דרכים למימון עסקה

#יזםהשבוע רועי גוטסדינר
#פוסט4

מה שאני הכי אוהב בנדל”ן זו כמות האפשרויות שיש למימון עסקה והשימוש האפשרי במינוף, וזאת הסיבה העיקרית שאני אישית מעדיף נדל”ן על פני שוק ההון. לצורך העניין, אם יש לי מאה אלף ש”ח, בשוק ההון אני אוכל להשקיע רק אותם ולהרוויח עליהם תשואה, אבל בנדל”ן אני אוכל להשקיע אותם עם מינוף (נניח של עוד מאתיים אלף ש”ח) וכך להרוויח עליהם תשואה של השקעה גדולה פי שלוש (בניכוי עלויות מימון), ולבנות הון לאורך זמן כשההלוואה נאכלת.

כשאנחנו באים להשקיע בנדל”ן, ובארה”ב בפרט, יש לנו מספר אפשרויות למימון עסקה מעבר להון העצמי שלנו, כמובן שכל אחת מהן מגיעה עם דרישות מסוימות וסיכונים אפשריים, אני רק רוצה לסקור את העיקריות כדי לחשוף אותם בפניכם, ולתת לכם כלים למחשבה על איך אתם יכולים לממן את העסקה הבאה שלכם.
הון עצמי

הכי פשוט, הכי בטוח. יש לי בבנק מאה אלף דולר נזילים שאני רוצה להשקיע? זה הסכום שאני אעבוד איתו. אם בחרנו להשקיע רק בעזרת ההון העצמי שלנו נחפש עסקה שעומדת בתקציב וזהו פחות או יותר, לא נהיה חשופים לסיכון של אי עמידה בתשלום של הלוואה, בלי לחץ מהשקעת כסף של אחרים, אבל גם ההתקדמות שלנו תהיה הרבה יותר איטית כי לכל עסקה נידרש להביא 100% מסך הרכישה. זאת אומרת אם יש לנו יעד לקנות עשרה נכסים בעשר השנים הקרובות, וכל נכס עולה בממוצע $100,000, נצטרך כל שנה להיות מסוגלים להביא את הסכום הזה מהבית.

שותפות

בדומה לסעיף הקודם, נניח ולי יש מאה אלף דולר נזילים, ולעוד חברה שלי יש אותו סכום (לא חייבים, אפשר כמובן שהחלוקה תהיה שונה מ50-50), נוכל להקים ביחד שותפות (תחת LLC או LLP) עם הון התחלתי יותר גבוה וכך לפזר את הסיכון טיפה יותר מצד אחד (כי נוכל לרכוש יותר נכסים) או להגיע לעסקאות שלא היינו יכולים להגיע אליהן לבד (כי יש לנו יותר כסף להשקיע).

משקיעים

גיוס כסף ממשקיעים יכול להתבצע בהמון דרכים שונות:
*גביית עמלה על ליווי ברכישת נכס
*גביית אחוזים ממכירה של פליפ
*כניסה ביחידת השקעה בעסקת מולטי

ועוד ועוד ועוד

יש המון דרכים לעבוד עם משקיעים אבל העיקרון הוא דומה – המשקיעים מביאים כסף, אנחנו מביאים את העסקה והידע. דוגמה אישית שלי מתחילת הדרך היא שהיה לי כסף להשקיע אבל אפס ידע והבנה, כפיר חבר שלי שחי ונושם את השוק בפאייטויל הציע לי פליפ, אז אני הבאתי את הכסף, הוא טיפל בכל העסקה, ובסוף התחלקנו 50-50 ברווח מהמכירה, בלי שהוא היה צריך לסכן אגורה מהכסף שלו.

אני אתן לכם לחשוב על עוד דרכים לעבוד עם משקיעים רק תזכרו שברגע שיהיה לכם את הידע ותהיה לכם עסקה טובה ביד, למצוא משקיעים ואת הדרך הנכונה לעבוד איתם יהיה קל מאוד.

הלוואה לכל מטרה בארץ

אני אישית פחות אוהב את השיטה הזאת אבל אני יודע שהרבה משקיעים בארץ משתמשים בהלוואות לכל מטרה שאפשר לקחת בריבית ממש נמוכה, לטובת השקעה בארה”ב. היתרונות הן שבאמת הריבית נמוכה (בטח ביחס להארד מאני בארה”ב) ואפשר ללוות סכומים יפים, אבל מצד שני זו לא הלוואה שמיועדת לנדל”ן אז תקופת ההחזר תהיה תמיד באזור ה5-7 שנים וההחזר החודשי יהיה גבוה, ובנוסף אנחנו חשופים לשינויים בשער הדולר שיכולים לפגוע בנו. כל אחד יעשה את השיקולים שלו אבל לדעתי ההלוואות האלה יכולות לעבוד הכי טוב בעסקאות פליפ כי אנחנו יודעים שנפדה את ההלוואה יחסית מהר.

הלוואה מסורתית מבנק בארה”ב

אם יש לכם מזל ואתם או אחד השותפים שלכם בעל אזרחות אמריקאית, אתם (כנראה) זכאים להלוואה מבנק מקומי. ההלוואות האלה יהיו עם ה-LTV הכי גבוה והריבית הכי נמוכה מבין האופציות הקיימות למימון עסקאות בארה”ב, אבל יגיעו עם דרישות בהתאם – בדיקת קרדיט סקור, תלושי שכר, וכו’. למי שחושב לעבוד עם הלוואות בארה”ב ויש את האפשרות לקבל הלוואה מבנק – לדעתי שווה ללכת על זה, רק קחו בחשבון שהסגירה תהיה איטית ובשוק כמו של היום אין הרבה מוכרים שיסכימו לחכות 30-60 יום לסגירה עם מימון.

הלוואת הארד מאני

עם זאת, לצערנו לרובנו אין אזרחות אמריקאית, ומי שרוצה לגדול מהר חייב לעבוד עם מימון חיצוני, לכן נצטרך לעבוד עם מלווים פרטיים (הארד מאני). הדרישות שלהם יהיו הרבה פחות מחמירות והם יכולים לסגור הלוואה תוך שבועיים, אבל היא תהיה יותר יקרה ועם LTV יותר נמוך מאשר הלוואה לאזרח או הלוואה מבנק. הלוואות הארד מאני יכולות לעבוד בכל סוג עסקה, רק חשוב להיסגר על המספרים כדי לוודא שהעסקה עדיין הגיונית מבחינתנו גם אחרי החזר ההלוואה.

הולסלינג (wholeselling)

לא ממש דרך מימון אבל שווה להזכיר פה על קצה המזלג – הולסיילינג היא פניה ישירות לבעלי בתים (על ידי דיוור, סמסים, או כל דרך אחרת) עם הצעה לרכוש את הבית שלהם, ואז העברת החוזה לרוכש אחר. הולסיילינג היא דרך טובה למימון עסקאות בזכות שני דברים:

1. גביית עמלה על כל עסקה והגדלת ההון העצמי שלנו (הולסיילרים מכוונים ללפחות $5,000 עמלה מכל עסקה)
2. הסיכוי להביא עסקאות מדהימות שקשה למצוא און מרקט, וכך יותר קל למצוא משקיעים שיכנסו איתנו בעסקה בלי שנצטרך להביא הון עצמי.

מקווה שעזרתי לכם קצת לפתוח את הראש לכיוונים אחרים למימון עסקה, גם הייתי ממליץ לכל מי שמעוניין לקרוא את הספר בהוצאת BiggerPockets שנקרא “Investing in real estate with no money down”. וכמו שכתוב ב”אבא עשיר, אבא עני” – במקום לחשוב “אני לא יכול להרשות לעצמי את זה” תתחילו לחשוב ב”איך אני יכול להרשות לעצמי את זה”