פוסטסיום
#יזםהשבוע איל טרופן #פוסט6
ראשית אני שוב רוצה להודות לפורום הנפלא הזה שנתן לי את הבמה ול- Avi Ben Mordechay שפנה אלי, ותודה לכל מי שקרא והגיב גם כאן וגם בפרטי.
רציתי לסיים בהצגת סוגי הנכסים החביבים עלי ביותר:
כל מי שהתעסק עם רנטלים, במיוחד בשנתיים האחרונות של הקורונה, מכיר את החסרונות. קריאות התחזוקה (לפעמים באמצע הלילה), חוסר השקיפות בעבודה עם מנהלי הנכס (ראה פוסט 4), דירות ריקות, גניבות מכשירי חשמל (במיוחד כשמדובר בשוכרים בעלי אמצעים מוגבלים, כמו section ?, וכו’.
לא עדיף להשקיע את כספינו בנכס עם הרבה פחות כאב ראש, ועם תשואה יפה? האם קיים דבר כזה?
אז התשובה היא כן!
אכסון עצמי:
מסתבר שבארה”ב יש ביקוש עצום למחסנים להשכרה. הנה כמה סטטיסטיקות מעניינות:
• אחד מכל עשרה אמריקאים ישתמש באכסון עצמי
• התפוסה הממוצעת פר נכס היא 93.6%, אבל לרוב נדרשת תפוסה של פחות מ-70% לתפוסה אקונומית
• יש בארצות הברית מעל 49 אלף מתקני אכסון עצמי בשטח כולל של כ-1.9 ביליון רגל מרובע
• תעשיית האכסון העצמי מייצרת קרוב ל-40 ביליון דולר הכנסות לשנה ונחשבת לנדל”ן המסחרי בעל קצב הגידול המהיר ביותר, עם עלויות התפעול הנמוכות ביותר בארה”ב
תארו לכם פורטפוליו של 2,800 יחידות דיור, אבל בלי אף מטבח, כ-9 חדרי שירותים בלבד (כולם ללא אמבטיה\מקלחת), ורק כ-9 אנשי תחזוקה. עלויות תפעול נמוכות אמרנו?
איסור על פינוי דיירים שלא משלמים? (בסיאטל למשל, גם לפני הקורונה, אסור לפנות דיירים על אי-תשלום דמי שכירות בין נובמבר לאפריל, שלא יהפכו חס ושלום לחסרי בית בחורף) – האיסור אינו תקף לאכסון עצמי – מחליפים לדייר מנעול ברגע שהתשלום מתאחר מעבר לתקופת הגרייס, שולחים לו התרעה, ואם הוא עדיין לא משלם, מוכרים את חפציו במכירה פומבית.
אני ואישתי השקענו בפורטפוליו אכסון עצמי לפני כשנה, והתשואה עד כה היתה מעל המצופה.
ראו לינק למטה לפורטל המשקיעים של הקרן שהקמתי למימון קנייה וניהול פורטפוליו של 9 קומפלקסים לאכסון עצמי.
פארקים של בתים מודולאריים Mobile Home Parks & RV Parks:
לא כל הפארקים מסוג זה זהים. במקרים רבים, בעל הנכס הוא גם הבעלים של כל המבנים הטרומיים עליו, והוא משכיר ומתחזק אותם כמו רנטל רגיל. בפארקים שאני מחפש, בעל הנכס מחזיק אך ורק באדמה ובמתקנים המשותפים. כלומר, האחריות שלו פחותה אפילו מאגודת הדיירים בקונדומיניום, שם האגודה אחראית לרוב על דברים כמו תיקון גגות וקירות חיצוניים. כאן הבעלים אחראי על גינון, פינוי אשפה, ואספקת מים\ביוב\חשמל\גז עד היחידה. וזהו. הדיירים קונים את היחידות, ומשלמים שכ”ד LOT RENTAL על השימוש בקרקע.
יותר התעסקות מאשר אכסון עצמי, אבל תחום מעולה!
טרם השקעתי אישית בתחום זה, אז אם אתם נתקלים בהזדמנות מתאימה, אשמח לשתף פעולה!
מימון מוכר – Seller Notes:
רציתי להזכיר את תחום ההלוואות מהסוג הזה כהרחבה לנושא Be The Bank עליו דיברתי ב #פוסט4. אחת השיטות היותר יצירתיות למכירת בתים היא באמצעות מימון מוכר. יש מאות אלפי אמריקאים עם הכנסה טובה ומספיק כסף למקדמה, אשר, מכל מיני סיבות, אינם יכולים לקבל זכאות למשכנתא. בעבודתי כסוכן משכנתאות, הסיבה השכיחה ביותר היא בעלי עסק עצמאיים אשר הכנסתם לא באה לידי ביטוי בשורה התחתונה של החזרי המס שלהם. (אגב, אם אתם במצב זה ומתגוררים באחת המדינות בהן אני מורשה למשכנתאות רזידנשיאל – אולי אוכל לעזור).
אז איך זה עובד? המוכר פורס את עלות הרכישה של הקונה, תמורת ריבית מוסכמת מראש – בדרך כלל, ריבית גבוהה מהריבית בבנק. האמורטיזציה (התקופה לחישוב התשלום החודשי) הינה בין 20 ל-30 שנה, למרות שלעיתים קרובות תקופת ההלוואה היא רק 5-10 שנים (עם “תשלום בלון” בסוף התקופה).
התחייבות הקונה היא לטווח ארוך, אבל אתם יכולים למכור את שטר החוב למישהו אחר בכל שלב שהוא – אם יש בידיכם שטר חוב שאתם רוצים למכור, פנו אלי!
אם אתם מוכרים נכס ורוצים להנות מכל העולמות, מימון מוכר יכול להוות פתרון עבורכם:
• תקבלו כסף מזומן בסגירה
• לא תהיו אחראים על תשלומי מיסים (עדיין תצטרכו להגן על עצמכם ולוודא שהקונה משלם את מיסיו בזמן)
• לא תהיו אחראיים על ביטוח הנכס (עדיין תצטרכו לוודא שהקונה משלם את פרמיית הביטוח בזמן)
• לא תהיו אחראיים על תחזוקה ותיקונים (כאן רצוי לקנות כיסוי ביטוחי מתאים להגנה בפני הזנחה על ידי הקונה)
• תמשיכו לקבל תזרים מזומנים בצורת תשלומי משכנתא חודשיים
• תהנו מרווח גם על הנכס, וגם על המימון
על מימון מוכר לבתים של 1-4 יחידות דיור, קיימות המגבלות הבאות (אשר לא קיימות בעסקאות אחרות, הנחשבות מסחריות):
• לא יותר מעסקה אחת בשנה, או שלוש עסקאות בשנה אם אין בלון, ואם וידאתם בצורה סבירה את יכולת הקונה לעמוד בתשלומים
• אתם לא הקבלן שבנה את הנכס
• אתם המוכרים של נכס בבעלותכם
• הסכם התשלומים אינו כולל אמורטיזציה שלילית (תשלומים שאינם מכסים את כל הריבית הנצברת)
• מומלץ להשתמש בריבית קבועה בלבד
• כל זאת, אלא אם כן הקונה הוא משקיע אחר שאינו מתכוון לגור בבית
במידה וחרגתם מהמגבלות הנ”ל, תהיו צפויים לקנסות אדירים, ותהיו כפופים לכל הרגולציה של Dodd-Frank, RESPA, ועוד חוקים החלים על בנקים למשכנתאות!
זהו! מקווה שנהניתם מסידרת הפוסטים השבוע! אשמח אם תפנו אלי עם כל שאלה בנושא השקעות נדל”ן בארה”ב, גם לגרים בארה”ב וגם לגרים בארץ, מימון, מינוף, ועוד.
אשמח גם לשמוע על הזדמנויות לשיתוף פעולה בקניה, וליצור קשרים עם מומחים אחרים בתחום!
ליצירת קשר:
פורטל משקיעים לקרן אכסון עצמי – הקרן פתוחה עד פברואר 2022:
עמוד פייסבוק לליווי, יעוץ, והשקעות נדל”ן:
https://www.facebook.com/MyPropertyFunding/
בכל נושא אחר, אנא פנו אלי במסנג’ר, ווטסאפ, או קבעו פגישה בלינק הבא:
Eyal Tropen NMLS 874253
425-922-1055
https://mypropertyfunding.com/meet-me
Responses