איך הגעתי מ 12 דירות ל 170

#יזם השבוע מנחם קליר# פוסט 3
היום אני רוצה להקדיש את הפוסט לפסקה בחוק המס האמריקאי, פסקה שמספרה 1031, ואשר בעזרתה ניתן להימנע מתשלום מס רווח הון בשעת מכירת נכס, על ידי החלפתו בנכס אחר (או מספר נכסים) ועל ידי כך לדחות את התשלום למועד מאוחר יותר.
הרעיון והיתרון הגדול של פסקה זו הוא שבמקום להיפרד מסכום מס רווח הון לטובת מס ההכנסה האמריקאי, הכסף הזה נשאר אצל מוכר הנכס ו”עובד” בשבילו, הוא מניב תשואה שמאפשרת הכנסה נוספת.
כך זה עובד:
1. הנכס החדש שאתה קונה, חייב להיות דומה (LIKE KIND) לנכס שנמכר.
לדוגמא: ניתן להחליף בניין מגורים בנכס נדל”ן אחר כמו מתחם תעשייתי או אפילו במגרש ריק.
בשום אופן אין היתר להחליף בניין מגורים או נכס דומה, למסעדה, מכבסה, מספרה או כל עסק שכל מטרתו היא פעילות מסחרית.
2. כל סכום התמורה מהנכס הנמכר חייב להיות מועבר לנכס הנרכש.
הוצאות מכירה ועמלות מותרות. כל סכום שייקח בעל הנכס הנמכר לעצמו יחויב במס.
3. הנכס הנרכש חייב להיות שווה ערך או גבוה יותר בשוויו משווי הנכס שנמכר.
4. יש לזהות נכס כפוטנציאל לרכישה תוך 45 יום ממכירת הנכס הישן.
5. יש לסגור את עסקת הקניה של הנכס החדש תוך 180 יום ממכירת הנכס הישן.
6. אופציה של אחד משלושה חוקים לזיהוי נכס לרכישה:
א. זיהוי שלושה נכסים כפוטנציאליים לרכישה ללא הגבלה למחירם.
ב. זיהוי כל כמות של נכסים בתנאי שסכום מחירם לא יעלה על 200% ממחיר הנכס שנמכר.
ג. זיהוי כל כמות של נכסים בתנאי שיירכשו 95% מערכם של הנכסים שזוהו.
עסקת ההחלפה לא מבוצעת על ידי חברת טייטל (Title Company) או עו”ד, אלא על ידי ACOMODATOR המשמש סוכן ביניים: הוא מוכר את הנכס הישן וקונה את הנכס החדש.
נשמע מסובך? יכול להיות. אל תתנו לזה להרתיע אתכם. לי הפסקה הזו עזרה להגיע ממתחם הדירות באטלנטה (זוכרים? פוסט מספר 2 בו סיפרתי על 12 דירות?) ל 170 דירות היום במספר החלפות.
כאן המקום להוסיף כי את ההחלפה ניתן לעשות על כל מחיר, החל מבית מגורים קטן ועד למולטי גדול.
פרטים כיצד ביצעתי את ההחלפות תקבלו ממני בפוסט הבא.
וכשאני מתחייב – אני מקיים. להתראות בפוסט 4