#יזםהשבוע עדי גל #פוסט 3…

#יזםהשבוע עדי גל #פוסט 3…

#יזםהשבוע עדי גל #פוסט 3...

#יזםהשבוע עדי גל #פוסט 3

השקעות על קצה המזלג ….

בואו נתחיל בזה שמחירי השכירות בארה"ב נמצאים תמיד בעליה. השוק האמריקאי הוא שוק קפיטליסטי שנקבע על ידי היצע וביקוש כשהמחירים נקבעים על ידי השוק החופשי ולא על ידי המדינה.

ומה זה אומר לגבי הנדל"ן בארה"ב ובדרום פלורידה במיוחד? בשונה מישראל, הצורך בקניית בית הוא לא נקודת ציון דרך בהתקדמות בחיים. המירוץ לקנות דירה לא קיים. המון אמרקאים חיים בשכירות כל חייהם ואינם שואפים לרכישת נכס. אחוז בעלי הבתים בארהב נכון ל- 2019 הוא 65% וזה כולל אנשים שקנו בתים לייצור הכנסה וחיים בשכירות. כשנמצאים באזור מאוכלס תמיד יש ביקוש לשכירות. אני יכולה לומר בבטחון שממאות יחידות הדיור שאנחנו מנהלים אנחנו נמצאים ב 100% תפוסה וכשדירה מתפנה היא מושכרת לרוב בלא יותר משבועיים. וזה בדגש על איזורים של צווארון כחול, מעמד הפועלים. פחות נכון לאיזורי סאות’ ביץ.

אז מה זה אומר?

כלל ראשון – נכס להשקעה הוא לא נכס שאתם הולכים לגור בוא אז מראש הקרטריונים שונים. המון משקיעים רואים בית יפה שאם הוא היה מועתק לישראל הם היו מוכנים לגור בו והם "מתאהבים" בנכס. נכס טוב זה משוואה מתמטית. יודע ליצר כסף או לא וכמה.

אם אתה משקיע ומחפש נכס, תוודא שהנכס נמצא במקום שיש בו מספיק אוכלוסיה, הטרנד היום של כל חברות הנדל"ן הגדולות הוא להשקיע במרכז, בערים הגדולות. בערים מרכזיות לעולם לא תהייה בעיית שכירויות. אנשים ינהרו למרכזים, ירצו להיות במרכז העינינים וזה אומר שבאזורים מרכזים תמיד יהיה ביקוש ועליית מחירים באופן קבוע. בנוסף תהיה תמיד אפשרות להשבחת ההון. בפועל, באיזור שלנו בדרום פלורידה- אם שכירות של בית קרקע עם 3 חדרי שינה ו2 שירותים היה מושכר ב 2012 ב1500$, כיום אותו נכס מושכר ב $2300.

לעומת זאת יכול להיות שקניתם בית "יפהפה" בפרברי קליבלנד בגרוש וחצי והמתנתם לשוכר שלא הגיע, הנכס ישאר בערך המקורי שקניתם במשך שנים אבל לפחות תהיה תמונה יפה של בית שאפשר להראות לחברים.

כלל שני – תבדקו האם הנכס מושכר לפי שווי השוק. הרבה מהנכסים המוצעים למכירה מושכרים בפחות משווי השוק. רוב בעלי הדירות מעדיפים דייר טוב שמשלם קצת פחות מדייר חדש ולא נודע. או שפשוט לא הקפידו להעלות שכירות במשך השנים. זה מאפשר לקונה לנהל משא ומתן עם המוכר לפי ההכנסות אבל אל לנו לשכוח מה באמת אפשר לקבל לפי שווי השוק.

כלל שלישי – קחו בחשבון את כל ההוצאות, כולל זמן שהנכס לא מושכר, ביטוח (חובה) ותיקונים- ויש המון כאלה. כשדיירים משכירים נכס הם לא בדיוק מטפלים בו כאילו זה שלהם, הם יודעים שאם משהו מתקלקל זה אחריות בעלי הבית. כאן כמעט הכל נופל על בעל הנכס- מזגן, מיקרוגל, מקרר, אפילו מנורה!!! צריך לקחת גם בחשבון שרוב הנכסים להשקעה הם לא מבנים חדשים. רוב הלקוחות נדהמים מכמות התקלות והתיקונים שצריך להשקיע בנכסים בשותף. גם כאן חשיבות של חברת ניהול באה לידי ביטוי בביקורות ובקשיחות עם דיירים לגבי תחזוק הבית.

אם זה יותר מיחידה אחת (MULTI FAMILY)- תשאלו מי משלם חשמל ומי משלם מים. תבקשו לראות חשבונות מים בפועל הוצאות גיזום דשא וכו.

כלל נוסף – קחו בחשבון ששוק הנדל”ן הוא מקומי לחלוטין, מה שעובד במקום אחד לאו דווקא יעבוד במקום אחר. האוכלוסיה שונה, הכלכלה שונה, הכל שונה. אני מכירה הרבה אנשים שהשקיעו באירופה ונחלו הצלחה גדולה והגיעו לניו יורק כשהם מנסים ליישם את אותן שיטות ונחלו הפסדים גדולים. גם בין ערים השוני גדול. מיאמי ביץ ופורט לודרדייל הם שתי חיות שונות. כל דבר מצריך לימוד של איזור או להעזר בקיצורי דרך כמו סוכן מקומי או חברת ניהול. וזה הזמן להגיד ש ZILLOW הוא כלי מצויין אבל גם מאוד מסוכן לאנליזה.

לבסוף- המון מתקשרים אלי למשרד ושואלים אם לקנות עכשיו או לחכות למשבר או לירידת מחירים.

זאת בהחלט שאלה קשה כי אם הייתה לי התשובה אז הייתי מליונרית. אבל בהתבסס על נסיון ודעה האישית שלי בלבד כרגע השוק נמצא במצב של SELLER MARKET, המחירים גבוהים ועיקר הרוכשים זה אנשים שחייבים לבזבז את הכסף או שחייבים בית לעצמם למגורים. הריבית הנמוכה בשוק מצד אחד מפתה את הרוכשים ומצד שני דוחפת את המחירים למעלה כך שאם אני עצמי יש היה לי כסף זמין לרכישה הייתי מחכה עד יעבור זעם הקורונה והבחירות באמריקה. ישנם המון בעלי בתים במצוקה והבנקים עדיין לא סגרו את הברז. לעניות דעתי לא יהיה משבר דומה לזה של 2006 אבל כן תהיי ירידת מחירים בעתיד הקרוב. תהליכים כאלו קוראים במשך שנה או שנתיים אז אם אתם לא חייבים לקנות כדי לחכות בסבלנות. ואם קראתם את הפוסט הראשון שלי אז תזכרו שאני מאסטר בשורט סייל ופורקלוזר אז תזכרו אותי וצרו קשר 😉







קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

Related Articles

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם,…

יש לי חלום – גרסת פורום נדל"ן ארה"ב : אֲנִי שָׂמֵחִ לְהִצְטָרֵף אֲלֵיכֶם הַיּוֹם, בַּמֶּה שֶׁיֵּרָשֵׁם בְּדִּבְרֵי הַיָּמִים כִּגְדֹּלַת הָהַפְגָּנוֹת לְמַעַן הָחֹפֶשׁ בְּתוֹלְדוֹת אֻמָּתֵנוּ. לִפְנֵי שנה וחצי, אֲמֶרִיקָאִי דָּגוּל (ישראלי לשעבר), אֲשֶׁר בְּצִלּוֹ נֶחֱסֶה כַּיּוֹם, חָתַם עַל דִּבֵּר הַדְּרוֹר. דִּבֵּר זֶה הוּא מַשּׂוּאַת אוֹר שֶׁל תִּקְוָה לְמִילְיוֹנֵי גמדים, עֲבָדִים כלכליים אֲשֶׁר נִכְווּ בְּכִיב מְשַׁוֵּעַ שֶׁל…

5/9/17, 12:01 AM – Messages to this group are now secured with end-to-end encryption.…

5/9/17, 12:01 AM – Messages to this group are now secured with end-to-end encryption. Tap for more info. 5/3/17, 11:12 PM – ‪+972 50-372-4997‬ created group “‎‫באקדמיה לנדל״ן בארה״ב‬‎” 5/9/17, 12:01 AM – You joined using this group's invite link 5/9/17, 1:00 AM – ‪+972 54-433-6846‬ joined using this group's invite link 5/9/17, 1:00 AM…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות…

שרשור עסקאות גרועות… אנו פותחים שרשור של עסקאות גרועות שבוצעו…fuck up deals לא עסקאות שהתחילו רע והפכתם אותם.. אלא עסקאות כושלות…לכולם יש כאלה.. הנסיון השיתופי של כולנו ילמד אחרים… וזה תמיד טוב להסתכל אחורה לראות טעויות שנעשו וכמה למדתם מהם…. מי מתחיל?

0 0 vote
Article Rating
הרשמו
הודעה על
3 תגובות
החדש ביותר
הישן ביותר הכי מדורגות
Inline Feedbacks
View all comments
Eyal Melamed
Eyal Melamed
1 חודש לפני

כתבת יפה. מסכים איתך בכל הנקודות שנגעת ❤️👍🏼

Gilad Ayalon
Gilad Ayalon
1 חודש לפני

אחלה פוסט 👏

Regev Israel
Regev Israel
1 חודש לפני

רק לא לשכוח שדרום פלורידה גם מהראשונות להתרסק בזמן משבר.

בפורום זה תוכלו להתייעץ על כל נושא מתחום הנדל”ן בארה”ב, בנושאים כמו איך לפתוח חשבון בנק בארה”ב, איך לפתוח LLC, מה האיזורים המומלצים להשקעה כיום, איזור שכל אחד יכול לספר על כל העסקאות המוצלחות שעשה מא’ עד ת’ וכמו כן על הפאשלות, ניתוח של איזורים ספציפיים ביחד, משאל על האיזור המועדף על כולם להשקעה, אתרים מומלצים, הדרך הטובה ביותר להמיר כספים וכו’. כולנו מחפשים השקעות, ואנחנו בטוחים ש 100 מוחות ומנתחים עובדים יותר טוב ממוח אחד אז אל תתביישו להעזר במומחים שבפורום. הנהלת הפורום אינה אחראית לשימוש בתכני הפורום ואינה נושאת באחריות כלשהי לנכונות המידע. השימוש במידע נעשה באחריות המשתמש והמפרסם. בעת פרסום מידע בפורום, אתה מוותר על כל טענת זכויות יוצרים ואתה מאשר כי הנהלת הפורום יכולה לעשות שימוש חוזר במידע זה בכל דרך שמתאימה לך ובכל מדיה. שיהיה לכולנו בהצלחה!

All content listed here is Copyright © 2019

978-600-8229
3
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x
X