13 שלבים לרכישת נכס מניב בארצות הברית,…

13 שלבים לרכישת נכס מניב בארצות הברית,

1 (אזור מטרה-

מצאו את אזור המטרה שבו תחפשו נכסים, ישנם אזורים אטרקטיביים בארצות הברית לסוגי עסקאות שונות: פלורידה, ג'ורג'יה, אוקלהומה, קליבלנד, בולטימור וכמובן טקסס, ומן הסתם עוד אזורים שלא ציינתי. אין כזה דבר אזור נכון, פשוט תחליטו על האזור שהכי נראה לכם, תבצעו את המחקר שלכם, ותתמקדו בו.

2 (תזרים נכסים

תמצאו דרך להשיג תזרים שוטף של נכסים באזור המטרה – אתם יכולים פיזית לחפש בקרייגסליסט נכסים המתפרסמים באותו יום, אתם יכולים למצוא Wholesalers שמוכרים עסקאות מתחת למחיר השוק, או שאתם יכולים למצוא עורך דין שילך עבורכם לעירייה פעם בחודש ויקנה לכם נכסים מעוקלים… יש אינספור דרכים לעבוד, וזה תלוי בעיקר בכמה אתם רוצים להיות אקטיביים במשחק. בין אם בא לכם לטוס לכאן מישראל כל כמה חודשים, או שתמצאו מישהו שיעבוד וימצא נכסים פה בשבילכם, תחליטו על דרך עבודה, ויאללה.

קיבלתם נכס מאחד המקורות, מה עכשיו?

3 (איפיון הנכס

נעשה חיפוש בגוגל ונסתכל על הבתים מסביב בגוגל Maps.
כשאנחנו מחפשים בתים להשכרה עבור טווח ארוך נשאל את השאלות הראשונייות הבאות: גודל
השטח? גודל הבית? כמה חדרים? כמה שירותים? שנת בנייה? ומחיר?

4 (אפיקי שכירות

נבדוק אופק שכירות וננסה להבין מהו מלוא הפוטנציאל של המקום.דירות עם חדר אחד? בתים עם 4 חדרים? מולטי או סינגל פמילי? ישנם אזורים עם ביקוש אדיר לדירות עם חדר 1 ,ולכן משתלם לפצל נכסים על מנת להגדיל את ההחזר. ישנם אזורים שדווקא הביקוש לבתים גדולים עם הרבה חדרים גדול בהרבה, ופיצול של הנכס יכול לפגוע משמעותית בערך.

5 (רמת פשיעה

תשואה גבוהה על השכירות יכולה להעיד על אחוז פשיעה גבוה, ולכן הבדיקה הבאה תהיה בדיקה עדכנית של כלל נתוני הפשיעה שקרו באזור של הנכס בתקופה של החודשים האחרונים. אנחנו רוצים להימנע מאזורים עם הרבה פשעים קטנים, או מאזורים עם פשיעה אלימה.

6 (בתי ספר

נוודא מהי רמת בתי הספר באזור: יסודי, ביניים ותיכון. בסרגל של 1 עד 10) הנתונים הללו מציגים שכלול של רמת ציונים, ורמת האיכות בבית ספר עם מרכיבים כמו: מספר תלמידים בכתה, אוכל שמוגש, פעילות נוספת, ועוד שלל מדדים. רלוונטי בעיקר כאשר הנכס להשכרה מיועד למשפחות עם ילדים.

7 (איתני טבע

נבדוק מה מידת הסיכונים שמציבים לנו איתני הטבע. ונוודא שהם מינימליים: רעידות אדמה, שיטפונות, הוריקנים, טורנדו ועוד.. חלק מהדברים שיכולים לקרות לכם באזור של הבית, חשוב להבין מה הם ולהבין עלויות ביטוח

8(דמוגרפיה

נקבל תמונות מצב של הדמוגרפיה: איזה אוכלוסיות מתגוררות באזור? מה הגילאים? ומהי ההכנסה הממוצעת?

9 (נתונים מתקדמים

נבדוק נתונים יותר מתקדמים- מה שווי הבית הממוצע לעומת ההכנסה הממוצעת? מה רמת החיות מ1 ל
100 ?מהו מצב האבטלה? מה אחוז הנכסים המושכרים באזור? האם העירייה מאפשרת בקלות יחסית לקבל
היתרי בניה? מהי עלות הבנייה באזור בו אנחנו בונים? איזה תעשיות קרובות יש באזור? איפה עובדים רוב האנשים? ובמה? ועוד שלל שאלות…

10(אקסל

נכניס את שלל הנתונים שבדקנו בתהליך מתודי ופשוט, לטבלת אקסל שהכנו מבעוד מועד, ונראה איך , העסקה נראית עבורנו.

11(איש שטח

נשלח את איש השטח שלנו, או שנגיע לשטח בעצמנו. סיבוב בשכונה וברחובות שמסביב יעזור כדי להבין את אופי האזור. ועלינו לאמת שאכן מחירי השכירות, ערך הבית, ופוטנציאל השכונה תואמים את רמת החיים בשטח.

12(סקירה ותכנון

נעשה סקירה מקיפה של הבית, ונעשה תכנון ראשוני של איך נשנה את הנכס, איך נשפץ את הנכס, מה נוסיף לנכס. וכמה זה אמור לעלות לנו.

13(הצעת מחיר

נשים הצעה על הנכס, ונקווה שהיא תתפוס. איזה מחיר נציע? ומה הדרך הטובה ביותר לתקשר עם המוכר?

את זה כבר נפרט בפוסט הבא ????

שיהיה בהצלחה ????????

*כל מה שנאמר פה הוא בגדר המלצה, ואין לראות בכתוב כדרך שמבטיחה הצלחה. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון, עורך דין ואנשי מקצוע, לפני שמקבלים החלטות על רכישת נכס.