תשואה על ההון – ROE

תשואה על ההון - ROE

תשואה על ההון – ROE

 

הי חברים, סבב ראשון של פוסטים עם ערך 3 מתוך 3.
אז בשני הפוסטים הקודמים הסברתי מה זה ROI שזה בעצם התשואה של משקיע (או כל גוף אחר) על השקעות חדשות ללא קשר באופן המימון של ההשקעה ולפני מיסים,
והסברתי מה זה ROA שזה בעצם התשואה שסך הנכסים של משקיע יצרו ללא קשר באופן המימון של ההשקעה ולפני מיסים.
בפוסט הזה אני רוצה להסביר את היחס הפיננסי ROE
(return on equity)
או בעברית תשואה על ההון (ההון העצמי).
מה שעושים בדרך כלל זה השוואה ודגש על ההבדל בין ROI (תשואה על ההשקעה)
לבין ROE (תשואה על ההון).
או
בין ROA (תשואה על הנכסים)
לבין ROE (תשואה על ההון).
בשני המקרים ניתן להבין את המשמעות של ROE (תשואה על ההון) באותה מידה, אני אסביר את ההבדל בין ROI (תשואה על ההשקעה) לבין ROE (תשואה על ההון).
הדרך לחישוב ROE הוא חלוקת ה- Net profit בהון העצמי.
Net profit זה רווח נקי, כלומר: הכנסות בניכוי כל ההוצאות (כולל הוצאות מימון ותשלום מיסים על הכנסה).
הון עצמי זה הכסף שהבאתי מהבית כאשר נכנסתי להשקעה.
מטרת היחס ROE הוא למדוד באיזה קצב גדל ההון העצמי שלנו.
ניתן דוגמא:
בפוסט שהסברתי מה זה ROI (תשואה על ההשקעה) השתמשתי בדוגמא הבאה:
נניח נכס שעלותו 100,000$ והנכס מייצר הכנסות שכירות שנתיות של 14,000$ ונניח חברת ניהול זה 1400$ שנתי, ביטוח שנתי 1000$, ומיסי עירייה 2000$ נקבל הכנסה תפעולית (EBIT) של 9600$ (2000 – 1000 – 1400 – 14000).
ולכן ה ROI יהיה 9600 (EBIT) חלקי 100,000 (סך ההשקעה) ונקבל ROI של 9.6%.
כלומר הנכס מייצר תשואה על ההשקעה של 9.6%.
עכשיו נניח שני מצבים לרכישת הנכס:

מצב 1: מימון בהון עצמי בלבד (כלומר אני מביא את כל עלות ההשקעה ככסף מהבית).

כלומר השקעתי 100,000$ ובסוף השנה נשארתי עם 9600$ רווח תפעולי (EBIT) כלומר רווח לפני ניכוי הוצאות מימון וניכוי הוצאות מיסים. במקרה הזה הוצאות מימון יהיו אפס כי הבאתי את כל הכסף לרכישת הנכס מהבית (לא לקחתי הלוואה מאף אחד) ולכן אין הוצאות מימון (ריבית), מה שכן נצטרך לשלם מס על הרווח שלנו, נניח ששיעור המס הוא 10% ולכן על רווח תפעולי של 9600$ נשלם מס של 960$
(10% * 9600) כך שנשאר עם רווח נקי של 8640$ (960$ – 9600$) ולכן במקרה זה התשואה על ההון העצמי תהיה 8.64% אופן החישוב הוא: 8640$ (רווח נקי) חלקי 100,000$ (הון עצמי).
כלומר ניתן לראות שהתשואה על ההשקעה (ROI) היא 9.6% והתשואה על ההון העצמי (ROE) 8.64%. הפער בין התשואות נובע מתשלום המיסים שנלקח בחשבון בחישוב ROE לעומת ה- ROI בו תשלום המס לא נלקח בחשבון.

מצב 2: אופן המימון יהיה 40,000$ הון עצמי (כסף מהבית) ועוד 60,000$ הלוואה.

נניח שהריבית השנתית על ההלוואה היא 3% לתקופה של 4 שנים וההלוואה נפרעת לפי לוח סילוקין גרייס (בולט מי שמכיר בשם הזה), המשמעות של סילוק ההלוואה לפי לוח סילוקין גרייס היא שקרן ההלוואה (60,000$) תוחזר בתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה (עוד 4 שנים) ועד אז כל חודש תשולם ריבית בלבד על ההלוואה.
הוצאות הריבית השנתיות יסתכמו ב- 1800$ (3% * 60,000$), התשלום החודשי בגין ריבית יהיה 150$ (1800$ חלקי 12).
עכשיו נבדוק מה יקרה בסוף השנה: התשואה על ההשקעה (ROI) תהיה 9.6% כי הרווח התפעולי יהיה 9600$ חלקי 100,000$ (השקעה). שכן מה זה משנה מאיפה הבאנו את הכסף ?? הנכס צפוי לייצר 9.6% על הכסף שהשקענו בו לפני הוצאות ריבית ולפני מס.
עכשיו נחשב את הרווח הנקי:
רווח תפעולי (EBIT): 9600$
בניכוי הוצאות ריבית על ההלוואה: 1800$
נקבל רווח לפני מיסים: 7800$
ננכה הוצאות מיסים (הנחנו 10% כמו במצב 1): 780$ =10% * 7800$
נקבל רווח נקי: 7020$ =780$ – 7800$
עכשיו נחשב את ה- ROE (תשואה על ההון העצמי):
7020$ (רווח נקי) חלקי 40,000$ (הון עצמי שהמשקיע הביא מהבית) ונקבל שהתשואה על ההון העצמי היא: 17.55%=ROE.
ניתן לראות שלמרות שההשקעה יודעת לייצר “רק” 9.6% בעזרת מינוף (שימוש בכסף לא שלנו) הצלחנו להגדיל את ההון העצמי שלנו (הכסף שלנו בתכלס!) ב- 17.55%.
הפער בין ROI ל ROE נקרא תשואת המינוף, כלומר: כמה תשואה עודפת הצלחנו לייצר על ההון שלנו מעבר לתשואה על ההשקעה בעזרת השימוש במינוף.
בדוגמא שלנו תשואת המינוף תהיה 7.95% (9.6% – 17.55%).
מה המסקנה שלנו ?
שבעזרת מינוף חכם ניתן לקחת השקעה די משעממת עם תשואה ממוצעת ולהשיג צמיחה גדולה בהון העצמי שלנו. כמובן שהתנאי לכך הוא שהתשואה על ההשקעה תהיה גבוהה מעלות הריבית כי אם לא המינוף שלקחנו יגדיל לנו את ההפסד.
חשוב לציין שמינוף בסך הכול מעצים מצב קיים, כלומר אם אנחנו מרוויחים אז המינוף יעצים לנו את הרווחים ואם אנחנו מפסידים המינוף יעצים לנו את ההפסדים.
לעיתים הגוף שמלווה לנו כסף לצורך השקעה יכול להתנות את ההלוואה בכך שנבחר השקעות בפרופיל סיכון נמוך יותר דבר שמאופיין בדרך כלל גם בתשואה נמוכה יותר אבל בסופו של יום ייתכן שהשקעה שמגלמת תשואה נמוכה יותר תתגלה כהשקעה כדאית יותר ביחס להשקעה אחרת עם תשואה צפויה גבוהה יותר בגלל שלהשקעה פחות מסוכנת ייתכן מאוד שהמלווה יסכים לתת כסף בריבית נמוכה יותר דבר שיתורגם באופן ישיר בתשואה על ההון (ROE).
בשורה התחתונה: תשואה על ההשקעה (ROI) זה חשוב ביותר אבל התשואה על ההון (ROE) מראה לנו בכמה ההון העצמי שלנו (תכלס כסף שהבאנו מהבית) צומח.
ולכן בכל השקעה צריך להסתכל על כל הנתונים ולתת דגש לכל נתון ולהשלכותיו.

מקווה שהפקתם ערך 🙂

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2IjOIpR

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

 

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. פוסט שלישי בטרילוגיה של לוחם האור ליאור סלים. כמובן שיכנס לנדל”נפדיה כהמשך לטרילוגיה המפורסמת של “אמפריית המשקיעים מכה שנית!”. כוחות האור של הענקים מכים שוב בכוחות השחור שמונעות מהגמדים להפוך לענקים – לא ניתן לזה לקרות! בתמונה – ליאור זוכה במכרז על נכס בזכות חללית קטנה שהביא מהבית.