איפה הכסף הגדול ואיך בונים עסקה מנצחת
#יזםהשבוע בן פרוכטר
#פוסט5
איך לבנות עסקה מנצחת?
קודם כל חשוב להגיד – אין תשובה אחת שהיא הנכונה. יש הרבה דרכים להגיע לאותה המטרה. אני אשתף אתכם בדרך שלי ומניסיוני האישי לאחר שבנינו מעל 3,000 בתים פרטיים.
אנחנו עוסקים בתחום של בנייה חדשה. בניית שכונות שלמות של בתים פרטיים. חלק אנחנו עושים בניה ומכירה, חלק בניה והשכרה. לפעמים במודלים קבוצתיים כ LLCולפעמים בתים בודדים בבעלות אישית בטאבו של המשקיע. חלק מהבתים אנחנו מוכרים למשקיעים פרטיים וחלק לבתי השקעות אמריקאיים.
בדרך כלל המשקיעים שלנו רוכשים את הנכסים בפריסייל על הנייר.
למה בעצם כדאי לקנות בתים על הנייר?
כשקבלן בונה שכונה חדשה של מאות בתים פרטיים, לא מוכרים את הבית הראשון באותו המחיר שבו מוכרים את הבית ה 300. ז”א שככל שהפרויקט מתקדם ונמכרים בו יותר בתים – הקבלנים דוחפים את המחירים ללמעלה. זה קורה לא רק בארה”ב. גם בארץ כשבונים שכונות מגורים המחירים מטפסים ככל שהשכונה מתקדמת. משקיעים שרוכשים בפריסייל עוד לפני שהתחילה הבניה, בדרך כלל נהנים מעליית ערך גבוהה משמעותית מהעלייה הממוצעת באותו השוק ומלכתחילה כבר בקניה עושים עסקה מעולה כשרוכשים נכסים מתחת לשווי שוק של בית מוכן.
יתרון משמעותי נוסף ברכישה על הנייר הוא שצריך לשים מעט הון עצמי ביחס לשווי הבית, כי לקבלנים הגדולים יש מימון בנקאי לבניה. כשהבית מוכן משלימים את הרכישה על ידי משכנתא מבנק אמריקאי שנותן בדרך כלל עד 70% מימון. המשמעות היא שהמשקיע צריך להביא כ- 30% ועוד עמלות עסקה שגם צריך לקחת בחשבון. עד היום סיימנו לבנות למעלה מ 85 שכונות, ובכולן המשקיעים נהנו מעליית ערך נפלאה. העובדה שהמשקיע מביא מהבית רק 30% גורמת לעליית הערך להיות פקטור משמעותי מאוד בפוטנציאל הרווח שלו.
בואו נראה עסקה לדוגמא של משקיע:
התוכנית העסקית: רוכשים נכס על הנייר בבנייה חדשה עם 70% מימון בנקאי, משכירים שנתיים שלוש, נהנים מעליית הערך וחוזרים חזרה לבנק לעשות מחזור למשכנתא .
בואו נראה איך זה נראה (מספרים אמיתיים מהעסקה):
השכונה: Southgateבעיר Huntsvilleבמדינת Alabama.
הבית: 4 חדרי שינה 2 אמבטיות, 3 שירותים וחניה כפולה. 2,400Sqft.
תאריך רכישה: דצמבר 2018.
מחיר הרכישה: 246,060$.
מימון בנקאי: 70% (172,242$).
הון עצמי נדרש לסגירה כולל עמלות: 81,828$.
תאריך הסגירה וקבלת הנכס: ספטמבר 2019.
שכירות: 2,000$ לחודש.
הוצאות שוטפות: 730$ לחודש. (ארנונה, ביטוח, דמי ניהול וכו’)
הוצאות ריבית המשכנתא: 854$ לחודש. (אז הריבית לזרים הייתה 5.95%).
תזרים שנתי לאחר הוצאות הריבית על המשכנתא: 4,992$.
תשואה שוטפת על ההון העצמי: 6.1%.
—
כעבור שנתיים וחצי (פברואר 2022) – מחזור משכנתא:
הערכת שמאות: 390,000$.
משכנתא חדשה שנלקחה 253,500$ ( LTV65%), בריבית של 3.9% קבועה ל 30 שנה!.
סילוק משכנתא קודמת ועלויות הקמת הלוואה: 182,000$.
סה”כ הון עצמי שחזר: 71,500$.
שכירות שהצטברה בשנתיים וחצי: 15,000$.
סה”כ הון עצמי בכיס: 86,500$ (106% מההון העצמי המושקע!!!).
שימו לב! המשקיע החזיר את כל הכסף הביתה לכיס. פטור ממס (אין מס על מחזור משכנתא).
גם על השכירות השוטפת לא הייתה חבות מס בשל הוצאות הריבית והפחת על הנכס.
המשקיע לא מכר את הבית ועדיין ממשיך לייצר ממנו תזרים חיובי כל חודש.
מה נותר לעשות?:
למנף את כל ההון שחזר לרכישה של נכס נוסף ?
* שם המשקיע יישאר שמור במערכת מטעמי פרטיות.
* גם אני רכשתי בית באותה העיר במודל עסקי זהה כאחד המשקיעים
(put your money where your mouth is)
בתמונות:
– תמונות של בתים שבנינו בשכונה
– סרטון שלי בשכונה מלפני מספר חודשים.
Responses