התמודדות עם משברים
יזםהשבוע Eliran Simoniפוסט5
שלום לכולם ופורים שמח!
אנחנו מתקדמים עם השבוע והנה הגענו לפוסט החמישי ואולי הרלוונטי ביותר לימינו! התמודדות עם משברים בזמן ניהול נכס בארה”ב.
יש שאומרים שבכל עשור מגיע משבר עולמי. אבל אם להיות כנים… בתחום כמו נדל”ן יש הרבה יותר ממשבר אחד בעשור… למעשה, כל יזם/משקיע מתחיל בנדל”ן צריך להפנים שמעבר לכל אפיק השקעה אחר – השקעה בנדל”ן זו השקעה של אנשים באנשים. בחיים שלהם, במגורים שלהם, ביכולת הפרנסה שלהם. ולכן מטבע הדברים משברים יהיו דבר שבשגרה.
לאורך חיי ההשקעה יכולים להפתיע אותנו משברים קטנים כגדולים ומסוגים שונים: אם זו שוכרת שלא מתפנה או שוכר סורר ומשחיט, בית שנשרף בגלל צעצוע של הילד או סופת שלגים שעושה נזקים רבים, הוריקן (שאינו נדיר בארה”ב) או אפילו מגפה מסתורית ומסוכנת, שהגיעה כך פתאום בלי הזמנה מראש ומבלי לדעת מתי היא תיגמר….
השאלה שאנחנו צריכים לשאול את עצמנו בתור יזמים היא איך אנחנו מתמודדים עם משברים ויודעים לצאת מהם על הצד הטוב ביותר? ואם אנחנו עובדים עם חברת ניהול – איך היא מתמודדת עם משברים? כמה היא מגיבה מהר? בחכמה? כמה חברת הניהול יודעת לשים את האינטרס שלכם כמשקיעים במרכז ניהול המשבר? כמה יצירתית היא בפתרונות שהיא מציעה?
נוכל לספר מהניסיון שלנו על שלושה מקרים מהשנים האחרונות, מהקל אל הכבד:
11.11.2018 – הבית ברחוב Evans Wilmington NC נשרף כליל (ראו תמונה מטה) כתוצאה ממשחק במצית של ילד של השוכר- על פניו אסון של ממש. ומה בפועל? כחברת הניהול דאגנו לבטח את הבית בגובה ההשקעה. בטיפול מהיר ותוך חודש המשקיע ההמום קיבל את מלוא סכום ההשקעה שלו בחזרה מחברת הביטוח. ואם זה לא מספיק אז בחלוף כחודש נוסף גם מכרנו את הקרקע ובכך המשקיע עוד הרוויח מהמכירה (וכמובן נכנס להשקעה אחרת להמשך הגדלת הונו). תכנון מחושב מראש, ניהול מהיר, מימוש יצירתי.
15.9.2018 – סופת פלורנס מכה בחוף הדרום מערבי בארה”ב וזורעת הרס רב ב-30 בתים של המשקיעים שלנו (ראו עץ על הבית למטה) – על פניו מצב מבאס מאוד, בעיקר כי חברות הביטוח פיצו חלק מהמשקיעים שלנו ביתר, וחלק לא זכו לפיצוי כלל! עקב השתתפות עצמית גבוהה או כל מיני טוענות שונות של חברת הביטוח! כלומר חלק מהמשקיעים קיבלו יותר ממה שהיה צריך, היות וכל התיקונים נעשו ע”י קבלנים שעובדים איתנו בצורה שוטפת ולכן עולים לנו פחות, וחלק לא קיבלו כספים כלל או מעט מאד בגלל השתתפות עצמית! כאשר הבנו שיש “חוסר שוויון” בין המשקיעים פעלנו באופן חריג: יצרנו קופה אחת משותפת מכספי הביטוח של כלל המשקיעים. מכספי אותה הקופה דאגנו לתיקונים של כולם! כך יצא שלמרות אותו חורף מאתגר – כל המשקיעים הרגישו תשואה יפה ולא איבדו שוכרים ושכר דירה כמעט. נקודת המוצא שלנו הייתה שעדיף שאף אחד לא יפסיד לעומת מישהו אחד שירוויח.
אפריל 2020 – משבר הקורונה כבר ממש נוכח והשוכרים מתחילים לגמגם בתשלומים – כאן נדרשה עבודת שטח פרסונלית וניהול סיטואציה באופן רגיש מותאם לכל שוכר. חלק מהפתרונות שלנו למצב היו לדוגמה ללכת עם השוכרים לעיריות ולעזור להם למלא את הטפסים לקבלת המענק על מנת שיוכלו לשלם שכ”ד, להבין עם מי מהם אפשר להתעקש על השכ”ד, ואת מי אפשר להעביר לחוזי שכירות חודשיים כדי שיהיה אפשר להוציא אותם במקרה של אי תשלום מתמשך. קיזזנו בהוצאות תחזוקה מונעת,שניתן לדחות, עד כמה שניתן, שינינו ועדכנו תוכניות עסקיות לקבוצות ההשקעה. כך, שגם כאן נדרשה הרבה יצירתיות ופתרונות הדורשים עבודת שטח.
ובשורה התחתונה כשאתם מתחילים להשקיע בארה”ב קחו בחשבון שיהיו משברים, זה חלק אינהרנטי מהתהליך. וכשאתם משקיעים ונעזרים בחברת ניהול – וודאו שזו יודעת לנהל משברים, שיש מישהו בשטח מטעמכם שדואג לאינטרס שלכם ויודע למקסם את ההשקעה שלכם גם שלא בשגרה.
Responses