מה למדתי על רנטלים
#יזםהשבוע יאיר טל #פוסט2
השקעה בנדל”ן מניב – אחחח…. אולי ההשקעה שהכי הרבה מגלמת את המושג עצמאות כלכלית, נכון? רק מה – השערות הלבנות שלי כבר נשרו מרוב תובנות.
ובכל זאת – הכנסה פסיבית מנדל”ן זו השאיפה… אז אדבר על זה.
דבר ראשון – זה לא פסיבי!
צריך לעבוד בזה. אני לא מאמין בפסיבי, או לפחות אף פעם לא הצלחתי להיות פסיבי, לא לעשות כלום ושהכסף יישפך לו ככה לחשבון הבנק שלי. לא עובד. אבל אני בטוח שהרבה דיברו על זה לפני.
כן אספתי כאן כמה תובנות, לא קשורות אחת לשנייה, שבא לי לשפוך כאן. הרבה יזע, תהנו….
תובנה 1: הברווזון הכי מכוער בשכונה:
יש לי דירה בחיפה. קניתי אותה במצב סביר. השכרתי אותה כמה שנים ואט אט העסק התחיל להתדרדר. כל פעם הסתבכתי עם דייר יותר גרוע מהקודם. כאילו, משהו נאחס עבר על הדירה הזו. אחרי קצת מחקר, הבנתי את הבעיה. בשנים האחרונות, הגיעו לאזור המון משקיעים, שכוונו ע”י אותו מתווך לפעול באותה שיטה. רכשו דירות כמו שלי, שיפצו אותן כמו מלון, ריהטו אותן קומפלט והשכירו.
הדירה שלי הפכה להיות הברווזון הכי מכוער בסביבה. כל מי שלא יכל לשלם את הסכום הגבוה יותר, התדרדר לדירות כמו שלי. אז הבעיה משולשת – אני משכיר בפחות, הדיירים לא מחזיקים אצלי מעמד (קצב חילוף גבוה), וגם, איך לומר – אני לא מקבל בדיוק את השמנא וסלתא של מורדות הכרמל…..
עד שנמאס לי והחלטתי להיפטר מהדירה הנאחסית הזאת. נסעתי לחיפה, ישבתי עם המתווך שאני עובד איתו ועם הסוכנים שלו, ונתתי לו מפתח, שיתחיל לשווק אותה. בין היתר, אמר לי בשיחה: “אתה דפוק. אמרתי לך לפני כמה שנים, תשפץ את הדירה מהיסוד. ככה תשכיר אותה בהרבה יותר ולאנשים נורמליים”.
לקח לי שעתיים בערך להתגלגל על הרעיון (לעשות חישובים, עלויות, שווי נכס, תשואות, תזרים בכל זאת – אני איש של מספרים). במקום לצאת למכירה, יצאתי משם עם הסכם עם קבלן שיפוצים. עלה לי לא מעט. אבל סוף סוף – מושכרת כבר שנים, הדיירים לא מתחלפים, התשואה יפה מאד. בינגו…
מסקנה: אתם לא יכולים להרשות לעצמכם להחזיק נכס נחות מהסביבה שלו! הנטייה שלנו לחסוך בשלב ההכנה לשכירות – שגוייה. זה כאילו מקלקל את התשואה נכון? כי מגדילים את ההוצאה. הפוך! תשקיעו בשלב הזה. לא בפזרנות. בשיקול דעת – אבל תשקיעו. חברת הניהול שעומדת להשכיר את הנכס ממליצה לכם על שיפוץ לפני השכרה? קחו את זה ברצינות. זה מחזיר את עצמו בגדול.
גם בארה”ב – ברור……
תובנה 2: במילה אחת: “שליטה” (בשתי מילים: “אין שליטה” ??)
אני מדבר כרגע על החזקת נכס מניב (רנטל) מעבר לים.
כשרכשתי את הנכסים המניבים הראשונים שלי בארה”ב (2012), אחרי ניסיון של שנים בדירות מניבות בישראל, ואחרי ניסיון ניהולי די עשיר בעבודה, אמרתי לעצמי: אני אוסף את כל מיומנויות הניהול שלי, גם של עובדים מרחוק, וככה יתנהלו הקשרים שלי עם הגורמים שמנהלים את הנכסים שלי בארה”ב.
ועל זה יש לי לומר: חחחחחחחחחחח…………….
לא, הם לא אנשי הצוות שלנו, אין להם את גאוות היחידה שלנו, הם לא בונים איתנו יחד את הארגון המנצח, הם לא שום דבר מהקשקוש הזה. הם חברת ניהול, ואנחנו בעלי נכס.
במקרה השכיח: הם עושים את המינימום כדי שלא נזרוק אותם.
במקרה הטוב יותר: הם באמת חושבים על טובתנו לטווח רחוק. כשזה מתאים להם. וכן – היתה לי חברת ניהול באמת טובה ליד אטלנטה, ג’ורג’יה. אבל אחכ היו לי גם פחות טובות.
אני לא בא להרצות כאן על “איך לסנן ולבחור חברת ניהול”. עברתי קצת על חומרים שנכתבו כאן, נכתבו מצוין. אין לי הרבה חוכמה להוסיף כאן.
יש לי תובנה אחת: מי שהוא קונטרול פריק, ולא יודע להאציל סמכויות ולסמוך על אחרים – עדיף לו שלא ישקיע בחו”ל.
בניהול נכס מרחוק, הרבה פעמים תהיה לנו תחושה ש”אם הייתי שם – זה בטוח היה עולה לי פחות”. מה לעשות! אנחנו לא שם! וזה עולה יותר.
שלא אובן לא נכון: אני לא מטיף כאן ל “תתכופפו, תצייתו ותשלמו כל מה שמבקשים מכם, גם אם לא נראה לכם”. ממש לא.
תשאלו, תחקרו, תאמתו, גלו עניין, היו ביקורתיים וכו. וגם – תעשו סדרת פעולות ובדיקות לפני שאתם אומרים לעצמכם: “אני יכול לסמוך עליהם”.
ואז – שחררו קצת. תבינו שלא הכל בשליטה, אתם צריכים לסמוך, וכן – זה עולה קצת יותר.
תובנה 3: חילוף דיירים זו המכה האמיתית של רנטלים, במיוחד בארה”ב:
את זה לקח לי כמה שנים להבין.
רכשתי כמה נכסים ב 2012, שיפצתי אותם כמו שהוסבר לי. חישבו לי תשואה שנראתה לי טוב. בפועל – קיבלתי אפילו יותר מזה, איזה יופי, אני אלוףףףף…
ואז – עזב אותי הדייר הראשון והבנתי את ה shit. צביעה מבפנים – עלי. קשה לנקות את השטיחים – עדיף להחליף. עלי. ה Deck במרפסת התרומם. עלי. ועוד כמה תופינים.
“לא, אני לא מוציאה את הנכס להשכרה, עד שלא מסתיימות העבודות, בשכונה הזו זה לא מקובל..” אומרת לי וירג’יניה, ה property manager
ואז, היא מוצאת לי דייר, וגובה ממני עוד 80% שכ”ד חודשי על זה.
רגע, בוא נעשה סדר – חודשיים הנכס היה ריק בגלל הסיפור הזה, ההכנה לדייר הבא – כמה אלפים ואז עוד כמעט חודש שכירות למנהל הנכס. מה הולך כאן? איזה תשואה תהיה לי השנה? קרוב ל.. אפס?????
כן חברים, אני יודע שלא מדברים על זה הרבה. בתכניות העיסקיות לא רואים את זה הרבה, נכון? חילוף דיירים זו מכה! מכה קשה לתכנית העיסקית, לתשואה, לתזרים, למה שתירצו. ובארה”ב זה חמור יותר. משתי סיבות:
1) בתים פרטיים (שזה רוב הרנטלים) – עולה יותר לתחזק.
2) תרבות ההשכרה בארה”ב אומרת שבעל הנכס מכין כל פעם מחדש את הנכס לדייר הבא. הדייר הקודם לא צריך להחזיר את הנכס לקדמותו (כל עוד זה בלאי סביר).
בשנה בה הדייר נשאר – חגיגה. התשואה בשמיים. בשנה שהוא עזב – קטסטרופה.
אז מה אנחנו יכולים לעשות, פרקטית:
✅ לא לבחור את הברווזון המכוער בשכונה (טוב, את זה כבר הסברתי). הנכס שלנו צריך להיות אטרקטיבי! אנחנו רוצים שהדייר לא ירצה לעזוב אחרי שנה! אם הנכס יהיה אטרקטיבי – יכול להיות שהוא יישאר 5 שנים. בוננזה!!
✅ כשמחפשים דייר, בודקים אם אפשר להציע לו הנחה תמורת חתימה מראש לשנתיים. או שלוש…. שווה !!!
✅ מתייחסים בזריזות וביעילות לבעיות תחזוקה שבאחריותנו. תשקיעו בבית ובדייר. זה צודק ובעיקר משתלם.
✅ לפעמים הדייר בא עם בקשות. דברים שהם לא חובה. “אולי תהיה מוכן להתקין לנו מזגן בחדר הנוסף, ממש חם?” ואני – מה זה לא בא לי להתקין להם מזגן ככה סתם. זה הרי משבש את חישובי התשואה למהנדס שנהייה נדלניסט…..
רגע אחד… אולי הלימון לימונענע? – “וירג’יניה – אחרי שהדייר יעזוב, בזכות מזגן כזה, אצליח להשכיר בקצת יותר?” אם כן – אוקיי – אני מוכן להתקין לו מזגן, אבל שיאריך היום לשנה נוספת…. אני יודע שהחוזה מסתיים עוד 8 חודשים. אני מתקין מזגן, הוא מאריך בעוד שנה.
✅ וכשמחשבים תשואה – תעשו טובה, את כל המקדמים של תחזוקה, אי תפוסה, עמלות לחברת ניהול וכו – חשבו ככה שיקחו בחשבון שיעורי עזיבה. או אם רוצים פשוט יותר, אפילו שלא ממש מדויק: תשואה בארה”ב זה: שכ”ד חודשי * 6 חלקי סך ההשקעה. Simple…
תובנה 4: מתי להיפרד מנכס מניב?
בבקשה – אל תתאהבו בנכס. הוא כלי, לא מטרה. מתי שהוא, זמנו חולף. כשערכו עולה – התשואה האלטרנטיבית שאפשר להפיק מהערך שלו – כנראה גבוהה יותר.
לכן, יש לי את מבחן 3 השאלות שאני שואל את עצמי פעם בשנה, כדי להחליט על יחסנו לאן, לגבי כל נכס מניב שלי:
1. השאלה הקלה: בכמה עלה ערך הנכס מהיום שרכשנו אותו? עלה בכמה עשרות אחוזים? מתחיל לחשוב…
2. השאלה הקשה: בכמה לדעתכם הנכס יעלה מכאן?
3. מבחן האלטרנטיבה: נניח ותמכרו. יודעים מה לעשות עם הכסף?
ואגב – אני לא בהכרח מדבר רק על מכירה. גם refinance זה טוב, רק שימו לב – תלוי באיזו ריבית…
ובכל זאת – השקעה ברנטלים, היא ההשקעה האהובה עלי, גם בישראל גם בארה”ב.
מה היא צריכה לתת כדי שאומר שהיא מוצלחת? מכיוון שאני מחשיב השקעה ברנטל כהשקעה עם סיכון נמוך יחסית – כל זמן שהתשואה המצרפית (כלומר שוטפת + עליית ערך) – גבוהה מ 10% – זוהי הצלחה בעיני. בארה”ב – אני רוצה קצת יותר, כי לפחות עבורי, שגר רחוק ומתנהל בשקלים – הסיכון קצת יותר גבוה.
בישראל – התשואה השוטפת היא 3% פחות או יותר. אני צריך שערך הנכס יעלה יותר מ 7% בשנה. בכל שנה. ואז זו הצלחה.
בארה”ב – התשואה השוטפת יותר גבוהה. נניח 7%. כן, אני יודע שיש כאן כאלה שמראים תשואה של 12%… אבל אני מדבר כרגע על נכסים רגילים…. אני צריך שתהיה עליית ערך של 3% ומעלה. כל שנה.
ברור שהיו שנים שהרווחנו 25% לשנה – בגלל עליות ערך. אבל בואו נודה, לא לעולם חוסן. סיכון נמוך -> לפחות 10% לשנה מצרפי? תודה רבה.
אם אני מצליח שנה אחרי שנה, להשקיע באפיק שאני מחשיב אותו סיכון נמוך ולקבל מעל 10% להון העצמי – הצלחה. שנה אחרי שנה!
יהיו שנים שזה הרבה יותר, ככה מתקדמים לעצמאות כלכלית!
מה הקשר לתמונה הזו? אין קשר, הודו, בא לי שוב….
Responses