מיסוי הכנסות נדל”ן בארה”ב על קצה המזלג
#יזםהשבוע פוסט מספר 2 –
בוקר טוב יזמים ומשקיעים יקרים,
לאחר שהצגתי את עצמי בפוסט הקודם והכרתם קצת את הרקע שלי היום ברצוני לעשות קצת סדר בענייני המס השוטפים כאשר משקיע ישראלי מפיק הכנסות מנדל”ן בארה”ב.
הערה חשובה! מדובר בסקירה כללית אודות סביבת המס בישראל ובארה”ב ואין לראות בה ייעוץ לפני ביצוע השקעה
עבור מרבית המשקיעים אחת השאלות הראשונות שעולה בשלב בחינת כדאיות ההשקעה בנכסי נדל”ן בארה”ב הינה “כמה מס אני משלם?”
לדעתי, בשלב הראשון (ועוד לפני שעולה שאלה המס) עליך להחליט האם ההשקעה כדאית עבורך? כלומר, האם בנסיבות הקיימות הכסף שלך יוכל להשיג תשואה (לפני מס) עודפת במקום אחר?
במידה וענית על שאלה זו ב – “לא” תוכל להתקדם לשלב הבא ולשאול עצמך מה הנכס המתאים עבורי בהתאם למגבלות התקציב ורמת הסיכון שאתה מוכן לקחת בסוג השקעה כזה.
לאחר שעברת בהצלחה את שני השלבים הראשונים בתהליך והחלטת על סוג הנכס, מגבלת התקציב ורמת הסיכון תוכל להמשיך הלאה לבחינה של נטל המס הצפוי על הכנסות מהשקעה בנדל”ן בארה”ב.
ראשית נעשה סדר במה שייך למי ומתי.
פקודת מס הכנסה, אמנת המס והקוד האמריקאי קובעות כי במקרה של הפקת הכנסה מנכסי נדל”ן בארה”ב זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מצוי נכס הנדל”ן. הווה אומר כי בהשקעת נדל”ן בארה”ב זכות המיסוי הראשונית הינה של ארה”ב וזכות המיסוי השיורית הינה של ישראל.
למה חשוב וכדאי להגיש דוח מס בארה”ב על הכנסות שכ”ד מנדל”ן?
באופן כללי הכנסות שכירות מנדל”ן בארה”ב בידי משקיעים זרים מסווגות ע”י הקוד האמריקאי כהכנסות FDAP (Fix, Determinable, Annual, or Periodical) עליהן חל מס בשיעור אחיד של 30% על ההכנסה ברוטו. זו אגב הסיבה שישנן חברות ניהול שלא מוכנות להעביר אליכם כספי שכירות ללא מס’ ITIN ואם כבר הצלחתם לשכנע אותן להעביר לכם את הכסף הן מנכות לכם 30% מס מההכנסה ברוטו.
על מנת למנוע מצב בו אתם משלמים מס בשיעור של 30% על הכנסתכם ברוטו יש להגיש דוח מס אמריקאי ולבקש להתייחס להכנסה משכ”ד בארה”ב כאל “(Effectively Connected Income (ECI”, כלומר ההכנסה המופקת בארה”ב הקשורה לעסק או מסחר שהמשקיע מבצע בארה”ב ולכן הוא זכאי לניכוי של כל ההוצאות הקשורות להפקת ההכנסה. על מנת ליהנות מאפשרות זו יש לבצע הצהרה מסודרת בדוח המס הראשון המוגש לרשויות בארה”ב.
לאחר שתבצע את הבחירה תוכל להכיר בכל ההוצאות שהוצאו לשם ייצור ההכנסה משכ”ד ולפחיתן מההכנסה החייבת, כך שתשלם מס על הרווח השנתי נטו.
במקרה של הכנסות שכר דירה, ישלם המשקיע מס פדראלי בארה”ב בהתאם לסך הכנסותיו שמקורן בארה”ב, החל מהדולר הראשון ובשיעורים של בין 10%-37%.
בנוסף לתשלום מס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם במדינה בה נמצא הנכס. שיעורי המס המדינתי משתנים בין מדינה ולמדינה ונעים בין 0% לכ – 12%, תלוי בסך ההכנסות של המשקיע שמקורן באותה מדינה.
בעניין זה חשוב לציין כי תושב ישראל חייב בדיווח שנתי ובמס על הכנסתו מחו”ל גם במקרה בו ההכנסות התקבלו בחשבון בנק בארה”ב או הוחזקו עבורכם ע”י חברת ניהול הנכסים והכסף לא הועבר חזרה לישראל.
המשפט הקודם, מפנה אותנו לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה בישראל המטפל באופן המיסוי של הכנסות שכ”ד מחו”ל שהפיק תושב ישראל. בהתאם לסעיף זה ניתן לבחור כל שנה באחד משני מסלולי הדיווח הבאים:
מסלול ברוטו – בהתאם למסלול זה יחול שיעור מס אחיד של 15% על הכנסתו ברוטו של הנישום. במקרה זה יוכל לנכות הנישום מהכנסתו החייבת הוצאות פחת בלבד, במסלול זה אין הכרה בהוצאות מס ששולמו בארה”ב לצורך הפחתת הוצאות המס בישראל.
מסלול נטו – בהתאם למסלול זה יוכל הנישום להכיר בכל ההוצאות הקשורות להפקת ההכנסה משכ”ד בארה”ב ולשלם מס על הכנסתו נטו משכ”ד בחו”ל תוך קבלת זיכוי מס בגין מס פדראלי ומס מדינתי ששולמו בארה”ב. שיעור המס על הכנסה במסלול זה יהיה שיעור המס השולי של הנישום, אך לא יפחת מ – 31%.
באפשרות הנישום לבחור בכל שנה במסלול האופטימלי עבורו ואין הגבלה על מעבר בין המסלולים.
רווח הון:
בארה”ב ישנה הבחנה בין רווח הון לטווח קצר – עבור נכס שנרכש ע”י המשקיע ונמכר בפרק זמן קצר משנה לבין רווח הון לטווח ארוך – עבור נכס שנרכש ע”י המשקיע ונמכר תוך פרק זמן ארוך משנה. הבחנה זו קריטית לצורך חישוב המס על רווח ההון החל על המשקיע בעת מכירת הנכס.
בעוד שרווח הון לטווח קצר משנה יסווג בארה”ב כהכנסות שכ”ד החייבות לפי המס השולי של המשקיע (0%-37%), רווח הון לטווח ארוך זכאי למדרגות מס מוטבות של 0% / 15% / 20% (תלוי בשאר ההכנסות של המשקיע שמקורן בארה”ב).
אגב, בעת חישוב רווח ההון בדוח המס האמריקאי נלקחות בחשבון גם הוצאות הפחת שנדרשו בעבר בגין הנכס שנמכר (והפחיתו בעבר את ההכנסה החייבת במס), הוצאות אלה מסווגות כ – Unrecaptured Section 1250 Gain החייבות בשיעור מס של עד 25% בארה”ב.
בעניין זה, חשוב לציין כי רווח הון שמקורו במכירת נכס נדל”ן בארה”ב בידי יחיד תושב ישראל יהיה חייב בישראל בשיעור מס של 25% (או 28% במידה והמשקיע נמצא במס יסף), מס ששולם בחו”ל יהיה מס בר זיכוי בישראל ולכן ככל שהמשקיע לא מגיע לחבות מס משוקללת (פדראלי + מדינתי) בארה”ב העולה על 25% (או 28%) הוא למעשה אדיש לשאלה האם מדובר ברווח הון לטווח קצר או ארוך*.
*לגבי המשפט האחרון שלי, חשוב לסייג את דברי ולכתוב כי ההתייחסות ושיעורי המס שציינתי נכונים כאשר מדובר במשקיע פאסיבי ולא במשקיע אקטיבי.
באופן כללי ביותר ומבלי להיכנס יותר מידי לעומק, שכן אפשר לכתוב על נושא זה פוסט בפני עצמו, מס הכנסה קבע מספר מבחנים שבהתקיימם עשויים לראות את המשקיע כמי שחייב במס שולי על הכנסות שהפיק מרווחי הון שכן במקרה כזה הכנסות אלה מהוות למעשה את תחום עיסוקו העיקרי של הנישום. בין המבחנים העיקריים שנקבעו לצורך כך ניתן למנות את מבחן תדירות ביצוע העסקאות, מבחן תקופת ההחזקה, קיומו של מנגנון ופעילות נמשכים, מבחן הידע והבקיאות וכו’.
זהו להיום חברים, מקווה שלמדתם והחכמתם לגבי היבטי המיסוי העיקריים החלים בארה”ב ובישראל בעת ביצוע השקעת נדל”ן בארה”ב. אסכם את הפוסט בשלוש נקודות עיקריות שחשוב לי מאוד שתבינו ותיקחו איתכם הלאה:
משקיע יחיד בארה”ב שהינו תושב ישראל חייב בדיווח ובמס על הכנסותיו מנדל”ן בחו”ל בלי קשר לשאלה האם החזיר חזרה את הכספים לישראל או לא.
בתור תושבי ישראל כשאתם בוחנים את נושא המס אין להסתכל רק על כמה מס תשלמו על ההכנסה בארה”ב בלבד ויש לבחון את שיעור המס הכולל, בארה”ב ובישראל, החל על ההכנסה מההשקעה.
מס משלמים רק על רווחים! לכן קודם כל תשקיעו את המאמצים באיתור העסקה המשתלמת והכדאית ביותר עבורכם, לאחר שמצאתם אותה תוכלו לבחון כמה מס תשלמו ובאילו נסיבות.
האמור לעיל אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ מקצועי של רואה חשבון והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ מקצועי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע”פ המידע והפרטים האמורים בפוסט זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. מטרת הפוסט הינה לסייע לקוראים להרחיב את בסיס הידע האישי שלהם בלבד ולאפשר להם לדעת יותר, בטרם הם פונים אל רואה חשבון או כל מומחה אחר.
Responses