** # יזםהשבוע -אופיר הררי # פוסט 4 *** חישוב תשואה ורוצח התשואות … **** שלום רב לקוראים, יום רביעי …

** #יזםהשבוע -אופיר הררי #פוסט4
***חישוב תשואה ורוצח התשואות…****
שלום רב לקוראים, יום רביעי שמח ! היום נדבר על תשואה !
משקיעים רבים בוחרים להשקיע בנדל”ן בגלל היציבות שבדבר (הנכס הממשי) ובגלל התשואה – ההכנסה**

**כשמדובר בנדל”ן, ההכנסה מתחלקת לשניים: הכנסה פירותית והכנסה הונית.**

**הכנסה פרותית היא ההכנסה החודשית שאותה נקבל כתוצאה מדמי שכירות בגין הנכס שלנו.**

**הכנסה הונית היא ההכנסה אותה נקבל בעת מכירת הנכס – מתוך ציפייה לעליית ערך הנכס.**

**אתחיל עם סיפור קצר, לפני שהתחלתי עם השקעות נדל”ן בחו”ל השקעתי בנכסים בארץ, לימים רכשתי דירת מגורים בעיר בצפון הארץ, המקרה היה הרבה לפני שהיה בידי הידע המצוי בידי כרגע ובעצם אפשר לומר שלמדתי רבות ממקרה זה.**

**רכשתי את הדירה בהתאם לבדיקת אקסל שערכתי, עלות הנכס+ תיווך +עו”ד + מיסים שיפוץ וכו’.. ומצד שני חישוב התשואה הצפויה לי על ידי הכפלת שכירות חודשית ב-12.**

**כמובן שהנכס שאותו רכשתי הראה על תשואה נאה באקסל ולכן רכשתי את הנכס, מדובר היה בבית מוזנח בבניין רכבת מכוער מאוד ובעלות נמוכה, מה שלא לקחתי בחשבון היה ש:
א. לקח לי מספר חודשים למצוא דייר- וככל שהייתי יותר לחוץ במציאת דייר (צריך לשלם בגין ההלוואה שלקחתי ) הייתי יותר גמיש מבחינת בטחונות על השכירות, מבחינת מחיר השכירות ומבחינת איכות הדייר.**

**ב. אני ניהלתי את הנכס- כלומר כל טענה של הדייר (והיו הרבה ) מייד טלפון אלי, מה שגרם לי להתעסקות ובזבוז זמן רב שלי בתיקון, פעם זה היה סתימה בביוב כשעה לפני השבת, פעם המזגן הפסיק לקרר ופעם בחורף דוד השמש התפוצץ ונדרשתי להחליפו (כמובן שאת הכל ניהלתי דרך הטלפון ורק אציין שמי שהחליף את הדוד השאיר על הגג את הדוד הישן מתנדנד ומאיים ליפול על מישהו חו”ח ).**

**ג. נוכחתי לדעת שאין קשר בין טבלת האקסל לבין מה שקרה בפועל – הגעתי לתשואה אפסית ולהמון התעסקות ובזבוז זמן וכסף ( החלפת מזגן=הכנסה מחודשיים של שכירות ) אז הכרתי את המושג “רוצח התשואות” – ככל שהבית יותר ישן=יותר בלאי=התשואה נשח��ת מאוד.**

**בסופו של דבר “נפטרתי” מאותו הנכס והסיבה היחידה שסיימתי את ההשקעה ברווח הינה עליית מחירי הנדל”ן באותה השנה…**

**בפוסט זה אתייחס לאותם המשקיעים שבוחרים את ההשקעה שלהם לפי התשואה הפירותית (הגבוהה) הצפויה להתקבל על הנכס.**

**משקיעים רבים בודקים את הצעות ההשקעה שהציעו להם בטבלת האקסל – הכנסות מול הוצאות, ומתוך כך מגיעים למסקנה – לקנות או לא לקנות.**

**הרשו לי לפקוח את עינכם בנושא זה. האקסל איננו משקר, אך הנתונים בהחלט יכולים להשתנות ולהטות את הכף. חשוב לבדוק ולאמת את הנתונים שאיש המכירות או מתווך הדירות יציג בפניכם לבין הנתונים הקיימים בשטח, ולבצע מה שקרוי “חקר שוק” (כלומר, בדיקת מחירי דירות דומות, שכירות חודשית באזור, פיתוח של העיריה ועוד), אתם חייבים לחשב ולבדוק את כל ההוצאות הצפויות ברכישת הנכס (לרבות עורך דין, יועץ משכנתא, שמאי, מיסים וכדומה) ולא לייפות את המציאות ולבחון את התשואה הצפויה שנקבל (מומלץ לחשב לפי 11 או 10 חודשי שכירות בשנה בלבד) ולהחליט האם העסקה מתאימה לנו.**

**לצערי, קיימים בשוק בעלי אינטרס המעוניינים לייפות את המציאות ולהראות תשואה גבוה יותר מאשר בפועל, על ידי מניפולציות מתוחכמות. חשוב לי לציין כי אותם משווקים יכולים לעשות כן במכירת דירה בישראל, בארה”ב ובעצם בכל מקום בעולם (לצערי רמאים קיימים בכל תחום ובכל מקום).**

**אתן דוגמא פשוטה למניפולציה מהסוג הזה: אלי הוא בעל דירה המושכרת ב-6000 ₪ לחודש. בעל הדירה יכול לעשות חוזה עם השוכר למחיר שכירות של 6500 ₪, ובתמורה השוכר ייהנה מחודש ראשון ללא תשלום; כלומר, בחישוב שנתי השוכר חוסך 500 ₪, ( 6500 כפול 11 לעומת 6000 כפול 12 ) ובעל הנכס מציג מצג שווא של תשואה גבוה לקונה. כאמור, באקסל הכל נראה טוב.**

**באופן דומה, בעל הנכס יכול להעלות את מחיר השכירות למשכיר ובתמורה לשלם עבורו תשלומי ארנונה, מים, חשמל, לספק למשכיר שירותי טלוויזיה, עיתון יומי אינטרנט ועוד. הכל טוב ויפה, אבל על המשקיע להבין שבתמורה לתשואה שהוא מתכנן לקבל – עליו יהיה להמשיך ולספק שירותים אלו, ובעצם התשואה האמיתית שלו תהיה נמוכה מהתשואה שהוצגה לו.**

**באופן דומה לגבי תשלםו ארנונה ועוד…**

**ישנן חברות אשר מבטיחות לכם בעת רכישת הנכס תשואה מובטחת לשנה שנתיים או יותר, בעסקאות אלו יש לבדוק שמחיר הנכס הינו המחיר האמיתי והתשואה המובטחת הינה השכירות האמיתית, יש להזהר בעסקה זו וכבר שמעתי על נכסים שנמכרו במחיר מופקע ועל תשואות (שכירות) הגבוהה מאוד מאשר התשואה האמיתית.**

**במילים אחרות – המשקיע / הרוכש שילם לעצמו את התשואה…העביר כסף מיד אחת ליד השניה כאשר המשווק ניצב באמצע וכמובן גוזר קופון שמן …**

**תשואה גבוהה יחסית תוכלו גם למצוא בדירות מפוצלות. ישנן דירות שפוצלו לשתי דירות (או יותר), דבר המעלה את התשואה החודשית המתקבלת, כלומר במקום לקבל 6000 ₪ שכירות חודשית על הדירה, נקבל 2500 ₪ לחודש אבל משלושה שוכרים, מה שייתן לנו 7500 ₪חודשיים. נשמע מפתה? בהחלט! האם כדאי לרכוש? בהחלט לא!! יש לזכור כי רוב הדירות המפוצלות בארץ פוצלו בצורה לא חוקית, דבר העלול לגרור אתכם בין היתר לסכסוכים ולקנסות. בקיצור – מומלץ להתרחק!**

**אופיר**

You can find us at:
www.ForumNadlanUSA.com

Get financed at:
www.NadlanCapitalGroup.com

Join us on Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ

** # Entrepreneur of the Week – Ofir Harari # Post 4
*** Yield Calculator and Yield Killer… ****
Hello readers, Happy Wednesday! Today we will talk about yield!
Many investors choose to invest in real estate because of the stability involved (the real asset) and because of the return – income **

** When it comes to real estate, income is divided into two: fruitful income and capital income. **

** Cow income is the monthly income we will receive as a result of rent for our property. **

** Capital income is the income we will receive when selling the property – in anticipation of an increase in the value of the property. **

I will start with a short story, before I started with real estate investments abroad I invested in properties in Israel, later I bought a residential apartment in the city in the north of the country, the case was long before I had the knowledge I have at the moment and in fact I learned a lot from this case. **

** I purchased the apartment in accordance with the Excel check I performed, the cost of the property + brokerage + attorney + renovation taxes, etc … and on the other hand, the calculation of the expected return for me by doubling the monthly rent by 12. **

** Of course the property I bought showed a nice return in Excel so I bought the property, it was a neglected house in a very ugly train building and low cost, what I did not take into account was that:
A. It took me several months to find a tenant – and the more I was stressed in finding a tenant (have to pay for the loan I took) I was more flexible in terms of collateral on the rent, in terms of the rental price and in terms of the quality of the tenant.

**B. I managed the property- i.e. every tenant’s claim (and there were many) immediately phoned me, which caused me to mess and waste my time repairing, once it was a blockage in the sewer about an hour before Saturday, once the air conditioner stopped cooling and once in winter That I managed everything over the phone and I will only mention that whoever replaced the boiler left on the roof the old boiler swaying and threatening to fall on someone foreign). **

**third. I realized that there is no connection between the Excel table and what actually happened – I reached a zero return and a lot of fuss and waste of time and money (air conditioner replacement = two months of rental income) so I knew the concept “yield killer” – the older the house = more wear and tear Very. **

** In the end I “got rid” of the same property and the only reason I ended up investing in the profit is the rise in real estate prices that year… **

** In this post I will refer to those investors who choose their investment according to the (high) fruitful return expected to be received on the property. **

** Many investors examine the investment offers offered to them in the Excel table – income versus expenses, and from this they come to the conclusion – to buy or not to buy. **

** Let me keep your eyes open on this issue. Excel does not lie, but the data can certainly change and tip the scales. It is important to check and verify the data that the salesman or apartment broker will present to you and the existing data in the field, and perform what is called “market research” (ie, check similar apartment prices, monthly rent in the area, development of the municipality and more), you must calculate and check all expected expenses In purchasing the property (including a lawyer, mortgage adviser, appraiser, taxes, etc.) and do not embellish the reality and examine the expected return we will receive (it is recommended to calculate according to 11 or 10 months of rent per year only) and decide whether the deal is right for us. **

** Unfortunately, there are stakeholders in the market who want to beautify reality and show a higher return than in practice, by sophisticated manipulations. It is important for me to note that the same marketers can do so by selling an apartment in Israel, the US and virtually anywhere in the world (unfortunately scammers exist in every field and everywhere). **

** I will give a simple example of this type of manipulation: Eli owns an apartment that is rented for NIS 6,000 per month. The landlord can make a contract with the tenant for a rental price of 6500 NIS, and in return the tenant will enjoy the first month free of charge; That is, in an annual calculation, the tenant saves NIS 500 (6,500 times 11 compared to 6,000 times 12) and the property owner presents a false presentation of a high return to the buyer. As mentioned, in Excel everything looks good. **

** Similarly, the property owner can increase the rental price to the landlord and in return pay for him property tax payments, water, electricity, provide the landlord with TV services, a daily newspaper and more. Everything is good and beautiful, but the investor must understand that in return for the return he plans to receive – he will have to continue to provide these services, and in fact his real return will be lower than the return presented to him. **

** Similarly regarding you will pay property tax and more… **

** There are companies that guarantee you when buying the property a guaranteed return for a year or two, in these transactions check that the price of the property is the real price and the guaranteed return is the real rent, be careful in this transaction and I have heard about properties sold at an exorbitant price and very high yields (rent) Than the real return. **

** In other words – the investor / buyer paid himself the return… transferred money from one hand to the other when the marketer stood in the middle and of course cut an oil coupon… **

** You can also find a relatively high yield in split apartments. There are apartments that are split into two apartments (or more), which increases the monthly return received, ie instead of receiving NIS 6,000 monthly rent on the apartment, we will receive NIS 2,500 per month but from three tenants, which will give us NIS 7,500 monthly. Sounds tempting? Definitely! Is it worth buying? definitely not!! Keep in mind that most of the split apartments in the country were split illegally, which can lead you to disputes and fines, among other things. In short – it is recommended to stay away! **

**Ofir**

You can find us at:
www.ForumNadlanUSA.com

Get financed at:
www.NadlanCapitalGroup.com

Join us on Facebook:
https://www.facebook.com/RealEstateIsreaelUSAFAQ