל שיחק לטובתנו. הפולש, למעשה הפולשת לא היתה בבית כשהגענו, נעלנו וחסמנו מיד את הנכס ככה שלא תוכל לשוב, ודאגנו שמישהו יבקר בנכס באופן קבוע למנוע הפתעות נוספות.

כמעט ונפגע –

לאחר האירוע הזה החלטתי לבקר באופן קבוע בנכס, שהיה במצב תחזוקתי איום. הקירות התפוררו וכיו"ב. באחד מביקורי אני יורד בגרם המדרגות מקומה שנייה לראשונה, גרם המדרגות מתמוטט, אני עף קדימה ונוחת על הלינדינג ששרד את הקריסה. גרם המדרגות עצמו קרס שתי קומות וסיים את חייו במרתף. יומיים אח"כ לא הצלחתי למצוא את מישקפיי השמש שלי, אבל ברגע של הארה נזכרתי, חזרתי לבית ומצאתי אותם בין השברים במרתף, תיזכורת למה היה קורה לי אם לא הייתי מתעופף קדימה.

לעסק –

סוף סוף האמת אפשר להתחיל לשפץ. השיפוץ התנהל במהירות יחסית ויעילות והנכס יצא לשוק, נימכר במחיר מצויין והעיסקה הושלמה. מישהו רוצה לנחש מה זה "מהירות יחסית" ? ניחשתם נכון – חודשים, אבל נגמר וחיוכים בשלב הזה כבר לא היה חסר.

סיכום:

"בסבלנות תעשה לך עיסקה"

הנכס נרכש ה- 574 אלף דולר, שופץ ונמכר ב- 1.8 מיליון. עיסקה מוצלחת בכל קנה מידה, אבל נחזור לעניין הזמנים:

ההכרות עם הנכס החלה בשנת 2007

החיפוש של הנכס התחיל ב- 2011

העיסקה לרכישה – אוקטובר 2012

סגירה – ינואר 2013

שיפוץ מכירה – מרץ 2014

היה שווה לחכות ? כן. אבל צריך סבלנות. ומזל. וכדאי הרבה משניהם.







קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
0 תגובות
Inline Feedbacks
View all comments

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x