קניה ומכירת בית בו זמנית – Home Swap

קניית בית וגם מכירת בית יכולים להיות מאמצים קשים. לנסות לעשות את שניהם בו זמנית? זה יכול להרגיש ממש בלתי אפשרי. למרבה המזל, קיימים פתרונות, כולל Home Swap, תוכנית הלוואות חדשנית שעוזרת להסיר את הלחץ ממעבר כל כך מסובך.

Home Swap מציעה גישה חדשה לקנייה ומכירה של נדל”ן, עם כלים פיננסיים המאפשרים לך לרכוש תחילה את בית החלומות שלך ולדאוג לבית הנוכחי שלך מאוחר יותר. ישנן כמה הטבות גדולות נוספות, כמו מקדמה של עד 25,000$ לקראת שיפורים בבית לפני מכירה. הנה מה שצריך לדעת על זה, כולל תשובות לכמה שאלות נפוצות על התוכנית.

מה זה Home Swap?
החלפת בתים היא תוכנית הלוואות שנועדה לעזור לבעלי בתים קיימים לקנות בית חדש מבלי למכור תחילה את ביתם הקיים. זה מתפקד בדומה להלוואת גישור מסורתית, שהיא הלוואה לטווח קצר שאנשים יכולים להשתמש בה לקראת הבטחת מימון לטווח ארוך. במקום למכור תחילה ואז למצוא דיור זמני בזמן חיפוש בית חדש לקנייה (או גרוע מכך, לקחת שתי משכנתאות), בעלי בתים מקבלים את הגמישות לסגור את ביתם החדש ולאחר מכן לעבור את תהליך המכירה. זה אומר ללא משכנתאות כפולות וללא ג’אגלינג בלוחות זמנים כדי לנסות ולמזער את התקופה שבין סגירה.

איך Home Swap עובד?
בעלי בתים מקבלים אישור מראש וחתום מלא להלוואה לקניית בתים עם החברה שעומדת מאחורי Home Swap. מובטחת בדמי נוחות של 1.25% ממחיר הרכישה של הבית החדש, ההלוואה כוללת גם מקדמה. (משתמשי חילופי בית יכולים לשלם 1.25% יכולים בסגירה או לגלגל אותו למה שהם לווים.)
כשהם מוצאים את הבית שהם רוצים לקנות, הרוכשים מגישים את הצעתם לא צריכים למכור את ביתם הקודם כדי לסגור. עם המעבר, הם יתחילו לבצע תשלומים על המשכנתא החדשה שלהם בעוד שמקדמה של החברה מכסה תשלומים על המשכנתא הישנה שלהם עד שישה חודשים.
בעת ההתמקמות בביתם החדש, בעלי הבית ירשמו את ביתם הישן למכירה. אם הם צריכים לבצע שיפורים כלשהם לפני המכירה, הם יכולים לקחת עד $25,000 הלוואות להחלפת בית לצורך העבודה.
בעלי בתים מוכרים את בתיהם הישנים באמצעות סוכן נדל”ן לפי בחירתם. נניח שהבית לא נמכר בשוק הפתוח בתוך ששת החודשים שבהם תשלומי המשכנתא מועברים באמצעות Home Swap. במקרה כזה, לבעלי בתים יש אפשרות למכור את ביתם ישירות לחברה תמורת הצעה קבועה מראש בדרך כלל כ-80% עד 85% משווי השוק ההוגן עבור הנכס.
בדיוק כמו בהלוואת דירה רגילה, החברה מוכרת את ההלוואה שלך לאחר סגירתה, ותשלם את תשלומי המשכנתא שלך לחברה שקונה אותה. התשלום עבור הלוואת חילופי הבית הוא עמלת נוחות של 1.25%.

מהם היתרונות בשימוש ב- Home Swap?
היתרון הגדול ביותר הוא שבעלי בתים לא צריכים למכור את ביתם הנוכחי לפני שהם קונים את הבית החדש שלהם. זהו יתרון עצום מכיוון שלרוב האנשים אין את הגמישות הפיננסית לקחת על עצמם את הסיכון לשלם שתי משכנתאות בו זמנית. כמובן, אתה עדיין משלם עבור המשכנתא הראשונה שלך עם Home Swap, אבל זה מתגלגל לסכום שאתה לווה כדי שלא תגזור שני צ’קים מדי חודש. כמו כן, מכיוון שאתה עובר דירה לפני הצגת הבית הראשון שלך, אינך צריך למצוא דרך בין חיי היומיום עם בתים פתוחים.

יתרון מרכזי נוסף הוא שקונים יכולים להימנע ממקרי מכירה, מה שמונע מהם לסגור אם ביתם הישן לא יימכר. זה מספק ביטחון רב יותר הן לקונה והן למוכר, שהאחרונים עשויים למצוא את הצעתו של הקונה אטרקטיבית יותר כתוצאה מכך. ההצעה עצמה מתפקדת במידה רבה כמו מזומן מכיוון שהחברה מבטיחה שההלוואה תמומן ביום הסגירה.

החלפת בתים לעומת הלוואות מסורתיות
ברגע שתסגור את הבית החדש שלך וההלוואה שלך תימכר, לא יהיה ניתן להבחין בינה לבין משכנתא מסורתית. ההבדלים העיקריים בין החלפת בית להלוואות סטנדרטיות מתרחשים לפני הסגירה, בתוספת השירותים שאתה מקבל דרך Home Swap למכירת הבית המקורי שלך.

זכור שעם נוחות מגיעות עמלות, כך שאמנם אתה בהחלט עשוי לקבל יותר כסף עבור הכסף שלך עם Home Swap, אבל אתה תשלם עבור זה תוספת באמצעות עמלת הנוחות שנקבעה של 1.25%, שעשוי להיות יותר מעמלת המקור שהייתה לך. מובטח בהלוואה מסורתית.

מה דומה?
עלויות סגירה
אתה עדיין חייב את כל עלויות הסגירה הרגילות אם אתה הולך עם Home Swap, כולל עמלות הקשורות ל-title-related, שכר טרחת עורך דין ועמלות הלוואות. ההבדל היחיד כאן הוא שאם אתה הולך עם Home Swap, אתה גם חייב 1.25% עמלת נוחות; עם זאת זה יכול להתגלגל למשכנתא שלך אם אתה לא רוצה לשלם אותה בסגירה.

תעריפים משתנים
כמו בכל הלוואת דירה, התעריפים שלך עדיין יהיו תלויים בכישורים שלך. ככל שהאשראי שלך טוב יותר ופחות מסוכן ללווה, כך תקבל תנאים טובים יותר על ההלוואה שלך, בין אם זה עם Home Swap או עם מלווה אחר.
אפשרויות דיור גמישות
כמו בכל הלוואת דיור, אתה יכול להשתמש ב- Home Swap כדי לקנות ולמכור סוגי דיור שונים. דירות, בתים עירוניים ובנייה חדשה כולם זכאים ולא ימנעו ממך לקבל מימון.

מה שונה?
מימון לא מותנה
כל עוד המידע המתאים שלך לא משתנה בין אישור לבין סגירה, מובטח לך מימון מגובה במזומן, לא מותנה באמצעות הלוואת החלפת בית. זה נותן למוכר ביטחון של 100% שהמימון יגיע לתוקף ביום הסגירה, ללא קשר אם הבית השני שלך נמכר.

מקרים בלתי אפשריים של אי-מכירה אפשריים בהלוואות מסורתיות, אך מכיוון שהם מסוכנים עבור המלווים, תצטרך לקבל את המזומנים כדי לתמוך בהם. הלוואות הון דירה, הלוואות גישור או חיסכון הן דרכים לעשות זאת, אך הן יתקיימו בנפרד מהמשכנתא החדשה שלך.

זמינות בשוק
אתה יכול לקבל משכנתא מסורתית בכל מקום, אבל Home Swap זמין רק באזורים מוגבלים. החל מינואר 2022, התוכנית פועלת באזורי מטרופולין נבחרים ב-15 מדינות (עם תוכניות להתרחב ליותר מ-100 שווקים בשנתיים הקרובות): אריזונה, קליפורניה, קולורדו, פלורידה, ג’ורג’יה, אילינוי, מרילנד, מישיגן, מינסוטה , צפון קרוליינה, אורגון, דרום קרוליינה, טנסי, טקסס וושינגטון. בקר בדף הערים של Home Swap לקבלת רשימה מלאה של מיקומים.

ערבות לתאריך סגירה
אם אתה ממהר לעבור לביתך החדש, יש לך מזל. עם Home Swap, מובטחת לך תקופת סגירה של 30 יום ברכישתך, ואם היא מאריכה את הזמן הזה, הם יתנו לך 5,000 $.

קרנות השבחה
אם אתה צריך קצת מזומן נוסף כדי לשפר את הבית הנוכחי שלך לפני המכירה, אתה יכול להשתמש בשירות הכנת הבית של Home Swap כדי להבטיח עד $25,000 לפרויקטים שלך. החברה אפילו תכלול את הקבלנים שתבחר ותטפל בתשלומים לאחר שתחתום על העבודה שהושלמה. עם הלוואת דירה מסורתית, תצטרך לממן כל תיקונים ושיפורים באמצעים חלופיים, כגון הלוואת הון לבית, הלוואה אישית או כרטיסי אשראי.

Home Swap ביקורות
האם Home Swap חוקי? כן, החלפת בית היא תוכנית אמיתית שבה רוכשי דירות יכולים להשתמש כדי לקנות בית ולמכור אחד בו זמנית – או להשתמש כדי לרכוש בית בתור רוכש לראשונה.

אפשרויות נוספות לקנייה ומכירה של בית בו זמנית
החלפת בית היא אופציה נחמדה עבור קונים שצריכים גם למכור, אבל היא לא היחידה. אם אתה בשוק לקנות ולמכור בו זמנית, הנה כמה מהדרכים האחרות שבהן תוכל לממן את המהלך:

Home Equity Line of Credit) HELOC)
HELOC היא הלוואה המאפשרת לבעלי בתים ללוות עד לסכום ההון העצמי בביתם הנוכחי. ככל שאתה גר בביתך הנוכחי זמן רב יותר, כך יהיה לך יותר הון עצמי בו – וכך תוכל ללוות יותר עם HELOC.

HELOCs הם בערך כמו כרטיסי אשראי בכך שיש לך מגבלה מוגדרת להלוואה (יתרת ההון שלך), ואתה יכול לקחת את מה שאתה צריך כשאתה צריך את זה. כדי לקנות בית חדש, לעומת זאת, אתה יכול להמשיך ולהוציא כמה שיותר מהמגבלה שתצטרך ואז לשים את זה לרכישה.

שימו לב שבעוד תקופת החזר רגילה של HELOC היא כ-20 שנה, עליכם להחזיר את ההלוואה במלואה לפני שאתם סוגרים מכירה של הנכס. זה לא אמור להוות בעיה כל עוד אתה יכול למכור את הבית שלך לפחות בסכום ששווה למשכנתא שלך כרגע.

הלוואת גשר
החלפת דירה היא דוגמא להלוואת גישור, הלוואה לטווח קצר שתוכל לקחת כדי “לגשר” על התקופה שבין רכישת דירה חדשה למכירת הישן שלך. הלוואת גישור רגילה (הידועה גם כהלוואת נדנדה או מימון פערים) לא תגיע עם ההטבות הנוספות של החלפת בית, אבל היא עדיין יכולה להיות בחירה טובה בהתאם לנסיבות שלך.

כמו HELOC, תלווה כנגד ההון העצמי של ביתך באמצעות הלוואת גישור. שלא כמו HELOC, אין לך תקופת החזר ממושכת שיכולה להחזיק אותך אם הבית שלך לא יימכר מיד. תקופות החזר הלוואת גישור מתחילות בדרך כלל לאחר 12 חודשים, ובשלב זה אתה תהיה אחראי להחזר ההלוואה ותשלום המשכנתא על הבית החדש שלך, בתנאי שלא הצלחת למכור.

היתרונות של הלוואת גישור הם הגמישות שהיא מעניקה ושהיא מעניקה לך את היכולת להציע הצעה לא מותנית, ואולי גם מקדמה גבוהה יותר. החסרונות כוללים את תקופת ההחזר הקצרה כאמור, ריביות גבוהות ועלויות סגירה נוספות.

קונים מיידיים
קונה מיידי, או iBuyer, היא חברה שעוקפת את תהליך מכירת הנדל”ן הרגיל על ידי רכישת הבית שלך ממך ולאחר מכן לוקחת על עצמה את משימת השיווק והמכירה שלו ברגע שזה לא בידיים שלך. מדובר בסוג חדש יחסית של חברה ושירות. זה התמודד עם קצת מחלוקת. IBuyer בעל שם גדול אחד סגר חנות לאחר תלונות צרכנים שהם העלו מחירים בכוונה. החברה עצמה אומרת שהם סגרו את התוכנית בגלל תחזית מחיר לא מדויקת ומלאי רב מדי.

מלבד מחלוקת, נראה ש-iBuyers הם טרנד מתפתח שיכול לסייע לרוכשי בתים עם נכס למכירה. זו הנחת יסוד אטרקטיבית, אבל היא מגיעה עם כמה עלויות משתנות. זה כולל דמי שירות של 5% ממחיר המכירה של הבית שלך, ו-iBuyers יקזזו גם את העלות של כל תיקונים נדרשים לפני המכירה מההכנסות נטו שלך. הם גם לא זמינים כרגע בכל השווקים, כך ש-iBuying עשויה להיות לא אפשרות במקום שבו אתה גר.

הפוך את הבית שלך להשכרה
אפשרות נוספת שכדאי לקחת בחשבון בעת ​​רכישת בית כאשר כבר בבעלותך היא להשכיר את הבית הנוכחי שלך ולהשתמש בכסף הזה כדי לשלם את המשכנתא שלך עד שתהיה מוכן למכור. זה יכול להיות קל יותר למצוא שוכר מאשר קונה לבית שלך, ואם מחירי הדירות יורדים או שזה שוק של קונים, זה יאפשר לך לצאת ממנו עד שתוכל (בתקווה) למכור בכסף.

יש חיסרון אחד משמעותי ללכת בדרך זו, והוא שהשכרת הבית שלך לא נותנת לך כסף בהישג יד כדי לקנות את הבית החדש שלך. אתה תהיה מוגבל לחיסכון ומשכנתא חדשה למימון הבית שאתה קונה, ועדיין תהיה במצב של שתי משכנתאות בו זמנית. זה אולי לא מהווה בעיה אם יש לך מספיק מזומן, אבל זה מובן קצת קשה לנהל אחרת.

האם כדאי להשתמש ב-Home Swap או באופציה אחרת כדי לקנות ולמכור?
הדרך בה תחליט בסופו של דבר ללכת בעת קנייה ומכירה בו זמנית תלויה במספר גורמים אישיים, כגון מצבך הכלכלי הנוכחי ושוק הנדל”ן באזורך. כדי לעזור לך לנווט בין האפשרויות שלך, אנו ממליצים לעבוד עם מתכנן פיננסי וסוכן נדל”ן מוסמך. עם קצת מחקר ותכנון, אתה אמור להיות מסוגל למצוא את האופציה המושלמת לצרכים שלך ולרכוש בהצלחה את בית החלומות החדש מבלי שתצטרך למכור תחילה את הבית הנוכחי שלך ולמצוא דיור לטווח קצר בינתיים.
——————————————————————————

ליאור לוסטיג
בעל שלושה תארים ומעל 20 שנות נסיון בתחום הטכנולוגיה והנדל”ן.
בעלים ומנהל חברת נדל”ן ולעניין המספקת שירותי נדל”ן בתחום הקורסים, מנטורינג, מימון, ניתוח עסקאות והשקעה.
מפעיל הפורום המצליח נדל”ן ולעניין ארה”ב בפייסבוק.
תאום שיחה עם הצוות המקצועי שלנו על ידי קביעת מועד לשיחת זום ביומן