אבי קריינר – יצירת יש מאין – פוסט 4

#יזםהשבוע אבי קריינר
#פוסט4 – יצירת יש מאין
אחד הדברים הכי מדהימים שנחשפתי אליהם בעולם הנדל”ן הוא מה שאני קורא “יצירת כסף יש מאין”. העובדה שבנדל”ן מניב (לעומת השקעות אחרות כמו שוק ההון למשל) מקובל לקחת מינוף מאחר וזו נחשבת השקעה סולידית, מביאה הזדמנויות ל”ייצור כסף”.
חבר שסיפרתי לו על השתתפותי ביזם השבוע ביקש שאביא גם דוגמאות קונקרטיות, ומכיוון שאני מהנדס, הכי קל לי עם מספרים אז הנה פוסט עם הרבה מספרים (רק לבעלי לב חזק!)… ????
אני רוצה לציין שהנאמר בפוסט זה הינו על דעתי בלבד, עפ”י נסיוני והבנתי ואינו מהווה הכוונה או קריאה ללקיחת מינוף. חישובי התשואה וכן הערכות המס הינם הערכות גסות בלבד, ויש לבדוק כל השקעה לגופה. הדוגמא המובאת כאן מציגה קונספט בלבד. חישובי התשואה המובאים אינם מביאים בחשבון סיכונים אפשריים הכרוכים בהשקעות נדל”ן ותנודות בשערי מט”ח, ויש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך בכל חישוב מס. לי אין הסמכה כלשהי לייעוץ בענייני מס.
ננתח דוגמא של נכס השקעה טיפוסי שעולה $100,000 ומניב שכר דירה ברוטו של $1,250.
מקובל לקחת הוצאות ממוצעות של 40% (מיסי עירייה, תיקונים, Vacancy, דמי ניהול וביטוח). כך שהשכירות הצפויה נטו היא כ-$750. חישוב התשואה (לפני מס):
9%= $100,000 / 12 * $750
אז איך מייצרים יש מאין?
עלות העיסקה בשקלים היא כ-$330,000 ($100K). נניח שיש לכם הון עצמי של 230,000 שקל. כדי להגיע ל-$100,000 אתם צריכים עוד 100,000 שקל. קחו הלוואה של 100,000 שקל מהבנק ל-5 שנים (ניתן די בקלות להשיג הלוואות כאלה בסביבות 4% ריבית).
החזר חודשי של ההלוואה הוא כ-1,850 שקל.
שכר הדירה נטו הצפוי (לפני מס) הוא $750 ובשער חליפין של 3.25 הוא כ- 2,437 ש”ח. בניכוי מיסים בארץ ובארה”ב שכר הדירה פחות או יותר עשוי למשלם את ההלוואה (כפי שציינתי, בענייני מיסוי יש להתייעץ ברואה חשבון מוסמך).
ומה קורה אחרי 5 שנים? 1. יש לכם נכס ששווה $100,000 נקי מהלוואות (בלי להביא בחשבון עליית ערך פוטנציאלית). 2. “ייצרתם” 100,000 שקל (לפחות 100,000, זה לפני שמביאים בחשבון עליית ערך שמגדילה את התשואה) שמשקפים כ-44% תשואה על ההשקעה הראשונית! (כ-9% נטו לשנה אחרי מיסים!) ואתם מתחילים לקבל $750 שכר דירה אחרי הוצאות (סכום קונסרבטיבי, שלא מביא בחשבון עליית שכירות). זאת על הון ראשוני של 230,000. תשואה חלומית של כ-2000 שקל (אחרי מס) לכל חייכם! (כ-10% נטו אחרי מס). זוהי התשואה התזרימית, ואם נביא בחשבון עליית ערך ועליית שכירות זו בכלל עיסקה בוננזה שניתן למצוא רק בארה”ב.
ואם יש לכם, לבעל והאישה קרנות השתלמות נזילות, שבכל אחת כ-120-140 אלף ש”ח, אתם יכולים לקחת הלוואת גישור ל-7 שנים (עד 80% מהקרן בתשלום ריבית סביב פריים – כ-130 שקלים החזר לחודש על כל 100,000 הלוואה). בהנחת 5% תשואה על קרנות השתלמות, הנה עשיתם עוד 3-4% לשנה על הכסף. איזה כיף! יש מאין!
והכי בוננזה? גם אם אין לכם בכלל הון עצמי, אבל יש לכם דירה. קחו עליה משכנתא לכל מטרה של 330,000 ל-20 שנה בריבית של נניח 4%, ותשלמו 2,000 שקלים החזר חודשי, שמכוסה פחות או יותר על ידי שכר הדירה. אחרי 20 שנה יש בידכם נכס ששוה 330,000 שקל (לפני שמביאים בחשבון עליית ערך), שיניב כ-2000 שקל נוספים נטו לפנסיה שלכם (וכנראה הרבה יותר בשל עליית שכירות). כך, ללא כל הון עצמי ראשוני, באדיבות הבנק למשכנתאות והשוכרים הנחמדים הפכנו ל”מפעל” לייצור לכסף… ????
והנה ייצרנו (כאן לגמרי יש מאין, עם אפס הון עצמי), 330,000 שקל למשפחתנו לפנסיה (ואולי 660,000 אלף עם עליית ערך של פי 2 או 990,000 עם עליית ערך של פי 3 כמו שהיתה בתל אביב ????).
ואם לא עשינו את הפעולה הפשוטה הזו? עוד 20 שנה מה יהיה לנו? כלום. תכל’ס לא יקרה משהו דרמטי, רק שנישאר עם האין, בלי היש…
תחשבו על זה, לקחנו הלוואה ודייר כלשהו בארה”ב הולך לעבודה כל בוקר (בשבילנו) ומשלם את ההלוואה, ובעצם התשלום של קרן ההלוואה הוא “מפקיד” עבורינו כסף. זה ההבדל בין שאנחנו מזיעים וחוסכים בשבילנו חודש בחודשו לבין השקעה בנדל”ן, בה הנכס/הדייר “עובד בשבילנו” ומפקיד עבורינו בתוכנית חיסכון… ולא בכדי אחת הסיסמאות הכי מפורסמות של רוברט קיוסאקי היא: “Savers are Losers”.
אז כל מי שיש לו כסף תקוע בקירות או בבנק – תחשבו על זה ותתחילו לזוז!
כמובן, תמיד יש להביא בחשבון סיכונים אפשריים ותנודות שערי מט”ח, אבל בנדל”ן המינוף הוא הערך המוסף!
בתמונה – המשפט הנדל”ני שאני הכ�� מתחבר אליו.