יזם השבוע פוסט מספר 6 #יזםהשבוע 13 שלבים למצוא נכס להשכרה בארצות הברית, בלי…

יזם השבוע פוסט מספר 6
#יזםהשבוע

13 שלבים למצוא נכס להשכרה בארצות הברית, בלי לצאת מהבית.

שלבים מקדימים:

1)
מצאו את אזור המטרה שבו תחפשו נכסים, ישנם אזורים אטרקטיביים בארצות הברית לסוגי עסקאות שונות: פלורידה, ג’ורג’יה, אוקלהומה, קליבלנד, בולטימור וכמובן טקסס, ומן הסתם עוד אזורים שלא ציינתי. אין כזה דבר אזור נכון, פשוט תחליטו על האזור שהכי נראה לכם, ותתמקדו בו.
2)
תמצאו דרך להשיג תזרים שוטף של נכסים – אתם יכולים פיזית לחפש בקרייגסליסט נכסים המתפרסמים באותו יום, אתם יכולים למצוא Wholesalers שמוכרים עסקאות מתחת למחיר השוק, או שאתם יכולים למצוא עורך דין שילך עבורכם לעירייה פעם בחודש ויקנה לכם נכסים מעוקלים… יש אינספור דרכים לעבוד, וזה תלוי בעיקר בכמה אתם רוצים להיות אקטיביים במשחק. בין אם בא לכם לטוס לכאן מישראל כל כמה חודשים, או שתמצאו מישהו שיעבוד וימצא נכסים בשבילכם, תחליטו על דרך עבודה, ויאללה 🙂

קיבלתם נכס מאחד המקורות, מה עכשיו?

3)
כשאנחנו מחפשים בתים להשכרה עבור טווח ארוך נשאל את השאלות הראשונייות הבאות: גודל השטח? גודל הבית? כמה חדרים? כמה שירותים? שנת בנייה? ומחיר?
4)
נבדוק אופק שכירות וננסה להבין מהו מלוא הפוטנציאל של המקום. ישנם אזורים עם ביקוש אדיר לדירות עם חדר 1, ולכן משתלם לפצל נכסים על מנת להגדיל את ההחזר. ישנם אזורים שדווקא הביקוש לבתים גדולים עם הרבה חדרים גדול בהרבה, ופיצול של הנכס יכול לפגוע משמעותית בערך.
5)
תשואה גבוהה על השכירות יכולה להעיד על אחוז פשיעה גבוה, ולכן הבדיקה הבאה תהיה בדיקה עדכנית של כלל נתוני הפשיעה שקרו באזור של הנכס בתקופה של החודשים האחרונים. אנחנו רוצים להימנע מאזורים עם הרבה פשעים קטנים, או מאזורים עם פשיעה אלימה.
6)
נוודא מהי רמת בתי הספר באזור: יסודי, ביניים ותיכון. בסרגל של 1 עד 10. לרוב נחפש מקומות עם ממוצעים +. אבל זה בהחלט משפיע על ההחלטה עם יש לכם סינגל עם 4 חדרים, שכן אז כנראה הוא יהיה משוכר למשפחה, לבין טריפלס עם שלוש דירות חדר, שכנראה יהיו מושכרות ליחידים או לזוגות, ולכן רמת בתי הספר פחות קונקרטית עבור ההשכרה.
7)
נבדוק מה מידת הסיכונים שמציבים לנו איתני הטבע. ונוודא שהם מינימליים.
8)
נקבל תמונות מצב של הדמוגרפיה: איזה אוכלוסיות מתגוררות באזור? מה הגילאים? ומהי ההכנסה הממוצעת?
9)
נבדוק נתונים יותר מתקדמים-
מה שווי הבית הממוצע לעומת ההכנסה הממוצעת?
מה רמת החיות מ1 ל 100?
מהו מצב האבטלה?
מה אחוז הנכסים המושכרים באזור?
האם העירייה מאפשרת בקלות יחסית לקבל היתרי בניה?
מהי עלות הבנייה באזור בו אנחנו בונים?
איזה תעשיות קרובות יש באזור? ועוד שלל שאלות שיתווספו לכל אחד והשיטה שהוא מפתח
10)
נכניס את שלל הנתונים שבדקנו בתהליך מתודי ופשוט, לטבלת אקסל שהכנו מבעוד מועד, ונראה איך העסקה נראית עבורנו.
11)
נשלח את איש השטח שלנו, או שנגיע לשטח בעצמנו.
סיבוב בשכונה וברחובות שמסביב יעזור כדי להבין את אופי האזור.
עלינו לאמת שאכן מחירי השכירות, ערך הבית, ופוטנציאל השכונה תואמים את רמת החיים בשטח.
12)
נעשה סקירה מקיפה של הבית, ונעשה תכנון ראשוני של איך נשנה את הנכס, איך נשפץ את הנכס, מה נוסיף לנכס. וכמה זה אמור לעלות לנו.
13)
נשים הצעה על הנכס, ונקווה שהיא תתפוס 🙂

חג שמח!

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון