הכניסה לארה”ב והפסד צורם

#יזםהשבוע ברק דואניאס #פוסט4

 

כמו רבים וטובים החלטתי להתחיל
להשקיע בארה”ב מהסיבות שכבר כולנו מכירים
ההשקעה הראשונה היתה ב2014,
רנטל בגרינסבורו – צפון קרוליינה
ובמהלך השנים ביצעתי עסקאות רנטל ופליפים
נוספות בצפון קרוליינה ודאלאס טקסס
בנוסף אני מחזיק עד היום 2 נכסים בדטרויט
שמכרתי בלנד קונטרקט
שמניבים לנו הכנסה שוטפת.
 
לא ארחיב על העסקאות הנ”ל, כבר לעסו
את נושא הרנטלים והפליפים
בכל צורה פה וכולנו מכירים את
היתרונות והחסרונות של כל סוג השקעה כזה.
 
בסוף 2020 החלטתי לקפוץ למים העמוקים
וללמוד על רכישה והשקעה
במתחמי מולטי פמילי של 100 יח”ד ומעלה,
נרשמתי למסלול הכשרה בתחילת 2021.
בהכשרה הזו הכרתי את שותפיי לעתיד אילן וסינא,
שנת 2021 היתה שנה עם ביקוש מאוד גבוה למולטי פמילי,
שוק של קונים, המוכרים היו עם ידם על העליונה
והמחירים הרקיעו שחקים.
החודשים עוברים, אנחנו מנתחים עסקאות במהלך הקורס,
מנתחים עסקאות במשך שעות, 5 ימים בשבוע,
שום עסקה שאנחנו בוחנים לא עובדת לפי
הפרמטרים שלמדנו בקורס, השוק חם מידי והמחירים גבוהים
לאחר כחצי שנה ראיתי לאן הרוח נושבת
והבנתי שעסקה כנראה לא תצא מכאן
אז אמרתי לעצמי במחשבה חצי רצינית חצי ילדותית
אם אני לא יכול לקנות מולטי פמילי,
אני אבנה מולטי פמילי.
והתחלתי ללמוד על בנייה חדשה
ועל איתור ורכישת קרקעות מחוץ לשוק
למדתי בקורסים שונים וצברתי ידע ייחודי
של: רכישת מתחמי מולטי פמילי + בנייה חדשה
+ איתור ורכישת קרקעות אוף מרקט
 
עם הצידה הזו יצאתי לדרך
התחלתי קמפיינים של שליחת מכתבים
לקרקעות פוטנציאליות למולטי פמילי
והצלחתי לשים את היד על קרקע
בעיר Kennesaw במטרו אטלנטה שבג’ורגיה
כמובן שבניתי לפני כן צוות מקומי שכולל ברוקר,
מהנדס ומפתח קרקעות
שנתנו לי את ברכת הדרך על הקרקע הזו.
 
שמתי את הקרקע על חוזה ב1.9 מיליון דולר
עם תשלום מקדמה של 25 אלף דולר,
כאשר המטרה היא להתקדם עם הוצאת הפרמיט (היתר הבניה)
בתקופת בדיקת הנאותות (6 חודשים)
ואז לאתר שותף / למכור את הקרקע
ליזם שיבנה בפועל את הפרויקט
לאחר שביצעתי Survey (מדידה)
הופתעתי לגלות שהקרקע נמצאת בשטח השיפוט של הקאונטי
ולא בשטח העיר (Kennesaw)
היא פשוט הקרקע הראשונה מחוץ לגבול העיר,
המשמעות של כך היתה הפחתת זכויות הבניה באופן משמעותי
מזכויות בנייה של 220 יח”ד במתחם מולטי פמילי,
ירדו הזכויות ל80 יח”ד בלבד
מה שהפיל את הכדאיות הכלכלית של העסקה
 
אך יש לי קרקע על חוזה, מה עושים איתה?
ביררתי עם המהנדס שלי מה עוד ניתן לבנות שם
הוא אמר לי שאפשר לבנות מתקן גדול של Self storage.
לא היה לי שמץ של מושג מה זה self storage,
אז התחלתי ללמוד על הנושא והבנתי מהר מאוד
שזו אחת מסוגי ההשקעות החמות והמבוקשות ביותר בארה”ב
בבדיקה נוספת הבנתי שהמגרש ממוקם
בציר ראשי ומבוקש לself storage
הזמנתי לאחר מכן דוח היתכנות וכדאיות כלכלית
על בניית מתקן self storage
ועם הדוח הזה טסתי
לתערוכה של self storage באורלנדו,
כדי ללמוד יותר על התחום
ולאתר קונים פוטנציאליים לקרקע.
 
תכף נחזור לעסקה הזו ואספר איך היא הסתיימה
 
בנוקדה זו הבנתי שכדאי לי להתמקד
ברכישת קרקעות לסטורג ולא למולטי פמילי
מכמה סיבות:
1. זונינג – הזונינג לסטורג’ הוא פשוט יותר וגם בריזונינג (שינוי תב”ע) יהיו כנראה פחות התנגדויות מאשר מריזונינג למולטי פמילי, בעיקר מסיבות רגולטריות, הרי אם אני רוצה לעשות ריזונינג למולטי פמילי העירייה צריכה לדאוג לבתי ספר/מוסדות ציבור שיוכלו להכיל את כמות האוכלוסיה החדשה
 
2. עלות הבניה נמוכה הרבה יותר, סטורג’ בנוי מבנייה קלה, מהירה
ופשוטה יותר, ללא צורך בתשתיות מים וביוב מורכבות, ללא מטבחים,
פרקטים, מערכות חימום וכו’

3. ההכנסה פר sqf בסטורג’ דומה להכנסה ל sqf במולטי פמילי, אך כפי שאמרנו עלות הבניה זולה יותר
 
4. לא צריך חיבור לצינור מים וביוב ראשי של הקאונטי / העיר, במולטי פמילי אני חייב צינור ביוב ציבורי בקוטר מסויים שאליו צינור הביוב שלנו יתחבר, זה לבדו מפיל המון עסקאות ונדרש לעיתים להחליף מקטעים שלמים של צינורות ביוב ציבוריים כדי שפרויקט יוכל להתממש,
במתקן סטורג’ לא חייב חיבור לביוב הראשי אלא ניתן לעשות בור ספיגה (SEPTIC)
 
אתעמק ביתרונות הנוספים של מתקנים קיימים של סטורג’ בפוסט האחרון
 
בנקודה זו, התחלתי לחפש קרקעות
לסלף סטורג’ לפי פרמטרים מסויימים שצריכים להתקיים:
  • כמות אוכלוסיה מסויימת ברדיוס של 5,3,1 מייל,
    כמות מתקני סטורג באזור
  • מיקום על ציר ראשי
  • תעריפי הסטורג באזור
  • גישה נוחה
  • זונינג מתאים או שניתן להסבה לסטורג
 
בנקודה זו חברתי ל Ilan Cohen ו Sina Haron שהכרתי בהכשרה
שביצענו יחד על מולטי פמילי,
חברנו יחד בהבנה שכל אחד מאיתנו,
מביא את החוזקות שלנו ויחד אנחנו משלימים
הרבה יותר מסך חלקנו
חוץ מזה היה לנו חיבור מצויין
והגענו ממקום של ערכים דומים.
הם מהר הבינו את הפוטנציאל ויצאנו יחד לדרך
 
אילן – נשוי + 3 מהוד השרון, בכיר לשעבר באחד ארגוני הביון במדינת ישראל ומנכ”ל משרד המודיעין לשעבר, אילן הביא איתו יכולת הובלה, שכנוע והנעה לפעולה של אנשים ברמה הגבוהה ביותר שהכרתי.
 
סינא – נשואה + 1, עברה עם משפחתה לפני כחודשיים לאטלנטה, רו”ח בהשכלתה, אחראית המערכות, סדר, ארגון, הובלת תהליכים, שילוב מערכות ואשת הכספים שלנו
 
ואנוכי – שנמצא כאן בשביל הכיף 😊
 
התחלנו לבחון עסקאות במרקט, קמפיינים אוף מרקט,
בנינו צוותים באטלנטה ג’ורגיה, גקסונוויל פלורידה ו-וושינגטון DC
שמנו מספר רב של עסקאות על חוזה,
הגענו ל2 כנסים נוספים של סטורג’ בלאס ווגאס
הכרנו את השחקנים הרבים והמוכרים בתחום,
חברות ציבוריות בשווי מאות מילארדי דולרים עם אלפי מתקני סטורג
ועד יזמים וקבלנים מקומיים
שיש להם מתקן או 2 של סטורג.
 
אנו בוחנים עשרות עסקאות של קרקעות
בשבוע מה שמאפשר לנו סקיילינג שבישראל לא קיים
 
האסטרטגיה שלנו היא לשים:
  1. קרקע על חוזה במחיר X
  2. לאתר קונה במחיר X+Y – בהבנה שאנו דואגים לפרמיט
  3. לאחר שיש קונה להוציא את הפרמיט
  4. לסגור את עסקת הרכישה והמכירה back to back
כמו עסקת הולסייל קלאסית אך אנו נדרשים להכניס את היד לכיס
 
 
אחזור לעסקה ב Kennesaw
קיבלתי המון פידבקים טובים על הקרקע מיזמים
שונים וזו היתה גם הקללה שלי
“התאהבתי בקרקע”, התגאיתי בכך שהצלחתי להשיג
עסקה כזו טובה ועוד עסקה ראשונה
וזו היתה טעות מרה..
נכנסתי למשא ומתן עם כמה יזמים,
ההצעות לא היו מספיק טובות לטעמי דאז
עד שהגיעה הצעה מעולה
שרציתי להתקדם איתה אך הם זזו ממש אבל ממש לאט.
הזמן עבר ונגמר זמן הDD כך ה25 אלף דולר נהפכו להארד
בנוסף הוצאתי פרמיט לסלף סטורג שעלה לי כ50 אלף דולר +
הוצאות נוספות
הייתי מושקע כ112 אלף דולר בעסקה
 
ביקשתי מספר הארכות נוספות מהמוכר
שעלו עוד 70 אלף דולר
 
וברגע האחרון הקונה חזר בו,
כבר לא היה לי זמן למצוא קונה אחר,
המוכר לא הסכים להאריך לי שוב את תקופת הDD
ו182 אלף דולר ירדו לטמיון
 
מה למדתי מהעסקה הזו ואיך אנו מגדרים לעצמנו את הסיכון:
 
1. תמיד לעבוד עם חוזה שעו”ד מטעמך הכין,
לא חוזה גנרי של הברוקר, לא חוזה מקובל של הסטייט
וכמובן שלא החוזה של הצד השני,
בחוזה שלנו יש נקודות יציאה רבות ללא קנסות ועלויות,
אפשרות לפרסם במרקט ועוד אפשרויות שונות
החוזה מאסטר שלנו עבר כבר 7 פעמים מקצי שיפורים,
עובדים עם חוזה שלנו ברכישה ובמכירה
 
2. לכל עסקה לבנות חבילת שיווק אטרקטיבית,
מצגת עם כלל יתרונות העסקה,
תיאור גרפי ומילולי מרכיבי העסקה והצגת הפוטנציאל הגלום בה-
לשדר את המצגת לעשרות הדבלופרים שמחכים מאיתנו לעסקאות.
 
3. לא להוציא כסף לפני שיש לך קונה שחתם על חוזה רכישה ממך –
בעסקה ב Kennesaw הוצאתי כספים רבים
על הוצאת הפרמיט + הוצאות נוספות
לפני שידעתי למי אמכור,
היום לפני שקונה חתם לכל הפחות על LOI
לרכישת הקרקע שלנו אנו לא מוציאים כספים
(survey, פרמיט, בדיקות קרקע וכו)
בהבנה שהקונה כבר הכניס את היד לכיס.
בחלק מהמקרים הקונה מעוניין הוא להוציא את הפרמיט כי
הוא רוצה לעשות את תכנון המבנה לפי רצונו
אז זה נחסך מאיתנו
 
4. לא להתאהב בעסקאות! – לא משנה כמה
העסקה סקסית ועם מספרים מפוצצים,
אם לא מצליחים למכור לפי שהארנסט מאני
הופך להארד – משחררים את העסקה.
 
5. לא להסתנוור מהצעת מפוצצות, אנחנו נעדיף
למכור עסקה ב200 אלף דולר פחות
אם אנו יודעים שהקונה שלנו היא חברה רצינית
עם רקורד איכותי ושיודעת לסגור עסקאות
ולא במחיר יקר יותר מול קונה
שאנו לא בטוחים אם יוכל להשלים את העסקה
 
 
עד כה להיום
 
בפוסט מספר 5
 
1. אספר על העסקאות הקרקעות
האחרונות שלנו, המוצלחות ואלו שפחות מוצלחות.
2. איך הצלחנו להחזיר עסקה שכבר ירדה לטמיון
3. מה אחוזי הרווח הממוצעים בעסקה (אתם תופתעו)
4. איך למרות ההפסד הצורם בעסקה ב Kennesaw עדיין
הצלחנו להרוויח משם סכום נאה ועוד שבכלל לא היינו צד לעסקה
 
תרגישו חופשי לשאול שאלות
Related News Real Estate Entrepreneurs

Related Articles

Responses