הדרך לבטחון ולחופש כלכלי באמצעות נדלן אמריקאי

#יזםהשבוע אמנון בר
#פוסט1

שלום, שמי אמנון בר, מהנדס אלקטרוניקה בוגר הטכניון ובעל תואר MBA מאוניברסיטת בן גוריון, פנסיונר מזה שלוש שנים מחברת אלביט מערכות/תדיראן, נשוי עם 3 ילדים, חובב מוסיקה ושירה.
אני מודה לאבי בן מרדכי שהזמין אותי לכתוב פה על פעילותי והניסיון שלי בהשקעה בנדל”ן (בתים להשכרה) בארה”ב, והדרך שעשיתי חהשגת חופש כלכלי באמצעות נדל”ן אמריקאי. אני יודע שיש בפורום משקיעים רבים כמוני ואפילו “תותחים” הרבה יותר גדולים מימני, אני מקווה שאוכל בכל זאת לחדש להם, ובמיוחד להחכים ולייעץ לאלו מחברי הקבוצה שעדיין לא השתכנעו שעם קצת סבלנות והתמדה ניתן באמצעות נדל”ן אמריקאי, שנותן כפי שאראה תשואה גבוהה יותר תוך כדי סיכון נמוך יותר בהשוואה להשקעה בנדל”ן ישראלי, להגיע לחופש כלכלי שזה אומר לא להיות תלויים במשכורת ובמקרה שמעוניינים, אז אפילו להיתפטר מהעבודה ולעסוק במה שממש אוהבים.
אני יליד הארץ, מגיל צעיר נחשפתי לכלכלה הישראלית שבשנות ה 60 לא הייתה במיטבה ועברה הרבה תלאות עד שהגיעה למצב הכלכלי של ימינו, עברתי את כל המהפכים, הפיחותים, והמשברים הכלכליים בארץ ב 50 השנים האחרונות, תמיד חסכתי והשקעתי בבורסה, נפלתי כלכלית לא פעם, אך הצלחתי תמיד להתאושש.
השקעה בדירה נוספת להשכרה בארץ נראתה לי כבר בשנות ה 90 דרך טובה לגיוון השקעות ואכן בשנת 1991 רכשתי דירה להשקעה והשכרתי אותה די מהר. כמו בימינו גם אז קשה היה להכיר את השוכר לפני שחותמים איתו על חוזה. אחרי מספר חודשים התחיל השוכר להתעכב בתשלום שכר הדירה ונאלצתי למצוא דרך להוציא את הדייר מהדירה. כידוע בארץ זו משימה לא פשוטה אך למזלי החתמתי בחוזה גם את האמא של השוכר כערבה, ואיום בתביעה נגדה עזר להוציא את השוכר מהדירה. השוכר השאיר חובות מים וחשמל ונאלצתי לתבוע אותו בבית המשפט.
לאור המשברים הכלכליים בארץ למשל משבר מניות הבנקים ב 1983, האינפלציה הגדולה בשנות 1984/5 תוך כדי איבוד ערך השקל, משבר הדוט קום בשנת 2001, וההרעה בתנאי הפנסיה בשנת 2003, הגעתי למסקנה שקשה לי לסמוך על הממשלה שתעזור לי כשאהיה צריך ובמיוחד לעת שאגיע לגיל זקנה. בסביבות שנת 2000 אמרתי לעצמי שהיה טוב אילו הייתי מגוון השקעות גם בכלכלות אחרות כי יש סכנה שכספי הפנסיה שלי יישחקו עם השנים ולא יספיקו לי לכשאגיע לשם. הגורם היחיד שיוכל לגרום לי לביטחון כלכלי זה בראש ובראשונה אני.
בשלהי שנת 2001 ראיתי מודעה בעיתון המזמינה לכנס השקעה בנדל”ן אמריקאי. לאור הניסיון הגרוע שלי בהשקעה בנדל”ן בארץ חשבתי שיהיה רעיון טוב ללכת ולשמוע. ההרצאה הייתה מאד מעניינת ועשתה לי תיאבון להעמיק בנושא. קראתי את הספר “אבא עשיר אבא עני” של רוברט קיוסאקי, והבנתי שיש להשקיע בעיקר בכספים של אחרים, ביקרתי באתרי נדל”ן אמריקאי הלכתי לעוד הרצאות, הבנתי שבמדינות בארה”ב יותר קל ומהיר יותר לפנות מהבית דייר שלא משלם, הכרתי את הנפשות הפועלות והחלטתי לנסות.
דובר על רכישת בית בפניקס אריזונה, השכרתו באמצעות חברת ניהול, קבלת תזרים מזומנים חודשי וציפייה לעליית ערך הבית כל שנה בעקבות האינפלציה. למה לקנות לבד ולא להצטרף למשקיע מקצועי ? למה דווקא בפניקס ? איך אנהל את הבית מרחוק ? אסביר הכל בהמשך, אבל בשורה התחתונה, זה אחד הצעדים החשובים שעשיתי בחיים. נכון שכרוך סיכון בדבר, אבל כידוע סיכון וסיכוי הולכים יחד וגם השקעה בבורסה איננה תעודת ביטוח.
החברה קישרה אותי עם מתווך, קיבלתי הצעות למספר בתים מקבלן, טסתי לבקר בבתים לתצוגה ומהם בחרתי אחד. באותה הזדמנות פתחתי חשבון בנק בפניקס. חזרתי לארץ, המתווך שלח חוזה לחתימה, עברתי בעיון על החוזה, חתמתי יחד עם אשתי, המרתי חסכונות בארץ לדולרים הכנתי שיק בנקאי בדולרים שצורף לחוזה. המסמכים נשלחו למתווך והרכישה יצאה לפועל. מספר שבועות לאחר מכן הבית הושכר והיינו שנינו מרוצים אשתי ואני. עברה שנה וחצי ולמדתי שניתן לקבל משכנתא אמריקאית למימון נדל”ן שם. התיאבון בא עם האוכל וחזרתי על התהליך אך כעת במימון בנק אמריקאי כשאני מביא הון עצמי של 30% מהמחיר ושכ”ד משלם את החזר המשכנתא. מכאן והלאה התחלתי לעבוד עצמאית.
כזכור הכלכלה ושוק הנדל”ן האמריקאים חוו משבר גדול ב 2008 שבו ערכי הנכסים ירדו משמעותית. כאחד שחווה ירידות חזקות בשווקי המניות בעבר שהסתיימו בסוף וערכי המניות חזרו ועלו, אמרתי לעצמי אין טעם למכור, ההיפך זו הזדמנות פז לקנות עוד נכסים וזה מה שעשיתי. בדיעבד אני אומר היום, איזה מטומטם הייתי שלא ניצלתי את ההזדמנות ולא התאמצתי לרכוש אז עוד איזה 2-3 נכסים.
את הבית הראשון שהזכרתי קודם רכשתי בפניקס בקיץ 2002 במחיר של כ 143,000$, הוא היה מושכר ברציפות כל השנים החזיר את המשכנתא והניב תשואה יפה. לאור העלייה המטורפת במחירי הבתים בפניקס בשנים האחרונה, מימשתי רווחים, ומכרתי אותו לפני 5 חודשים במחיר של 470,000$. בחודשי השכירות האחרונה הניב הבית שכירות של 1900$ לחודש. עם הכסף אני רוכש ללא מימון שני בתים במדינה אחרת שבה מחירי הבתים יותר זולים כשדמי השכירות לכל אחד יהיו כ 1600$ . מקווה שהמוטיבציה ברורה, איך עושים אתאר בהמשך.