מדוע שוק הדיור צריך להתכונן לשיעורי משכנתא דו ספרתיים בשנת 2023

גם אם יו”ר הפדרל ריזרב ג’רום פאוול ועמיתיו יפסיקו להעלות את הריבית בקרוב, הריבית הקבועה של המשכנתא ל-30 שנה עדיין תעלה ל-10%, לפי כריסטופר וואלן, יו”ר Whalen Global Advisors.

הסיבה לכך היא שלקצב העלאות הריבית הלוהטות של הפד בשנת 2022 לוקח זמן לחלחל בחזרה לריבית על המשכנתאות, במיוחד כאשר ריבית הפד כבר זינקה לטווח של 3%-3.25% בסוף ספטמבר, מכמעט אפס שנה קודם לכן.

“המלווים מתאימים רק לאט את התעריפים שלהם”, אמר וואלן ל-MarketWatch. “הם לא רגילים לראות את הרבית נעה כל כך מהר, ובדרך כלל היו משנים את הריבית רק פעם בחודש או פעם בחודש.”

לווים משלמים פרמיה מעל שיעורי האוצר נטולי הסיכון על משכנתאות כדי לסייע בהתחשב בסיכוני ברירת המחדל. ריבית האוצר ל-30 שנה עלתה ל-4.213% ביום חמישי, הגבוהה מאז 2011, לפי נתוני השוק של דאו ג’ונס.

פרדי מאק אמר ביום חמישי כי שיעור המשכנתא ל-30 שנה עמד על ממוצע של 6.94% בסקר השבועי האחרון שלו, שיא של 20 שנה שצמצם מאוד את הביקוש להלוואות חדשות לדירות.
אבל מכיוון שהאינפלציה בארה”ב לא מראה סימנים לנסיגה ברורה משיא של 40 שנה, הציפיות של הפד להעלות את הריבית שלו ב-75 נקודות בסיס נוספות בפגישתו בנובמבר, ואולי באותו סכום שוב בדצמבר, על פי הכלי CME FedWatch.

סיכויי ה-CME ביום חמישי העדיפו ריבית של 4.75%-5% בקרנות פדיות כדי להתחיל בפברואר.

“יש אפקט פיגור במשכנתאות”, אמר וואלן, והוסיף כי גם אם הבנקים המרכזיים יחליטו להפסיק את העלאות הריבית הנוספות לאחר פגישתם בדצמבר, הריבית ל-30 שנה עדיין “תגיע בקלות ל-10% עד פברואר”.

וואלן, בנקאי השקעות, סופר ומומחה המתמקד בבנקאות ובפיננסים למשכנתאות, דחק ברשות ניירות ערך בארה”ב ב-2008 להעביר נגזרים מורכבים ואטומים “לחזור לאור היום”,לאחר שבנקים ומשקיעים ראו הפסדים של מאות מיליארדי דולרים הקשורים לחוב מובנה, כולל חשיפה למשכנתאות סאב-פריים. הוא גם סיפק עדות לקונגרס ב-2009 על סיכונים מערכתיים של תעשיית הבנקאות.
כעת, וואלן רואה טלטלה גדולה נוספת בבנקאות המשכנתאות, כאשר הרווחיות ממשיכה להצטמצם (ראה תרשים) ושוק הדיור מתערער.

חשוב לציין, וואלן גם רואה פוטנציאל לכך שמחירי הבתים יחזירו את כל הרווחים שלהם במגפה אם התעריפים יישארו גבוהים במשך כל 2023.

זו קריאה גדולה יותר מההערכות לתיקון של 10%-15% במחירי הדירות ממחירים שעלו ב-45% בכל הארץ במהלך המגיפה.

אבל וואלן הצביע על היקפי היפוך בתים ספקולטיביים שהגיעו לכמעט 150 מיליארד דולר, או 10% מסך מכירות הבתים ב-2022, ועל השמיכה הקרה של ריבית דו ספרתית על משכנתא כזרזים לנסיגה תלולה יותר במחירי הדירות.

כלכלנים ב-Mizuho Securities קבעו ביום חמישי את מחירי מכירת הבתים החציוניים כירידה של 2.5% משיאם, בהערת לקוח, ואפיינו את שוק הדיור כ”מתדרדר”, אך בעיקר בהתאם לציפיות לאור הזינוק החד בריביות המשכנתאות.

ניתן לאתר את שיעורי הלוואות המשכנתא ישירות לשוק ניירות הערך מגובי המשכנתאות, או MBS, שהם איגרות חוב הנסחרות בוול סטריט, בעיקר בגיבוי ממשלתי, המממנות את עיקר שוק החוב של 13 טריליון דולר בארה”ב.

עם המרוץ של הפד להעלות את הריבית, הוא הרעיד את השווקים הפיננסיים, הביא לירידה חדה בהנפקת אג”ח משכנתאות השנה, תוך כדי כך שזה ייקר יותר עבור תאגידים, עיריות ומשקי בית ללוות כחלק ממאבק האינפלציה שלו.
“ייקח לנו חודשים כדי להסתנכרן בין שוק האג”ח ושוק ההלוואות כך שאנשים יוכלו להרוויח שוב כסף”, אמר וואלן.

המניות סגרו בירידות ביום שני ברציפות ביום חמישי, והותירו את מדד S&P 500 בירידה של 23% בשנה על 3,665.78, ואת ריבית האוצר ל-10 שנים על 4.225%, הגבוה ביותר מאז יוני 2018.