#יזםהשבוע עדי גל #פוסט 3…
השקעות על קצה המזלג ….
בואו נתחיל בזה שמחירי השכירות בארה"ב נמצאים תמיד בעליה. השוק האמריקאי הוא שוק קפיטליסטי שנקבע על ידי היצע וביקוש כשהמחירים נקבעים על ידי השוק החופשי ולא על ידי המדינה.
ומה זה אומר לגבי הנדל"ן בארה"ב ובדרום פלורידה במיוחד? בשונה מישראל, הצורך בקניית בית הוא לא נקודת ציון דרך בהתקדמות בחיים. המירוץ לקנות דירה לא קיים. המון אמרקאים חיים בשכירות כל חייהם ואינם שואפים לרכישת נכס. אחוז בעלי הבתים בארהב נכון ל- 2019 הוא 65% וזה כולל אנשים שקנו בתים לייצור הכנסה וחיים בשכירות. כשנמצאים באזור מאוכלס תמיד יש ביקוש לשכירות. אני יכולה לומר בבטחון שממאות יחידות הדיור שאנחנו מנהלים אנחנו נמצאים ב 100% תפוסה וכשדירה מתפנה היא מושכרת לרוב בלא יותר משבועיים. וזה בדגש על איזורים של צווארון כחול, מעמד הפועלים. פחות נכון לאיזורי סאות’ ביץ.
אז מה זה אומר?
כלל ראשון – נכס להשקעה הוא לא נכס שאתם הולכים לגור בוא אז מראש הקרטריונים שונים. המון משקיעים רואים בית יפה שאם הוא היה מועתק לישראל הם היו מוכנים לגור בו והם "מתאהבים" בנכס. נכס טוב זה משוואה מתמטית. יודע ליצר כסף או לא וכמה.
אם אתה משקיע ומחפש נכס, תוודא שהנכס נמצא במקום שיש בו מספיק אוכלוסיה, הטרנד היום של כל חברות הנדל"ן הגדולות הוא להשקיע במרכז, בערים הגדולות. בערים מרכזיות לעולם לא תהייה בעיית שכירויות. אנשים ינהרו למרכזים, ירצו להיות במרכז העינינים וזה אומר שבאזורים מרכזים תמיד יהיה ביקוש ועליית מחירים באופן קבוע. בנוסף תהיה תמיד אפשרות להשבחת ההון. בפועל, באיזור שלנו בדרום פלורידה- אם שכירות של בית קרקע עם 3 חדרי שינה ו2 שירותים היה מושכר ב 2012 ב1500$, כיום אותו נכס מושכר ב $2300.
לעומת זאת יכול להיות שקניתם בית "יפהפה" בפרברי קליבלנד בגרוש וחצי והמתנתם לשוכר שלא הגיע, הנכס ישאר בערך המקורי שקניתם במשך שנים אבל לפחות תהיה תמונה יפה של בית שאפשר להראות לחברים.
כלל שני – תבדקו האם הנכס מושכר לפי שווי השוק. הרבה מהנכסים המוצעים למכירה מושכרים בפחות משווי השוק. רוב בעלי הדירות מעדיפים דייר טוב שמשלם קצת פחות מדייר חדש ולא נודע. או שפשוט לא הקפידו להעלות שכירות במשך השנים. זה מאפשר לקונה לנהל משא ומתן עם המוכר לפי ההכנסות אבל אל לנו לשכוח מה באמת אפשר לקבל לפי שווי השוק.
כלל שלישי – קחו בחשבון את כל ההוצאות, כולל זמן שהנכס לא מושכר, ביטוח (חובה) ותיקונים- ויש המון כאלה. כשדיירים משכירים נכס הם לא בדיוק מטפלים בו כאילו זה שלהם, הם יודעים שאם משהו מתקלקל זה אחריות בעלי הבית. כאן כמעט הכל נופל על בעל הנכס- מזגן, מיקרוגל, מקרר, אפילו מנורה!!! צריך לקחת גם בחשבון שרוב הנכסים להשקעה הם לא מבנים חדשים. רוב הלקוחות נדהמים מכמות התקלות והתיקונים שצריך להשקיע בנכסים בשותף. גם כאן חשיבות של חברת ניהול באה לידי ביטוי בביקורות ובקשיחות עם דיירים לגבי תחזוק הבית.
אם זה יותר מיחידה אחת (MULTI FAMILY)- תשאלו מי משלם חשמל ומי משלם מים. תבקשו לראות חשבונות מים בפועל הוצאות גיזום דשא וכו.
כלל נוסף – קחו בחשבון ששוק הנדל”ן הוא מקומי לחלוטין, מה שעובד במקום אחד לאו דווקא יעבוד במקום אחר. האוכלוסיה שונה, הכלכלה שונה, הכל שונה. אני מכירה הרבה אנשים שהשקיעו באירופה ונחלו הצלחה גדולה והגיעו לניו יורק כשהם מנסים ליישם את אותן שיטות ונחלו הפסדים גדולים. גם בין ערים השוני גדול. מיאמי ביץ ופורט לודרדייל הם שתי חיות שונות. כל דבר מצריך לימוד של איזור או להעזר בקיצורי דרך כמו סוכן מקומי או חברת ניהול. וזה הזמן להגיד ש ZILLOW הוא כלי מצויין אבל גם מאוד מסוכן לאנליזה.
לבסוף- המון מתקשרים אלי למשרד ושואלים אם לקנות עכשיו או לחכות למשבר או לירידת מחירים.
זאת בהחלט שאלה קשה כי אם הייתה לי התשובה אז הייתי מליונרית. אבל בהתבסס על נסיון ודעה האישית שלי בלבד כרגע השוק נמצא במצב של SELLER MARKET, המחירים גבוהים ועיקר הרוכשים זה אנשים שחייבים לבזבז את הכסף או שחייבים בית לעצמם למגורים. הריבית הנמוכה בשוק מצד אחד מפתה את הרוכשים ומצד שני דוחפת את המחירים למעלה כך שאם אני עצמי יש היה לי כסף זמין לרכישה הייתי מחכה עד יעבור זעם הקורונה והבחירות באמריקה. ישנם המון בעלי בתים במצוקה והבנקים עדיין לא סגרו את הברז. לעניות דעתי לא יהיה משבר דומה לזה של 2006 אבל כן תהיי ירידת מחירים בעתיד הקרוב. תהליכים כאלו קוראים במשך שנה או שנתיים אז אם אתם לא חייבים לקנות כדי לחכות בסבלנות. ואם קראתם את הפוסט הראשון שלי אז תזכרו שאני מאסטר בשורט סייל ופורקלוזר אז תזכרו אותי וצרו קשר ????
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
כתבת יפה. מסכים איתך בכל הנקודות שנגעת ❤️??
אחלה פוסט ?
רק לא לשכוח שדרום פלורידה גם מהראשונות להתרסק בזמן משבר.