13 שלבים למצוא נכס להשכרה בארצות הברית, בלי לצאת מהבית

13 שלבים למצוא נכס להשכרה בארצות הברית, בלי לצאת מהבית.

שלבים מקדימים:
1) מצאו את אזור המטרה שבו תחפשו נכסים, ישנם אזורים אטרקטיביים בארצות הברית לסוגי עסקאות שונות: פלורידה, ג’ורג’יה, אוקלהומה, קליבלנד, בולטימור וכמובן טקסס, ומן הסתם עוד אזורים שלא ציינתי. אין כזה דבר אזור נכון, פשוט תחליטו על האזור שהכי נראה לכם, ותתמקדו בו.

2) תמצאו דרך להשיג תזרים שוטף של נכסים באזור בו בחרתם – אתם יכולים פיזית לחפש בקרייגסליסט נכסים המתפרסמים באותו יום, אתם יכולים למצוא Wholesalers שמוכרים עסקאות מתחת למחיר השוק, או שאתם יכולים למצוא עורך דין שילך עבורכם לעירייה פעם בחודש ויקנה לכם נכסים מעוקלים… יש אינספור דרכים לעבוד, וזה תלוי בעיקר בכמה אתם רוצים להיות אקטיביים במשחק. בין אם בא לכם לטוס לכאן מישראל כל כמה חודשים, או שתמצאו מישהו שיעבוד וימצא נכסים פה בשבילכם, תחליטו על דרך עבודה, ויאללה.

קיבלתם נכס מאחד המקורות, מה עכשיו?

3) כשאנחנו מחפשים בתים להשכרה עבור טווח ארוך,נשאל את השאלות הראשונייות הבאות: גודל השטח? גודל הבית? כמה חדרים? כמה שירותים? שנת בנייה? ומחיר?

4) נבדוק אופק שכירות וננסה להבין מהו מלוא הפוטנציאל של המקום. ישנם אזורים עם ביקוש אדיר לדירות עם חדר 1, ולכן משתלם לפצל נכסים על מנת להגדיל את ההחזר על השכירות. ישנם אזורים שדווקא הביקוש לבתים גדולים עם הרבה חדרים גדול בהרבה, ופיצול של הנכס יכול לפגוע משמעותית בערך הבית.

5) תשואה גבוהה על השכירות יכולה להעיד על אחוז פשיעה גבוה, ולכן הבדיקה הבאה תהיה בדיקה עדכנית של כלל נתוני הפשיעה שקרו באזור של הנכס בתקופה של החודשים האחרונים. אנחנו רוצים להימנע מאזורים עם הרבה פשעים קטנים, או מאזורים עם פשיעה אלימה.

6) נוודא מהי רמת בתי הספר באזור: יסודי, ביניים ותיכון. בסרגל של 1 עד 10. נחפש לרוב 5 ומעלה.

7) נבדוק מה מידת הסיכונים שמציבים לנו איתני הטבע. ונוודא שהם מינימליים.

8) נקבל תמונות מצב של הדמוגרפיה: איזה אוכלוסיות מתגוררות באזור? מה הגילאים? ומהי ההכנסה הממוצעת?

9) נבדוק נתונים יותר מתקדמים – מה שווי הבית הממוצע לעומת ההכנסה הממוצעת? מה רמת החיות מ1 ל 100? מהו מצב האבטלה? מה אחוז הנכסים המושכרים באזור? האם העירייה מאפשרת בקלות יחסית לקבל היתרי בניה? מהי עלות הבנייה באזור בו אנחנו בונים? איזה תעשיות קרובות יש באזור? ועוד שלל שאלות…

10) נכניס את שלל הנתונים שבדקנו בתהליך מתודי ופשוט, לטבלת אקסל שהכנו מבעוד מועד, ונראה איך העסקה נראית עבורנו.

11) נשלח את איש השטח שלנו, או שנגיע לשטח בעצמנו.
נסיעה או הליכה בשכונה וברחובות שמסביב יעזרו כדי להבין את אופי האזור. ועלינו לאמת שאכן מחירי השכירות, ערך הבית, ופוטנציאל השכונה תואמים את רמת החיים בשטח.

12) סקירה מקיפה של הבית, ותכנון ראשוני של איך נשנה את הנכס, איך נשפץ את הנכס, מה נוסיף לנכס. וכמה זה אמור לעלות לנו.

13) נשים הצעה על הנכס, ונקווה שהיא תתפוס.

חג שמח! ותודה שקראתם 🙂

נתראה בפוסט האחרון של מחר

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)