הום אינספקשן בפלורידה
#יזםהשבוע קובי ברבן #פוסט2
בישראל, הום אינספקשן מתבצע אך ורק על ידי אדריכלים או מהנדסי בניין בעלי וותק בתכנון, פיקוח, ניהול פרויקטים, בדק בית והבקיאים גם בחוק התכנון והבניה, ובתקן (“בילדינג קוד”).
ומה קורה בפלורידה (וכנראה ביתר המדינות בארה”ב) בתחום ההום אינספקשן?
הדרישה היחידה לקבלת רישיון הום אינספקטור הנה קורס בן שבועיים – שלושה און ליין! שלאחריו נדרש המבקש לעבור מבחן אמריקאי קליל. איך אני יודע? כך רכשתי רישיון.
רקע: איכות הבנייה בפלורידה ובמיוחד של מבנים ישנים (מעל 20 שנה) היא ירודה, לא איכותית, קלה, מתבלה, ואינה עומדת בתנאי מזג האוויר הקיצוניים השוררים והקרבה לים.
פעם אחר פעם שומעים על חדירת מים למבנים, קריסת תקרות, פינוי דיירים בשל מבנים לא בטיחותיים למגורים, ועל כשלים והצפות בשל קריסת צנרות ביוב חלודות.
בנוסף, נפוצה מאד תופעת הבנייה הלא חוקית (בנייה ללא היתר) הגוררת מפגע בטיחותי ומסבכת את בעלי הנכס עם העיריה (קנסות, זימון לבית משפט, דרישה להוציא היתר בדיעבד) ועם הביטוח (לא יימכר או יחודש ו/או לא יינתן פיצוי בעת אירוע ביטוחי).
למצב השערורייתי, המסובך, הלא בטיחותי, והמורכב נכנס הבודק המקומי עם הכשרה של שבועיים – שלושה!
אז איך בכל זאת אתה מקבל מבודק מקומי דו”ח בן עשרות עמודים, לכאורה מרשים, עם תמונות, חיצים, והסברים נרחבים? אז אגלה לכם סוד. הדו”ח הנו דו”ח המיוצר על ידי אפליקציית ביקורת מבנים ומוכן מראש! על גבול הולכת שולל ממש. פירוט:
האינספקטור המקומי קונה אפליקציית בדק בית ומוריד אותה לנייד.
באפליקציה, קיים תיאור אדריכלי/הנדסי מקצועי מובנה לגבי כל פרק ונושא (חצר, קירות חוץ, סדיקות, גגות, חשמל, אינסטלציה וכו’). אבל, וזה אבל גדול, התיאורים כלליים, גורפים, ולא מפורטים שנועדו לכסות הכול! את כל סוגי הליקויים הפוטנציאלים הקיימים, בכל נושא ונושא. מכאן ועד לזיהוי הליקויים הספציפיים בנכס המרחק כבין שמיים לארץ.
ומה בכל זאת עושה ההום אינספקטור? הוא מצלם תמונות. סיפור: בתחילת דרכי כהום אינספקטור בפלורידה, בעת ראיון עבודה אצל חברת בדק בית מהגדולות ביותר, כך תיאר לי המראיין את הליך בדק הבית בחברה: “אתה הולך לנכס, מצלם תמונות, שולח למשרד, המזכירה שותלת את התמונות באפליקציה, והדו”ח נשלח למזמין”. פשוט לא להאמין!
משיחות עם משקיעים ישראלים שרכו נכסים בהסתמך על דוחות בודקים מקומיים והסתבכו! נמצא כי דוחות המקומיים אינם כוללים גם מידע מקצועי וחיוני. להלן בתמציתיות מה הוא המידע המקצועי והחיוני החסר והסברים מדוע הוא חיוני וחשוב למזמין הבדק (על מנת לקבל החלטה מושכלת באם להמשיך בהליך הרכישה):
א. היתרי בנייה. קונה הקונה את הנכס יורש את עבירת הבניה ועל כל המשתמע מכך היינו קנסות, דרישה להוציא היתרים בדיעבד, זימון לבית משפט, העדר פיצוי בעת אירוע ביטוחי ועוד.
ב. גיל הגגות. חברות ביטוח לא יימכרו או יחדשו פוליסת ביטוח אם גג הבניין (רעפים או אספלט או גג שטוח) בן למעלה מ15 שנה.
ג. סוג צנרת הביוב. במבנים ישנים שנבנו לפני 1975-1980 הותקנה צנרת מתכת שבשל תנאי הרטיבות והמליחות הקשים השוררים בפלורידה מחלידה וקורסת בשל גילה בימים אלה.
ד. סוג צנרת המים. במבנים ישנים שנבנו לפני 1960 הותקנה צנרת ממתכת מגולוונת שבשל תנאי הרטיבות והמליחות הקשים השוררים בפלורידה, מחלידה מבפנים, משחררת כימיקליים רעילים, וקורסת בשל גילה בימים אלה.
ה. בטיחות. דירות קונדומיניום במבנים ישנים בני למעלה מ40 שנה (ויש רבים כאלה) נדרשים לעבור בדיקת יציבות הנדסית ותקינות מערכת החשמל. קריסת תקרות וחדירת מים אל מבנים ומערכות חשמל הנה תופעה תכופה! ראה קריסת מגדל המגורים ב”סרפסייד”.
ו. מיגון בפני רוחות הוריקן ועמידת הנכס בפני רוחות הוריקן. עלויות הביטוח הן אסטרונומיות לגבי מבנים שנבנו שלא ע”פ התקן משנת 2002 (חיזוק מבנים לעמידה בפני רוחות הוריקן), או חלונות/דלתות/דלת חניה בנכס אינם מוגנים בפני רוחות הוריקן, או גג הנכס אינו מחוזק אל קירותיו החיצוניים ברצועות הוריקן.
ז. כיצד יש לתקן כל ליקוי וליקוי, באופן פרטני, על ידי מי, ועלויות. אין צורך להרחיב מדוע מידע זה חיוני.
ומה לגבי קבלת הסבר וייעוץ מהבודקים המקומיים? לא מספק! על כך שמעתי מלקוחותיהם שפנו אלי לקבלת ייעוץ, לאחר שלא הצליחו לקבל מאותם בודקים הסברים בכלל או קיבלו הסברים חלקיים ולא מספקים בפרט.
וכך בסופו של יום, החלטתי לפתוח חברת בדק בית ולבצע דוחות בדק בית בשיטה הישראלית בה הדו”ח אינו דו”ח אפליקציה אלא דו”ח פרטני, המפרט ומסביר לגבי כל ליקוי במבנה הנבדק (בליווי תמונות): מהו הליקוי, אופן תיקונו, על ידי מי, ועלות התיקון. כמו כן הדו”ח כולל: פירוט לגבי בטיחות הנכס, עמידתו בתקן רוחות הוריקן ומיגון פתחיו, היתרים חסרים, גיל הגג, צנרות מים וביוב קיימות ו/או הטעונות החלפה כולל עלויות החלפה, וכל מידע מקצועי חיוני אחר. כמובן, שאני תמיד זמין לשאלות מזמיני בדק הבית.
בפוסט הבא על: איכות הבניה הירודה והשערורייתית בדרום פלורידה
Responses