אני רוצה לדבר בכובע של סוכן נדל”ן
#יזםהשבוע ירון פלדברג #פוסט2
אני רוצה לדבר בכובע של סוכן נדל”ן, ודווקא להסביר מה התפקיד של סוכן נדל”ן ב Pennsylvania להבדיל מישראל. כך, שאם אתם מתחילים את המשא שלהם פעם ראשונה בנדל”ן בארה”ב או יש לכם קצת ניסיון בהשקעות בארה”ב. הבנה של מה תקפידו יעזור לכם לדעת איך להתנהל איתם נכון, גם למנוע בעיות או אי נעימות בתהליך הרכישה.
לפני שאני מתחיל, ב Pennsylvania בתהליך רכישה ישנם כמה גורמים שמעורבים בעסקת נדל”ן.
גורם 1 – המוכר והקונה.
המוכר שמוכר את הכנס שלו לקונה שמעוניין לקנות את הכנס. קונה לא חייב לקחת סוכן נדל”ן כדי למכור את הנכס שלו. הוא יכול לפרסם בעצמו, לפגוש את הלקוח, לחתום על חוזה מכירה, ולמכור אותו.
גורם 2 – סוכני נדל”ן
לרוב, קונים ומוכרים לוקחים סוכן נדל”ן. הסיבה היא שהסוכן יפקח על תהליך העסקה יוודא שאין שום תנאים בעסקה הם עלולים לפספס שיפגע מאחד מהצדדים, ייעוץ על התהליך, ומשא ומתן ועמידה של לוחות זמנים. המטרה של הסוכן נדל”ן טוב הוא לגרום לתהליך להיסגר במינימום בעיות ולמנוע מצבים שהלקוח שלהם נפגע מהעסקה. מעבר לכך, סוכן טוב הוא דוגמא ליושר ואמינות מה שאמור לגרום ללקוח להרגיש בנוח להפקיד את הנכס היקר שלו בידי אדם שישמור עליו ידאג לאינטרסים של הלקוח שלו.
גורם 3 – בעלי מקצוע השונים.
בתהליך עסקה ישנו אופציה לבחור זמן בדיקות ולהזמין בעלי מקצוע שיבצעו בדיקות ויספקו דוח על בעיות שונות שיכולות להיות בנכס מגבולות הנכס ועד מצב מע’ החשמל. (גם פה הסוכן יהיה מקור טוב לאנשים כאלה)
גורם 4 – חברת סגירה/טייטל (Title Companies)
חברת הטייטל או הסגירה הנה בעצם גוף שעושה 3 דברים חשובים:
1. מוודא עבור הקונה את ההיסטוריה של בעלות הנכס, בעיות שעלולות לצוץ בעתיד, חובות מוסתרים שעלולים להיות קשורים לנכס ושלא תהיה זכויות על הנכס לאף אחד מלבד המוכר שמעביר בתהליך את הזכות שלו לקונה.
2. גוף שלישי שיהיה אחראי על העברת הזכויות והכספים בצורה בטוחה.
3. נותן אחריות על זכות בכנס לקונה.
כלומר אמור לוודא שהעסקה תעבור חלק ללא בעיות שעלולים לצוץ לאחר העברת הזכויות.
מלבד המוכר והקונה שהם בעצם הגורמים העיקריים לעסקה. כל שאר הגורמים הם כלים לגרום לתהליך לעבור כמה שיותר חלק.
שזה נוגע לסוכנים, המון משקיעים זרים חדשים לא ממש מבינים מה תפקיד הסוכן ומה הוא אמור לעשות ולא לעשות. יש משפט בקרב סוכני נדל”ן, שאנחנו סוג של דוחפי ניירות. אנו לקוחים מסמכים מחתימים את הלקוחות שלנו ואחרי מוודאים שכל המסמכים חתומים כמו שצריך. בכללי, בקורס נדל”ן אנחנו לומדים המון עתיקה, חוקים כללים, מושגים משפטיים, מה מותר ולא מותר לנו לעשות וחישובים בסיסיים למדידות ומיסים. כל השאר סוכן לומד לבד: שווי נכס, להעריך מצב נכס, הבנת המרכיבים שהוא בנוי והבעיות כלליות שעלולות לצוץ.
הטובים גם מוודאים שכל המסמכים חתומים נכון לפי דרישת הלקוח שלהם. ככל שהסוכן טוב יותר הסיכוי לבעיות קטנים. הסוכנים לא מומחים בחוזים, כך שהם לא ייעצו לכם על המסמכים, הם יגידו לכם להתייעץ עם עו”ד. הם לא אמורים לדעת אך לחשב עלויות בניה, עיצוב פנים, רווחיות וכיו”ב. כל הדברים האלה הם בונוס שאתם עלולים להיתקל בסוכן שיודע. בקורס מלמדים אותנו לא לייעץ על משהו שלא למדנו בקורס כדי לחסוך מאתנו אחריות שעלולה לגרור אותנו לבעיות עם הלקוחות שיכולים להיגרר לבתי משפט. במיוחד במדינה שמאוד קל לתבוע על כל דבר. סוכן “מושלם” הוא סוג של טפלון. רוצים להבין סעיף בחוזה תתייעצו עם עו”ד, רוצים לדעת אם יש פשע באזור שאתם מחפשים בית, הנה טלפון של המשטרה המקומית או אתר. כמה יעלה לשפץ, תתייעצו עם קבלן. הבנתם את הרעיון.
סוכן, יכול להמליץ על בעלי מקצוע טובים שהוא מכיר מניסיון שלו. אבל אסור לו לדחוף לכם בעלי מקצוע. הוא יעדיף שאתם תספקו את חברת הסגירה והקבלנים. ואם אין לכם הוא ימליץ. בעסקה עם לקוח מקומי הבדיקות הם מתפקידו של הלקוח ולא של הסוכן. כך שסוכנים מתאמים לכם את הבדיקות ונפגשים איתם בשטח הופך אותם לסוג של אחראיים והמון סוכנים מעדיפים לא לקחת את הסיכון הזה מחשש לבעיות עתידיות.
אתיקה לסוכן טוב חשובה מאוד, שמי שעובר את כללי האתיקה עלול לאבד את החברות שלו בארגון הסוכנים NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® או בקצרה NAR. ואף עלול לאבד את הרישיון שלו לעשות עסקים בנדל”ן. לכן, אתם צריכים לדעת להשתמש בסוכן בחוכמה. לדוגמא, אם סוכן מגלה בעיה בבית שהוא קריטי. אם הקונה שישאל אותו עליה (בעקיפים או ישרין) מחובתו להגיד את האמת אפילו אם זה עלול לפגוע במוכר. אם מוכר יבקש מהסוכן שלו לשקר, מחובתו של הסוכן לא לעבוד עם המוכר או לדרוש מהמוכר לעמוד בכללים שלו. כמו שאסור לסוכן להפלות, לשקר, לפגוע במכוון בלקוחות וכיו”ב. זה עדיין לא אומר שסוכנים מושלמים. יש סוכנים רעים ויש סוכנים טובים. רעים נפלטים לאט, ולכן חשוב לעשות מחקר קטן או לקבל המלצות.
סוכן תמיד יבקש בלעדיות לעבוד איתכם, אם הוא לא, זה צריך להדליק לכם נוראה אדומה. יש המון סיבות מדוע רוב הסוכנים לא יעבדו עם לקוח שעובד עם עוד סוכן. סיבה אחד היא חוקית, יכול לסבך את הסוכן. השניה היא השקעה. אני לא ילמד את הסודות שלי, אשקע זמן, דלק וכסף על אנשים ששוכבים עם עוד אנשים.
סוכן זה חתונה קתולית עד שאתה מחליט לפטר אותו ולקחת מישהו חדש. שחררתי המון משקיעים שגיליתי שהם פונים לסוכנים אחרים. כל סוכן רוצה תמורה מעד הזמן שלו וההשקעה שלו. כמו כל בעל מקצוע אחר.
לפני שמתחילים להשקיע, מצאו לכם סוכן/ברוקר נדל”ן טוב שיש לו ניסיון בהשקעות נדל”ן באזור שאתם הולכים להשקיע, שמכיר את השטח. שיכול להפנות אתכם לכל בעלי המקצוע השונים. אחד שמכיר את המגבלות ושלא מפחד לצעוק עליכם. תזכרו שאתם תינוקות בעולם הזה, ואתם לא יודעים את הסכנות בענף. אנשים מצליחים בענף ב 2 דרכים. ניסיון כואב עם יכולת להתאושש מהר, ללמוד וליישם או אנשים שלקחו להם יועצים טובים.
הקבוצה הזאת היא דרך נהדרת לחוות את העולם ולשמוע חוויות שונות.
Responses