רוב המשקיעים בנדל”ן בארץ משקיעים בדירות בישראל
#יזםהשבוע אמנון בר
#פוסט2
שלום לכולם, אני מודה על התגובות החיוביות שלכם על הפוסט הראשון בסדרה, נחמד לקבל פירגונים.
רוב המשקיעים בנדל”ן בארץ משקיעים בדירות בישראל, מקבלים 3% תשואה ושמחים בחלקם. כשאני מעיר להם שזו שטות ומציע להם לחשוב על השקעה בפחות כסף, בתשואה יותר גבוהה ובסיכון נמוך יותר בארה”ב, אז ברוב המקרים התגובות הן: מה איבדתי שם, אני רוצה לראות את הדירה שקניתי, איך אמצע דיירים כל כך רחוק, וכו’. אני עונה: הרי כדי להשיג מחיר רכישה נמוך המשקיעים בארץ בוחרים להשקיע בפריפריה. תחשבו על ניהול השכירות בפריפריה לאורך זמן. נניח שהמשקיע גר בחיפה והנכס בקרית שמונה או שהמשקיע גר בתל אביב והנכס בבאר שבע או דימונה ששניהם מקומות מעולים. פתאום באחד הערבים בעל הדירה מקבל טלפון מהשוכר שניקוז המים במקלחת נסתם וחדר האמבטיה מוצף. מה יעשה בעל הבית? יחפש באינטרנט אינסטלטור? יתווכח מרחוק על מחיר התיקון? הקיצור כאב ראש. ומה לגבי מציאת דיירים, חתימה על חוזה? כל פעם בעל הבית יוותר על יום עבודה כדי לנסוע לנכס?
והכי חשוב, מה אם השוכר לא ישלם שכירות, כשלצערנו זה קורה בארץ לא מעט, איך בעל הבית יתמודד מרחוק עם הבעיה?
מניסיוני, ומניסיון משקיעי הנדל”ן בארה”ב שבקבוצה, השקעה בנדל”ן אמריקאי להשכרה באמצעות סוכן מקומי וחברת ניהול פותרת את כל הבעיות האלה במידה ופועלים נכון. חשוב לציין ששקיפות המידע הקיימת בארה”ב באינטרנט מאפשרת לקבל המון מידע על בתים למכירה, מחירי בתים שנמכרו, ההוצאות הצפויות לאורך השנה, אחוז אבטלה במדינה/בעיר, נתוני פשיעה בעיר, איך נראה הבית מבנים ומבחוץ, הרישום בטאבו של הבית וכו’ שנותן למשקיע בטחון רב כשהוא בא להשקיע שם. הלוואי שבישראל היה חצי מזה.
ישנם משקיעים ישראליים שמשקיעים באמצעות חברות תיווך או דרך חברות משווקות נדל”ן המשקיעות בכל מיני מדינות באירופה כמו יוון, קפריסין, מדינות מזרח אירופה. אני מציע להימנע מהשקעות במדינה שהמשקיע איננו דובר את שפתה. הרי מדובר כאן בהשקעה לשנים רבות, וברבות הימים עלול להיות מצב שהחברה תפסיק לתפקד חלילה או תחליף בעלות, מה יעשו אז המשקיעים שלא יכולים להוציא מילה בשפת המקום? שלא לדבר על חוסר השקיפות של מה מחיר הרכישה האמיתי ומה העמלה החודשית שגוזר המשווק, והיו דברים מעולם והם מתפרסמים בעיתון… פשוט במקרה שלנו גם אין צורך בחברת שיווק ישראלית כשמדובר בבתים פרטיים שעולים סדר גודל של 200,000$. פשוט צריכים ללמוד איך לפעול נכון, לאגור קצת אומץ, וקדימה.
כשמשקיעים בחו”ל רצוי מאד לנתק את חשבונאות העסק מחשבונאות המחייה המשפחתית בארץ. לכל בעל עסק יש חשבון בנק עסקי, ולגמרי בנפרד חשבון בנק פרטי. גם כאן ובמיוחד כאשר מממנים את הנכס הנרכש ממשכנתא, אז נשתדל למשכן את הבית בארה”ב באמצעות משכנתא אמריקאית, וחשבון הבנק האמריקאי ישמש אותנו לשלם את החזרי המשכנתא ואת ההוצאות השוטפות, ולקבלת כספי השכירויות. בימינו קצת קשה לפתוח מהארץ חשבון בנק אמריקאי ללא נסיעה וביקור בסניף הבנק, אבל יש פתרונות גם לכך.
מחר אראה תמונות של אחד הבתים שלי, מחיר ותשואה, אז להתראות.
Responses