מימון
#יזםהשבוע אמנון בר
#פוסט5
מימון הוא לב האיסטרטגיה של משקיע הנדל”ן. יש מספר אפשרויות מימון:
1. לקיחת הלוואה ישראלית, המרת כספים לחשבון הבנק בארה”ב.
2. לקיחת משכנתא אמריקאית תוך כדי מישכון הנכס הנרכש שם. אפשרות זו קצת מוגבלת לישראלים כי רק בנקים או מוסדות כספיים מסוימים מסכימים להלוות למשקיעים שאינם אמריקאים, גם זה בריבית גבוהה יותר ממה שאמריקאי ישלם ובד”כ רק להשקעה תחת LLC. יש צורך בד”כ בהון עצמי של 30%.
3. חבירה למשקיע שקט שמעוניין שמישהו אחר יעשה את עבורו “העבודה השחורה” כשהמשקיע מביא את הכסף או את חלקו הגדול.
כפי שלימד אותנו רוברט קיוסאקי, השקעות עושים עם כספים של אחרים. הלוואות שניקח יממנו 70% מעלות הבית שנרכוש. שכר הדירה ישלם את החזר ההלוואה, כשערך הנכס יעלה תוך מספר שנים ניתן יהיה לעשות מימון מחדש. ניקח משכנתא של 70% מהמחיר החדש של הבית, נחזיר את שארית המשכנתא המקורית ויישאר לנו מספיק כסף שישמש הון עצמי לבית הבא, וכן הלאה. לאחר כ 15-20 שנה נוכל אם נרצה למכור בית אחד מתוך כל אלו שצברנו, ובכסף שיתקבל לסגור את היתרות הקטנות של כל המשכנתאות שיישארו. שכר הדירה מכל שאר הבתים ישמש כעת מקור הכנסה נוסף או אפילו העיקרי ונגיע לתחנה הסופית בדרך לחופש כלכלי כשלא נצטרך באמת ללכת לעבודה אלא אם כן פשוט נרצה. זה מה שאני עשיתי.
סוגיות מס
יש להיעזר ברו”ח אמריקאי וישראלי בנושא דיווחי מס בארה”ב ובישראל. המידע שאני כותב כאן הינו בערבון מוגבל.
ישראלי משלם מס הכנסה על הכנסות שהוא מייצר בכל העולם. ישראלי שמייצר הכנסות בארה”ב חייב לשלם שם מס על הכנסות אלו. כיוון שיש אמנת אי כפל מס בין ארה”ב לישראל אז לא יחול מס כפול. בפועל יש להגיש דו”חות מס בארה”ב תחילה ולאחר מכן דו”ח בישראל הלוקח בחשבון את כל הכנסות המשקיע, הן מעבודה והן מהשקעותיו.
רבות מההוצאות בארה”ב שלא כמו בישראל מוכרות למס, עובדה זו משפרת את התשואה שניתן להשיג בשורה התחתונה. מצד שני קיים בארה”ב מס ירושה דרקוני שיש לקחת אותו בחשבון, אך יש דרכים להקטין אותו.
בשלב ראשון על המשקיע להחליט האם הוא פועל כמשקיע באופן אישי או תחת חברה בע”מ. יש יתרונות וחסרונות לכל דרך. אני יחד עם אשתי פועלים כמשקיעים עצמאיים. כעת כ 20 שנה לאחר התחלת פעילותי כשצברתי מספיק נכסים שנותנים לי מקור הכנסה מכובד, פתחתי LLC (חברה אמריקאית בע”מ) לילדי, העברתי להם חלק מכספי המכירה של הבית שהזכרתי באחד מהפוסטים הקודמים, וכעת הם יתחילו להתגלגל כפי שעשיתי אני. זו גם דרך להקטין את מס העיזבון למשל. כשמתחילים לפעול בגיל צעיר בדרך שתיארתי בחמשת הפוסטים, אז ניתן ברבות הימים להגיע רחוק (מאד). הפוסט הבא (מספר 6) יכלול את סיכום הנושא, פרטים נוספים למי שיהיה מעוניין, ו… הפתעה קטנה.
Responses