יזם השבוע -פוסט 5
ראיון שני עם דור.
היי דור, הזכרת את העיסקה השניה שלך שהיא הייתה קנייה של בית שרוף, אני חושב שזה יעניין מאוד הרבה מהקוראים פה.
מה היה גודל הבית ומספר החדרים?
— בית עם 2 חדרי סלון, 2 גראג' למכוניות, 4 חדרי שניה ו3 אמבטיה. סהכ 2700 סקוור פיט.
איך מצאת את העיסקה?
— אחד הסוכנים שאני עובד איתו התקשר אלי לעיסקה ישירה מול המוכר. אף אחד לא הצליח לדבר עם המוכר והיה קשה מאוד לתקשר איתו. הסגירה איתו לקחה המון שעות והזוג הגיע בשעה איחור לסגירה והיו שם הרבה ויכוחים עם הנציג שלהם של הסגירה.המוכר הבעייתי הווה הזדמנות מאחר שהיה קשה לתקשר איתו ולהגיע להסכמה באופן כללי על המכירה אבל אבל הסבלנות השתלמה.
מה היה מצב הבית כשהתחלת לעבוד בו מבחינת מה שהיה ניזוק ומה שהיה תקין?
— הבית היה הפוך והרוס מאוד, הוצאנו משם מעל 30 טון של אשפה בפינוי ובניקוי, כל היוטיליטיס נעשו מחדש מאפס, היה שלד מסוים אבל בגדול בנינו די הכל מאפס.
מה היתרונות בלעבוד עם בית שרוף?
— הרבה מהיזמים לא רוצים בית שרוף לכן יש יותר הזדמנויות ופחות תחרות בקניית בית שרוף. לדוגמא הבית השרוף השני שעשיתי אחרי זה היה מוצע באוקשן ב15 אלף דולר וחוץ ממני היה רק עוד יזם אחד שמעוניין בו. לצורך השוואה, נכס זהה להשקעה (כלומר לא מוכן ליציאה לשוק) אבל לא שרוף נמכר בסביבות 125 אלף ומעלה.אז יש יתרונות לעבוד עם נכס שרוף מבחינת מיצוי הפוטנציאל רווח אם אתה יודע איך לעשות את הנכס ולעבוד עם המספרים בצורה נכונה.
מה החסרונות לעבוד עם בית שרוף?
— נכס שרוף לוקח יותר זמן עבודה, יש יותר דברים לעשות בנכס וזה אומר גם יותר מקום לטעויות כי צריך לטפל ביותר דברים, לעבוד מהיסוד, כל דבר לוקח זמן וצריך לדעת מה עושים ואיך.
מה היה החלק הכי מאתגר בעבודה עם בית שרוף?
— החלק של ההריסה יכול להיות מסובך בבית שרוף, במיוחד כאשר הקומה השניה היא לא יציבה.בנוסף שלב של הפריימינג הוא מאתגר.חוץ מזה, השלבים/ התחומים האחרים בפליפ השרוף לא שונים בהרבה מפליפ רגיל.
איזה בעלי מקצוע נוספים היית צריך שבדרך כלל אין בשיפוץ רגיל?
— ברוב הפליפ עבדתי עם אותם בעלי מקצוע
איך מצאת אותם?
— כמו שהזכרתי בפוסט הקודם, חלק היו מהפליפ הקודם, וחלק הסתובבתי באתרי בנייה באזור ודיברתי עם אנשים/ עובדים עד שמצאתי את האנשים שאני רוצה לעבוד איתם.
האם צריך יותר אישורים מהעיריה כדי לעבוד עם בית שרוף?
— תלוי אם אתה עושה שינויים במבנה. שינויים ארכיטקטים זה השוני המרכזי, אבל לא תמיד צריך לעשות אותם בבית שרוף.
איזה אישורים היית צריך להוציא?
Building, plumbing, mechanical, electrical, fire
protection.
האם היית עושה שוב בית שרוף?
— עשיתי בית שרוף נוסף לאחר הראשון, וגם אני בדיוק קונה עכשיו עוד בית שרוף, אז התשובה היא כן 🙂
כמה זמן לקח להשלים את העבודה על הבית עד למוצר המוגמר?
— בית שרוף בדרך כלל לוקח 8-10 חודשים מיום הקניה ליום המכירה.נכסים אחרים שעשינו שלא היו שרופים לוקחים בדרך כלל 4-6 חודשים.
מה למדת מהתהליך שאתה יכול ליישם בפליפים הבאים?
— למדתי להיות יותר יעיל באופן כללי כך שהפליפ השרוף הבא יהיה יותר קצר. הפליפ הראשון שעשינו לקח שנה מיום הקניה ליום המכירה, ואת הפליפ השרוף הבא נוכל לקצר ל 8-10 חודשים.
אני יודע שאת הבית הזה מכרת במחיר הכי גבוה שבית נמכר בשכונה אי פעם בסדר גודל שלו – איך עושים את זה?
— קודם כל הבית היה גדול יותר ב700 סקוור פיט מבתים אחרים בשכונה. זה המודל המקורי של סגנון קולוניאלי וזה היה אחד הגורמים המרכזיים, מבחינת הגודל והסגנון. דבר שני הגימורים היו ברמה גבוהה לאזור וקיבלנו 3 הצעות לקנייה כבר בשבוע הראשון. האתגר בנוסף הוא שהבית יוערך במחיר הנכון לא רק על ידי הקונים אלא גם על ידי השמאי של הבנק כדי שיוכלו לאשר את ההלוואה של הקונים. שלחתי לשמאי קומפס של בתים אחרים באזור ובנוסף את כל השיפורים שעשינו כדי לתמוך במחיר שביקשנו.
תוספת לפוסט – איך נראה שבוע טיפוסי שלך? איפה אתה נמצא? מה עושה? עם מי אתה בקשר? איך אתה מצליח לתאם בין כל האנשים בהצלחה? (שיפוצניקים, קונים פוטנציאליים, מתווכים, עורכי דין, חברות טייטל, עיריה, ועוד..)
— העבודה שלי על הנכסים היא עבודה במשרה מלאה. אני מתכנן ומפקח על האספקט הפיננסי ובדרך כלל אני נמצא באזור של הבתים שאנחנו עושים פעמיים בשבוע, בימי שני וחמישי (יום חמישי זה יום האוקשן באזור). בנוסף, יש לי מנהל עבודה שעובד בנכסים במשרה מלאה ונמצא שם כל יום כל היום. חוץ מזה אני מבלה בממוצע כל יום בערך 3 שעות בטלפון בסידורים שונים לגבי הנכסים ולגבי נכסים חדשים וכנל לגבי המחשב, 3 שעות ביום במחשב. אני מאמין בשותפויות ויחסי עבודה חבריים כך שגם העבודה באתר עצמו, העבודה עם המשקיעים, מגייס המשקיעים (אסף) הכל נוצר משותפויות עיסקיות ואני מתערב רק מתי שצריך בתהליך.
בנוסף, החלק הכי קשה בפליפים הוא למצוא את הדילים לכן אני עובד הרבה זמן על למצוא דילים בשטח, באינטרנט, במכירות פומביות, ויש לי הרבה סוכני נדלן שיודעים לפנות אלי אם יש מישהו פרטי שרוצה למכור ישירות.
*** עד פה הראיון עם דור.
רציתי לשתף אתכם בתמונות מהשטח כדי לקבל את ההרגשה של מה שאנחנו עושים. חידון למתקדמים…אני משתף פה בתמונות מאחד הימים שהצטרפתי לדור בשטח…איזה תמונה שייכת למה? 🙂
– קופצים לעירייה להוציא אישורים
– אוכלים צהריים באוקשן
– רואים בית לרכישה
– בודקים את המצב של הנכסים בעבודה
– נחים קצת באחד הבתים המוכנים
– בודקים שיש לנו את כל האישורים באחד הבתים
– מציצים על אחד הבתים הגמורים שלנו שיצא לשוק
Responses