בניה חדשה, מהיא תכנית עסקית טובה ואיך לבחון השקעה

#יזםהשבוע# דור גולדשטין # פוסט 5#.
בפוסט הראשון שעסק במאקרו תואר מצב שקיים במרבית ארהב, שבו בתים עדיין נמכרים קרוב למחיר בניה.
אפשרי בבניה מרוכזת בכמויות גדולות לצמצם עלויות ולהגיע לאיזשוהיא רווחיות, באופן אישי אני מתחבר יותר לאיכות על פני כמות, בעיקר כי אז אפשר ליצור דברים יפים ולהשקיע בפרטים הקטנים, לעומת עבודה לפי משקל שבה צריך לקצץ בכל פרט כי הכל במכפלות.
בפועל 10 דירות באיזור יקר יכולות לעלות כמו 100 בתים באיזור זול.
לצורך המחשה, בשכונות טובות של ברוקלין דירות נמכרות במעל $1,500 לפוט. במונחים של ישראל דירה של 100 מטר במליון וחצי דולר פלוס מינוס.
בניו יורק כמטרופולין המחירים גבוהים, ורמת הקושי בהתאם. יש אינספור גורמים שיכולים לייקר, לעקב, לתקוע, ולסבך פרויקט. יזמים שלא מנוסים באיזור הספציפי יתקלו בבעיות ויחרגו מהתכנית.
מכורח אותם קשיים נוצרת ההזדמנות, פליפים השכרות ויזמויות אחרות שדורשות הון וידע יחסית נמוכים, לכן יש תחרות גבוהה.
בבניה חדשה התחרות נמוכה בהרבה.
נתח הרווחים בדרך כלל כ100% על ההון העצמי.
הדבר הכי נחמד בכל הסיפור הוא שאפשר להשפיע על רחוב או שכונה מסויימת, ולנטוע שם בניין שישאר לתמיד, כמו איזה פסל או יצירת אומנות אחרת.
כמשקיע, פרויקטים מהסוג הזה מחזירים הכי הרבה בהנחה והביצוע טוב, בשני הפרוייקטים הנוכחיים שאני מבצע כרגע תכנית שמרנית מגיעה קרוב ל- %20 החזר שנתי.
התנודתיות גדולה ופרויקטים יכולים להתעכב,
דוגמא לתכנית עסקית בריאה לעומת תכנית אובר אופטימית ושאפתנית, אשתמש בשתי דוגמאות אמיתיות.
בעבר לפני שנכנסתי לתחום אבא שלי השקיע עם קרן שלצורך הסיפור שלנו תיקרא קרן הרשמה (אהבו להרשים) בפרויקט שהקרן גייסה לו, שימו לב, הקרן גייסה, היא לא היזם, היא מרוויחה ככה או ככה, ובהסדר שהקרן היתה נוהגת לעשות גם היזם היה מרוויח ככה או ככה.
בפועל, על כל דולר שהיה יוצא מכיס המשקיע, רק 80 סנט היו נוחתים בפרויקט, השאר היו משלמים כל מיני עמלות למיניהם, ניהול, גיוס, וכו וכו.
משמע הפרויקט מתחיל במינוס 20%.
תקלה ראשונה היא מודל הקרן, כשהרווח שלה בצורת ״דמי שקר כלשהוא״ האינטרס שלה הופך להיות לעשות כמה שיותר נפח, ולאו דווקא פרויקטים עם סיכויי הצלחה גבוהים. הביטוי moral hazard מתאר מצב שבוא לקיחת הכסף לא באה עם אחריות על הכסף, בדוגמא הזו מעבר לזה שאין אחריות, גם שווה לקרן פשוט לעשות כמה שיותר גיוסים…
כשל שני, התכנית- היתה להפוך בניין 8 דירות לבית יוקרה אחד ולמכור ב21 מליון דולר…לא צריך להבין בנדלן כלום כדי לדעת שיש הרבה יותר קונים פוטנציאליים ב1 מליון לעומת 20מ.
נריץ קדימה, הפרוקיט נכשל, המשקיעים הפסידו הכל, קרן הרשמה והיזם הרויחו את העמלה שלהם.
לעומתם, בפרוייקט שלי שהתחיל לפני חצי שנה גייסתי בעצמי את ההון, שמתי בעצמי סכום של 7 ספרות בשקלים, כך שמראש ברור שיש לי כיזם מה להפסיד, וברור שאני מאמין בפרויקט ובתכנית.
התכנית, בנית 6 דירות במחירים של 1.7m בממוצע, שזה נורמלי לאיזור, לא קופץ מעל הממוצע ולא צריך איזה מיליארדר שיידלק על המוצר שלי, יש אנשים רגילים שקונים דירות כאלה כל הזמן.
מינוף נמוך, 60% בערך מהעלות הכוללת, משמע שהבנין גמור החוב עליו פחות מ40% מהשווי, משאיר המון גמישות במידה ומתעכבים. הסיכון לאבד את ההון העצמי בנדלן, הוא בראש ובראשונה מינוף.
מינוף גבוה ביחד עם הוצאות ועיכובים לא מתוכננים עלולים להגמר במצב שהחוב עולה בערכו על שווי הבטוחה (הנכס שנקנה בהון העצמי)
סיכום קצר ומשפט ששווה לזכור, ״ לא צריך לסמוך על אנשים, עדיף לסמוך על הסיטואציה״
יזם שמכניס הון עצמי מכובד, שמכיר את המשימה, שלוקח מינוף סביר ושהתכנית העסקית לא צריכה ״טובות מאף אחד״, משמע לא בונים על אישור חריג מהעירייה או קונה חריג או כל אירוע יוצא דופן כדי שהתכנית תצליח.
זו סיטואציה ששמה את ההשקעה בידיים נכונות, כי היזם חייב שזה יצליח, המספרים מספרים את הסיפור כרגיל.
זה לא אומר שלא יכולות לקרות תקלות, אבל זה כן אומר שקבלת ההחלטה התבססה על גורמים ריאליים נכונים ולא על תחושות או אמון בבני אדם שלצערי נוטים לאכזב.
זה גם לא אומר שאין אנשים טובים בתחום, אני באופן אישי מכיר כמה יזמים שהחזירו למשקיעים יותר ממה שהיו חייבים כי הרגישו שהם מאכזבים או כי משקיע היה צריך כסף מוקדם מסוף הפרויקט וכו.
אבל, גם פה הסיטואציה משחקת תפקיד, אם התכנית טובה והמינוף נכון אז יש ליזם אפשרות להיות ״לארג׳״.
תמונות של שני בנינים בבניה בברוקלין
6 דירות בכל אחד