אחי, אתה יושב?-Tomer Maor

#יזםהשבוע תומר מאור #פוסט2

יחסית בתחילת הדרך שלי בעבודה בארצות הברית, פנה אליי רועי (שם בדוי כן?) עם מקרה די פשוט. רצה לבצע איזה עדכון רישום ב – LLCשלו. הגבתי מהר, פעלתי מהר, הסברתי על התהליך, היה מבסוט.
בערך שבוע אחרי זה, מתקשר אליי דני (שם בדוי, הבנתם כן?) אחרי שקיבל המלצות חמות מרועי. דני מספר לי שיש לו מקרה דומה למקרה של רועי, והוא שמע שהצלחתי לעזור לו צ’יק צ’ק אז ביקש עזרה.
“אין בעיה דני, ספר לי מה אתה צריך”.
דני מספר לי שלפני כמה שנים הוא קנה בית להשקעה, העביר כסף וקיבל במשך 3 שנים בערך דמי שכירות. בזמן האחרון הפסיקו תשלומי השכירות. בנוסף, מי שמכר לו את הנכס, התמהמה עם רישום הנכס על שמו והסביר כי במחוז שבו הנכס נרכש יש בעיות ועיכובים שאינם קשורים בו.
ביקשתי מדני לשלוח אליי את כל המסמכים שיש לו בקשר לנכס. כל התכתבות, כל מסמך, גם אם נראה לו לא רלוונטי.
דני שיתף פעולה. שלח הסכם מכר, DEED, HUD, מסמך של Title Insurance ואסמכתאות על העברת הכספים לעסקה – כ 80 אלף דולר. אני התחלתי בבדיקות.
התחלתי בבדיקת הרישום נכון להיום. אתר של המחוז, בדיקת מסמכים, ורישומים, והנה – הנכס רשום על שם Sheker Kolshehu LLC. ה DEED שדני העביר לי (נקרא לו דני DEED) מראה ש Sheker Kolshehu LLC מעבירים את הנכס לידי ה LLC של דני. אחלה! רק צריך להבין למה זה לא נרשם נכון?
לא נכון!!!
בודק עוד. דברים לא מסתדרים.
מסתכל על ה HUDשדני העביר לי. לפי ה HUD, המוכר של הנכס הוא בכלל בחור בשם קווין. אני לא מבין – אם קווין הוא המוכר, מה פתאום ה Deed הוא משקר כלשהו לדני?? מה קורה פה???
ממשיך לחקור. מסתכל בפרטים של הקבצי PDFשדני שלח – ה HUD וה Title Insurance. רואה שלכל קובץ יש תאריך יצירה, שהוא לפני חתימת החוזה, ותאריך עריכה חודשיים מאוחר יותר. תאריך יצירת הקבצים הוא יום לפני חתימת הסכם המכר.
בודק במיילים מדני, מתי הוא קיבל את ה HUD וה Title Insurance ומגלה שאלה נשלחו באמת חודשיים אחרי שנוצרו לפי פרטי הקבצים. חודשיים אחרי חתימת החוזה.
דברים נראים ממש רע. בשלב זה התחלתי לבדוק את כל ה Recordings שנעשו על הנכס הזה. חשכו עיניי.
זוכרים את קווין? נו, קווין, זה שרשום על ה HUDבתור המוכר של הנכס לדני? אז קווין בכלל חתם על חוזה עם שקר כלשהו LLC, חודש אחרי שקווין כביכול לפי ה HUDמעביר לדני את הנכס. החוזה של דני אגב לא עם קווין: הוא חוזה בעברית עם חברה אחרת.
מבולבלים קצת? נעשה רגע סדר באירועים:
1. נוצרים 2 קבצי PDF: הראשון HUD, השני Title Insurance.
2. באותו יום נכתב חוזה בין מוכר הנכס לדני. החוזה נחתם יומים לאחר מכן.
3. חודש אחרי זה – הסכם בין קווין ושקר כלשהו LLC. ההסכם נרשם מספר ימים לאחר מכן (recorded)
4. חודש יותר מאוחר: מישהו עורך את ה – HUD וה Title Insurance ובאותו יום שולח לדני שחותם עליהם.
אנחנו נמצאים עכשיו חודשיים אחרי חתימת החוזה בין דני לבין החברה שמכרה לו את הנכס. יש לו HUDחתום, יש לו Title insurance, עדיין אין לו DEEDוהוא רואה שהנכס לא רשום על שמו.
ממשיך לפנות כל הזמן למוכר, מציק להם, דורש לקבל הסברים.
אחרי שנה (!!) דני מקבל במייל Deedשמעביר את הנכס מחברת שקר כלשהו LLCלחברה של דני.
אני נכנס לאתר של המחוז, לבדוק את כל הרישומים שנעשו. רואה העברה לקווין. רואה העברה מקווין לשקר כלשהו. לא רואה בשום שלב את החברה שמכרה את הנכס, ולא רואה את דני.
מוצא את הפרטים של הבעלים של חברת שקר כלשהו.
מתקשר אליו.
“בחיים לא מכרתי את הנכס הזה” הוא אומר. אני שולח לו את ה DEED, והוא אומר לי “שמע, זו בכלל לא החתימה שלי”.
האמת, לא האמנתי ישר. מצאתי עוד חברות של הבן אדם הזה, והתחלתי לחפש Deeds שהוא חתום עליהם כדי להשוות את החתימה. וואלה – דיבר אמת הבחור.
מתקשר לדני. לא אשכח את השיחה הזו בחיים. זה היה יום שישי, 5:00 לפנות בוקר שעון בוסטון.
“דני? אתה יושב? לא יודע כל כך איך להגיד לך את זה, אבל לא קנית בית”.
דני עונה: “מה זאת אומרת? קניתי. שילמתי כסף. היה לי עורך דין*. קיבלתי שכירות 3 שנים”.
אמרתי לו ” דני, כמה שילמת? 80,000? וכמה שכירות קיבלת? 800 דולר לחודש? יפה, שילמת לעצמך שכירות 3 שנים”.
אגב – האסמכתאות של העברות הכספים שדני שלח? ישירות למוכר. לא לחברת טייטל.
ומה הסיפור בעצם בא ללמד אותנו? לעולם לא מעבירים כסף ישירות למוכר. לעולם. (וגם: לא ללכת לעורך דין של דני. פנו אליי בפרטי לקבל דיס-המלצה חמה).
אגב, דני עשה הכל נכון: נזהר, הלך לעורך דין מומחה, ביקש לראות מסמכים וכו’. אבל לדני לא היה מי שינחה אותו בנוגע לדברים בסיסיים, ששונים במהותם מתחום הנדל”ן בארץ. הרי כל מי שביצע עסקת מקרקעין בארץ העביר כסף ישירות למוכר (נכון, הערות אזהרה, כספים בנאמנות, וכו’, אבל בסופו של יום – הכסף כן מגיע ישירות מהקונה למוכר).